Ulrich Maurel, président fondateur d’Immoprêt , 3ème réseau français de courtier en crédit immobilier, explique : « Il est normal que la demande en crédit immobilier ait baissé cette année car les chiffres étaient gonflés l’année dernière par la renégociation de crédit ! »
Baromètre des taux mars versus avril 2014 chez Immoprêt
| Sur 10 ans | 15 ans | 20 ans | 25 ans | 30 ans | |
|---|---|---|---|---|---|
|
Région Nord |
2,4 vs 2,3% |
2,6 vs 2,6% |
2,9 vs 2,9% |
3,4 vs 3,2% |
4,2 vs 3,7% |
|
Région Est |
2,3 vs 2,2% |
2,6 vs 2,6% |
2,9 vs 2,9% |
3,3 vs 3,2% |
4,2 vs 3,7% |
|
Région Ouest |
2,2 vs 2,2% |
2,6 vs 2,5% |
2,9 vs 2,8% |
3,1 vs 3,0% |
4,1 vs 3,7% |
|
Région Sud |
2,3 vs 2,3% |
2,6 vs 2,6% |
2,9 vs 2,9% |
3,4 vs 3,2% |
4,2 vs 3,7% |
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Région Ile-de-France |
2,4 vs 2,4% |
2,6 vs 2,6% |
2,8 vs 2,8% |
3,4 vs 3,2% |
4,2 vs 3,7% |
Chez Immoprêt, les renégociations représentaient, en 2012, 5% du volume annuel avec 611 dossiers pour une opération moyenne de 128 544€, et en 2013, 18,9% du volume annuel avec 3 541 dossiers pour une opération moyenne de 138 413€.
Depuis le 1er janvier 2014, 6% des dossiers sont des renégociations, pour une opération moyenne de 136 659€. Sur les 5 592 familles accompagnées depuis le début de l’année 2014, 340 le sont en renégociations.
Les taux des crédits immobiliers sont extrêmement bas. Avec la baisse des taux en ce premier trimestre, Ulrich Maurel conseille aux particuliers qui n’auraient pas pensé à renégocier leur crédit de se pencher sur le sujet rapidement. On estime aujourd’hui que 40% des crédits immobiliers sont encore renégociables.
Renégocier son prêt : Comment ça marche ? Que peut-on y gagner ?_
« Si vous aviez emprunté à des taux plus élevés que les taux actuels, ça peut être le bon moment pour renégocier votre prêt. Pour que ce soit intéressant, il faut tout simplement que votre prêt soit à un taux supérieur à 1 point par rapport au taux actuel. Par exemple, si vous avez souscrit un emprunt à un taux de 4 et que les taux actuels sont à 3%, vous avez tout intérêt à renégocier votre crédit. Mais, si jamais vous avez emprunté à un taux de 3,5%, pas besoin de renégocier. » , explique Ulrich Maurel.
Le gain se compte en années : il est possible ainsi de récupérer 1 an, 2 ans, 3 ans… Si un acquéreur gagne 2 ans à 1 000€ d’échéance en renégociant son prêt, il aura donc gagné 24 000€.
Pour ce faire, soit on fait appel à un courtier (privilégier un courtier gratuit, qui ne prendra pas d’honoraires), soit on s’adresse directement à une banque . En cas de renégociation, la banque prélèvera des frais de remboursement anticipé sauf si on renégocie dans sa propre banque. C’est d’ailleurs le premier établissement à qui on doit demander ce qu’il est possible faire. Sinon, les frais de remboursement anticipé sont de 3% du CRD* dans le cadre d’un prêt à taux fixe, ou l’équivalent d’un semestre d’intérêts, selon la condition la plus favorable pour le client.
Renégocier son assurance crédit
Dernier point à ne pas oublier : la renégociation de son assurance de prêt qui peut être intéressante. Rappelons que, lors de la souscription d’un crédit pour financer l’acquisition d’un bien immobilier, la banque demande à l’emprunteur de souscrire également à une assurance de prêt pour se prémunir contre les risques de non-paiement des mensualités. Elle garantit ainsi à la banque (ou l’organisme prêteur) le remboursement du prêt en cas d’incapacité, d’invalidité, de décès… Bien que cette assurance ne soit pas obligatoire, elle est presque systématiquement exigée par les banques. Et il ne faut pas hésiter à comparer les offres d’assurance de différents organismes financiers.
