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Qualification de la notion de prépondérance immobilière des société et crédit-bail immobilier

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Qualification de la notion de prépondérance immobilière des sociétés et crédit-bail immobilier

Jean Louis Masson député a demandé au ministre du budget « s’il convient de ne considérer que les seuls éléments de l’actif immobilisé inscrit comptablement à l’actif de la société pour la détermination de la notion de prépondérance immobilière ou s’il faut également retenir la valeur des droits afférents aux contrats de crédit-bail immobilier, quand bien même ces derniers ne seraient pas inscrits à l’actif comptable de la société ».

Il rappelle que conformément au plan comptable général, les biens pris en crédit-bail ne sont pas inscrits à l’actif et les redevances sont portées en charge. Par conséquent, à l’exception des sociétés qui font l’acquisition en cours de bail des droits afférents à une promesse de vente attachée à un contrat de crédit-bail immobilier, les sociétés ayant souscrit des contrats de crédit-bail immobilier dès l’origine n’inscrivent pas à leur actif les droits afférents à un contrat de crédit-bail .

Réponse du ministre

L’article 219-I-a sexies-0 bis du CGI dispose que le régime des plus et moins-values à long terme cesse de s’appliquer à la plus ou moins-value provenant des cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière non cotées réalisées à compter du 26 septembre 2007.

« Il est souligné que la loi ne spécifie pas que les droits afférents à des contrats de crédit-bail qui doivent être pris en compte pour l’appréciation de la prépondérance immobilière sont les seuls droits inscrits à l’actif du bilan comptable, et qu’il faut ainsi retenir, pour l’application de l’article 219-I-a sexies-0 bis du CGI, tous les droits résultant, pour l’entreprise crédit-preneuse, d’un contrat de crédit-bail, y compris lorsque ces droits n’ont pas fait l’objet d’une acquisition auprès d’un tiers et ne figurent donc pas parmi l’actif immobilisé. »




  • Pour aller plus loin

La notion de société à prépondérance immobilière en fonction du régime d’imposition

Tableau réalisé par Corinne Verrecchia, avocate associée au Cabinet d’avocats Jurisconseil et responsable du pôle fiscal

- Plus-values des particuliers (Art.150 UB CGI) Plus-values de sociétés soumises à l’IS (Art.219-I-a-sexies- 0 bis CGI Droits d’enregistrement (Art. 726 CGI) Taxe de 3% (Art. 990 E CGI a contrario) ISF (Art. 885 L CGI)
Notion de société à prépondérance immobilière Actif : constitué pour plus de 50% de sa valeur réelle par des immeubles bâtis ou non bâtis (ou des droits portant sur ces biens).

Date d’appréciation de l’actif : à la clôture des trois exercices qui précèdent la cession ou si la société dont les droits sont cédés n’a pas encore clos son 3ème exercice, la composition de l’actif est appréciée à la clôture du ou des seuls exercices clos ou, à défaut, à la date de la cession

Immeubles affectés par une société à sa propre exploitation (industrielle, commerciale, agricole) ou à l’exercice d’une profession non commerciale : ne doivent pas être pris en compte pour l’appréciation du pourcentage de 50%.

NB. : les immeubles constituant le stock immobilier d’une société de construction-vente ou d’une société de marchands de biens + immeubles donnés en location (y compris ceux loués en meublé ou munis de matériels nécessaires à leur exploitation) ne sont pas considérés comme étant affectés à l’exploitation et doivent être retenus pour l’appréciation du pourcentage de 50%. Ne sont pas pris en compte pour l’appréciation du pourcentage :

  • les immeubles dans lesquels est exploité un fonds de commerce donné en location–gérance
  • les Droits détenus dans le cadre d’un contrat de crédit-bail immobilier
Actif : constitué pour plus de 50% de sa valeur réelle par :
  • Des immeubles
  • Des droits portant sur des immeubles
  • Des droits afférents à des contrats de crédit-bail immobilier
  • Des titres d’autres sociétés à prépondérance immobilière
  • Date d’appréciation de l’actif : à la date de la cession des titres ou à la clôture de l’exercice précédent

    Immeubles ou droits principalement affectés par la société à sa propre exploitation (industrielle, commerciale, agricole) ou à l’exercice d’une profession non commerciale : ne sont pas pris en compte pour l’appréciation du pourcentage de 50%, qu’ils soient inscrits à son actif ou qu’ils soient détenus par l’intermédiaire d’une société elle-même à prépondérance immobilière.

