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La SCI qui se réserve la jouissance de l’immeuble social ne peut déduire charges exposées pour ce bien
Article de la rédaction du 1er juillet 2018
lundi, 2 juillet 2018
/ Administrateur

La Cour Administrative d’Appel de Paris vient de rendre une décision dans le cadre de la mise à disposition par une SCI de l’immeuble social au bénéfice des associés


Il ressort de la pratique que l’administration a tendance à rejeter, pour abus de droit, les montages permettant aux associés prépondérants de SCI de déduire, par le biais de déficits fonciers, des charges qu’ils n’auraient pu déduire en l’absence de loyers, du fait des dispositions de l’article 15-II du CGI.

Cet article dispose en effet que « Les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu ». (Un propriétaire se réserve la jouissance d’un logement, non seulement lorsqu’il l’occupe personnellement, mais également lorsqu’il le laisse gratuitement à la disposition d’un tiers sans y être tenu par un contrat de location). Il s’ensuit que les charges afférentes au logement ne sont pas admises en déduction des revenus de la société.

« Un propriétaire qui reprend possession d’un appartement après le départ de ses locataires en vue de l’occuper doit être regardé comme s’en réservant la jouissance.

Étant exonéré en application du II de l’article 15 du code général des impôts (CGI), il ne peut donc déduire de son revenu global ou d’autres revenus fonciers imposables le montant des travaux de remise en état, même si ceux-ci sont consécutifs aux détériorations du locataire. »BOI-RFPI-BASE-20-30-30-20130730

L’administration et le juge de l’impôt ne souhaitent pas que les associés puissent déduire à travers cette SCI, les charges (travaux, intérêts d’emprunt…) qu’ils n’auraient pu déduire, si ces derniers avaient conservé l’immeuble dans leur patrimoine privé, en raison des dispositions précitées du CGI.


Rappel des faits

La SCI Privilège, dont M. et Mme AB sont associés à hauteur de 30 %, a fait l’objet d’un contrôle sur pièces à l’issue duquel des rectifications lui ont été notifiées. L’administration fiscale ayant remis en cause le caractère déductible, au titre des années 2009, 2010 et 2011, des dépenses de travaux réalisés dans l’immeuble qu’elle a acquis le 31 mai 2007. M. et Mme AB ont demandé au Tribunal administratif de Paris la réduction, en droit et pénalités, des cotisations supplémentaires mises à leur charge en conséquence, au titre des années 2009 à 2011.

Par un jugement n° 1520468/1-1 du 19 avril 2017, le Tribunal administratif de Paris a rejeté leur demande.

Ils relèvent appel du jugement.


La Cour rappelle que les charges afférentes aux logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne peuvent pas venir en déduction pour la détermination du revenu foncier compris dans le revenu global soumis à l’impôt sur le revenu .

« que la réserve de jouissance est établie, notamment, par l’accomplissement ou non de diligences ayant pour objet de donner le bien en location  ; qu’il appartient au propriétaire qui entend, pour déduire les charges afférentes à un logement resté vacant, se prévaloir de ce qu’il a entendu le louer et non s’en réserver la jouissance, d’apporter la preuve des diligences qu’il a accomplies pour la location de ce logement  ; »

La cour souligne que les intéressés, à qui incombe la charge de la preuve, n’établissent pas, par les documents qu’ils produisent et, notamment, des factures établies entre 2007 et 2011 pour divers travaux, que l’état de l’immeuble litigieux ne permettait pas sa mise en location avant l’année 2012 . Elle souligne également que les requérants ne produisent pas d’éléments de nature à démontrer que la SCI aurait accompli les diligences nécessaires afin d’assurer la mise en location de cet immeuble .

La Cour en conclue que la SCI doit être regardée comme s’étant réservée la jouissance de l’immeuble en cause pendant les années 2009, 2010 et 2011.

De même la Cour constate que faute de démontrer que le bien en cause n’était pas en état d’être proposé à la location avant 2012, la SCI doit être regardée comme s’étant réservée la jouissance de l’immeuble en cause pendant les années 2009, 2010 et 2011 .


La CAA de Paris a ainsi rejeté l’appel de M. et Mme AB.


Cour administrative d’appel de Paris du 28 juin 2018, n° 17PA02070