Depuis la loi Lagarde en 2010, l’acquéreur n’est plus tenu d’accepter l’assurance de prêt de la banque qui accepte de le financer mais peut opter pour une autre plus avantageuse à la condition que les garanties proposées soient équivalentes à celles proposées par la banque. Il existe ainsi deux types d’assurance de prêt : l’assurance groupe et la délégation d’assurance. La première comporte un tarif unique avec une offre collective proposée par l’établissement prêteur, la deuxième une offre individualisée correspondant au profil de l’emprunteur mais nécessitant l’accord de l’organisme prêteur.
Si le particulier trouve une assurance proposant la même couverture que l’assurance de la banque, cette dernière ne peut normalement pas refuser de le laisser souscrire à une assurance « déléguée » proposée par un organisme externe. Les assurances déléguées sont souvent moins chères que les assurances groupe pour la même couverture, ou la couverture proposée pourra être plus intéressante : plus souple, elle s’adapte aux problèmes spécifiques (surpoids, dépression, diabète…).
Exemple d’un jeune couple à Lille :
1) Monsieur et Madame X ont acheté un bien à 200 000€ en 2012.
Avec les frais de notaires et de dossiers, ils ont emprunté 217 100€ sur 20 ans. Ils remboursent pendant 2 ans 1 357€/mois, dont 54,27€/mois d’assurance (taux de 0,3%).
Le coût total de l’assurance, à la souscription de leur prêt, s’élève à 13 026€.
2) En 2014, Monsieur et Madame X s’intéressent à la renégociation de leur assurance, car celle de leur prêt ne s’avère pas intéressante. Il leur reste alors 18 ans à rembourser, avec le capital restant dû de 202 814€. Grâce à une délégation d’assurance, ils obtiennent un taux d’assurance de 0,18%. Leur mensualité est de 1 337€/mois, dont 30,44€/mois d’assurance. Le coût total de l’assurance, pour les 18 ans à rembourser, s’élève à 6 571€.
3) Avec la première solution d’assurance à 0,3%, il leur restait en 2014 : 11 724€ d’assurance à rembourser.
Avec la deuxième solution d’assurance à 0,18%, le nouveau coût de l’assurance en 2013 est de 6 571€.
Monsieur et Madame X ont donc économisé 5 153€ en renégociant leur assurance.
Depuis le dispositif Lagarde, chacun peut résilier son assurance prêt pour en souscrire une nouvelle, plus adaptée ou plus économique à condition que le contrat initial le permette. La résiliation se fait à l’échéance annuelle en adressant un courrier recommandé 2 mois avant la date butoir à l’organisme d’assurance et l’établissement bancaire. Encore une fois, il faut impérativement que le nouveau contrat prévoit des garanties équivalentes au contrat d’origine. Changer d’assurance pendant la durée du prêt peut permettre de souscrire à une assurance plus adaptée à l’évolution des besoins, du mode de vie, ou à un contrat plus économique. Pour ce faire, il suffit de s’adresser à un professionnel qui trouvera la meilleure offre, agent d’assurance, société mutualiste, courtier en assurances… qui comparera différentes offres.
Ce qui va changer dans 3 mois avec la loi Hamon
La loi Hamon entrera en vigueur le 26 juillet 2014, avec deux principaux changements pour les futurs acquéreurs.
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L’assurance de prêt : *L’emprunteur ayant souscrit une assurance de prêt pour son crédit immobilier pourra désormais en changer durant les 12 mois suivant la date de signature (toujours sous condition de présenter des garanties équivalentes au premier contrat et que ce dernier le permette). La reconduction du contrat se fera ensuite de manière annuelle. Pour faire sa demande de résiliation, l’emprunteur devra envoyer le nouveau contrat à sa banque, en lettre recommandée, au plus tard 15 jours avant le terme des 12 premiers mois. Les futurs acquéreurs auront ainsi plus de temps pour juger si leur choix d’assurance a été bon et comparer plusieurs offres.
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La banque et l’assurance de prêt : *Les activités bancaires seront désormais plus fermement régulées avec l’obligation légale de remise - dès la 1ère simulation de crédit - d’une notice d’information et d’une fiche standardisée d’information, avec l’interdiction des frais de délégation, de modification du taux d’assurance ou des conditions de crédit, avec la réduction à 10 jours du délai d’analyse, d’acceptation, de refus de délégation ou de remise d’une éventuelle offre, et avec la définition du Taux Annuel Effectif de l’Assurance (TAEA) et structuration de la communication du coût de l’assurance dans les publicités relatives au crédit.
Ces différents dispositifs de la loi Hamon, effectifs dès juillet 2014, viennent appuyer la loi Lagarde de 2010 afin de mieux informer le futur emprunteur sur son assurance de prêt et ainsi lui permettre de juger plus librement de l’adéquation entre son contrat d’assurance et ses besoins.