    N.B. : les immeubles affectés à l’exploitation d’une entreprise peuvent continuer à ne pas être retenus pour l’appréciation du seuil de 50% lorsqu’ils sont donnés en location dans le cadre des opérations de liquidation de l’entreprise à la suite d’une procédure de redressement ou de liquidation judiciaires.

    Personne morale, quelle que soit sa nationalité, dont les droits sociaux ne sont pas négociés sur un marché réglementé d’instruments financiers ou sur un système multilatéral de négociation

    Actif : principalement constitué d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France ou de participations dans des personnes morales, quelle que soit leur nationalité, dont les droits sociaux ne sont pas négociés sur un marché réglementé d’instruments financiers ou sur un système multilatéral de négociation et elles-mêmes à prépondérance immobilière.

    Date d’appréciation de l’actif : au moment de la cession ou au cours de l’année précédant la cession

    Immeubles affectés par la société à sa propre exploitation : pris en compte pour l’appréciation de la prépondérance immobilière

    N.B. : ne sont pas considérées comme des sociétés à prépondérance immobilière : les organismes d’HLM et les sociétés d’économie mixte exerçant une activité de construction ou de gestion de logements sociaux ; la personne morale qui a perdu sa prépondérance immobilière du fait de la cession, au cours de l’année précédant la cession de ses propres titres, des immeubles ou participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière qu’elle détenait à son actif .

    Entité juridique qui possède en France, directement ou par entité interposée, des actifs immobiliers dont la valeur vénale représente plus de 50% de la valeur vénale des actifs français détenus directement ou indirectement

    Date d’appréciation : au 1er janvier de l’année d’imposition

    • Numérateur : valeur vénale des immeubles situés en France et des droits réels sur des immeubles situés en France possédés par l’entité concernée, directement ou par l’intermédiaire d’une ou plusieurs personnes interposées françaises ou étrangères, à l’exception de la valeur vénale des immeubles ou droits réels immobiliers que l’entité juridique concernée détient directement ou indirectement et qui sont affectés directement ou indirectement à l’activité professionnelle de l’entité concernée ou à celle d’une entité interposée ou d’une entité avec laquelle l’entité concernée à des liens de dépendance.
    • Dénominateur : valeur vénale de tous les actifs français détenus directement ou indirectement par l’entité juridique concernée par la taxe de 3%
    Date d’appréciation de l’actif : L’évaluation patrimoniale de l’ISF se fait au 1er janvier de l’année d’imposition

    Actif : les non-résidents sont imposables sur :

    • Les actions ou parts détenues dans une société ou personne morale française ou étrangère, non cotée en bourse autre qu’une société immobilière pour le commerce et l’industrie (sicomi) lorsque l’actif de la personne est constitué à plus de 50% d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France. Il en est de même des actions, parts ou droits détenus directement ou indirectement à plus de 50 % par les non-résidents dans des personnes morales ou organismes propriétaires d’immeubles ou de droits réels immobiliers situés en France mentionnées à l’article 750 ter, 2° du CGI.


    Actif : Les non-résidents ne sont pas imposables sur :

    • Les immeubles affectés par une société ou par un organisme à sa propre exploitation industrielle, commerciale, agricole ou à l’exercice d’une profession non commerciale dont le non-résident détiendrait les actions ou parts..


    - A noter outil professionnel : Exonération lorsque le bien immobilier détenu au travers de la SCI est loué à l’activité opérationnelle sous conditions

    RM Masson, JO Sénat du 31 octobre 2013, question n°06568


    A propos de l’auteur du tableau :

    Corinne VERRECCHIA propose aux entreprises cotées ou non ainsi qu’à leurs dirigeants, aux organismes publics ou du secteur associatif et également aux personnes privées, son expertise fiscale acquise depuis 1993.

    Diplômée d’un DESS de fiscalité et droit des affaires de PARIS 2 (ASSAS) Corinne VERRECCHIA est membre de l’ACE, l’IACF, de l’Institut Français des Administrateurs et de l’association AAA+. Elle participe également au réseau WIG et au Rotary International.

    www.avocats-jurisconseil.com

    newsletter de Fiscalonline

    Article de la rédaction du 2 novembre 2013

    Publié le dimanche 3 novembre 2013

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