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Loi ALUR, les sages censurent l’acte contresigné par l’expert-comptable en cas de cession de parts de SCI
Article de la rédaction du 20 mars 2014
vendredi, 21 mars 2014
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Loi ALUR, les sages censurent l’acte contresigné par l’expert-comptable en cas de cession de parts de SCI

Le Conseil Constitutionnel a censuré l’article 153 de la loi sur l’accès au logement et urbanisme rénové (ALUR) relatif aux actes constatant la cession de la majorité des parts sociales d’une société civile immobilière.

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Introduit par voie d’amendement, lors de la 1ère lecture par l’Assemblée, cet article (Art. 70 quater initialement) entendait pour l’avenir, réserver aux seuls notaires, la possibilité de rédiger des actes de cession de parts sociales d’une SCI que celle-ci soit de nature civile ou commerciale.

Il résultait, en effet de l’article 70 quater, que les cessions de parts de SCI et de sociétés à prépondérance immobilière ne pourraient plus intervenir par acte sous seing privé mais devraient être reçues en la forme authentique.

Art. 70 quater (nouveau)

L’article 1861 du code civil est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Toute cession de parts sociales d’une société civile immobilière ou d’une société à prépondérance immobilière est soumise à l’article 710-1. »

Cet article 70 quater a, lors de son passage au Sénat en première lecture, été supprimé.

En seconde lecture, devant l’Assemblée Nationale, les députés ont rétablit par amendement l’article 70 quater mais dans une rédaction différente. Exit le monopole des notaires lors de la vente des parts de SCI. Le nouveau texte accorde aux avocats mais également aux experts comptables la possibilité de rédiger des actes de cession de parts de SCI.

Art. 70 quater (nouveau)

« L’article 1861 du code civil est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Toute cession de la majorité des parts sociales d’une société civile immobilière, lorsque le patrimoine de cette société est constitué par une unité foncière bâtie ou non, dont la cession est soumise au droit de préemption prévu à l’article L. 211‑1 du code de l’urbanisme, doit être constatée par un acte reçu en la forme authentique ou par un acte sous seing privé contresigné par un avocat ou par un professionnel de l’expertise comptable dans les conditions prévues au chapitre Ier bis du titre II de la loi n° 71‑1130 du 31 décembre 1971 portant réforme de certaines professions judiciaires et juridiques. Le rédacteur de l’acte met en œuvre à cet effet les dispositions prévues à l’article L. 213‑2 du même code. »

En seconde lecture, le Sénat a de nouveau supprimé l’article 70 quater adopté en seconde lecture par l’Assemblée nationale. Pour les auteurs de l’amendement de suppression cette dernière permet ainsi de maintenir « la situation actuelle permettant aux trois professions concernées (les avocats, les experts comptables et les notaires) de constater les cessons de parts de SCI dans le cadre de leurs réglementations professionnelles respectives. »

C’est la Commission mixte paritaire qui en définitive a rétablit l’article 70 quater devenu article 153 dans le projet de loi définitif adopté le 20 février dernier.

Art. 153

L’article 1861 du code civil est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Toute cession de la majorité des parts sociales d’une société civile immobilière, lorsque le patrimoine de cette société est constitué par une unité foncière, bâtie ou non, dont la cession est soumise au droit de préemption prévu à l’article L. 211-1 du code de l’urbanisme, doit être constatée par un acte reçu en la forme authentique ou par un acte sous seing privé contresigné par un avocat ou par un professionnel de l’expertise comptable dans les conditions prévues au chapitre Ier bis du titre II de la loi n° 71‑1130 du 31 décembre 1971 portant réforme de certaines professions judiciaires et juridiques. Le rédacteur de l’acte met en œuvre à cet effet les dispositions prévues à l’article L. 213-2 du même code. »

Lors de la saisine du Conseil Constitutionnel relativement à l’article 70 quater, les sénateurs ont notamment fait valoir que « l’acte sous seing privé contresigné par un avocat ou par un professionnel de l’expertise comptable » n’est pas défini au regard de la loi du 28 mars 2011 ayant institué l’acte d’avocat.

Les sages ont censuré l’article l’article 153, car il ne présentait pas de lien avec les dispositions du projet de loi initial. Il a été censuré par le Conseil constitutionnel comme un « cavalier législatif » adopté selon une procédure contraire à la Constitution.


Décision n° 2014-691 DC du 20 mars 2014

Communiqué de presse - 2014-691 DC