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Projet ALUR et cession de parts de SCI par acte authentique : les amendements de suppression

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Projet ALUR et cession de parts de SCI par acte authentique : les amendements de suppression

Le projet de loi Alur, adopté en première lecture à l’Assemblée nationale le 17 septembre prévoit dans son 70 quater issu d’un amendement déposé par les députés François Pupponi et Jean-Luc Laurent que les cessions de parts sociales de SCI et de sociétés à prépondérance immobilière s’effectueront dorénavant par acte authentique.

Article 70 quater (nouveau)

L’article 1861 du code civil est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Toute cession de parts sociales d’une société civile immobilière ou d’une société à prépondérance immobilière est soumise à l’article 710-1. »

Dans un communiqué en date du 26 septembre dernier, le Conseil national des barreaux (CNB), « s’est naturellement déjà mobilisé et a pris les premiers contacts pour obtenir son retrait, tant auprès du ministère du logement qu’auprès du ministère de la justice. »

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Plus-value professionnelle
Un homme de droit faisant des recherches pour son dossier de transmission d’entreprise

« Le passage du projet de loi au Sénat va permettre le dépôt d’amendements modifiant le dispositif adopté par l’Assemblée nationale », précisait le communiqué du CNB.

Alors que le projet de loi ALUR, doit être discuté en séance publique les mardi 22 , mercredi 23 , jeudi 24 et vendredi 25 octobre prochain, trois amendements visant à supprimer l’article 70 quater ont été déposés :

  • Le premier amendement N° COM-39 a été déposé par M. Longuet, Calvet et Mme Lamure et les membres du Groupe UMP

« Contrairement à ce qui a pu être affirmé par ailleurs, les cessions de parts sociales de SCI conclues par acte sous seing privé sont obligatoirement soumises à la formalité de l’enregistrement (article 635-7° du Code Général des Impôts). Elles n’échappent donc pas à tout contrôle.

D’autre part et surtout, l’article L 213.2 du Code de l’Urbanisme dispose déjà que toute aliénation soumise au droit de préemption est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où est situé le bien.

Il n’est pas distingué selon que la cession porte sur un immeuble ou sur des parts de SCI.

Il n’est pas distingué non plus selon que l’acte de cession est un acte authentique ou un acte sous seing privé.

A défaut de transmission préalable à la commune de la Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA), l’acte de cession de parts est entaché de nullité absolue.

Le dispositif existant assure donc une parfaite information des communes.

Décider que seule l’intervention d’un notaire permettrait d’assurer le respect de la loi c’est suggérer que les avocats n’auraient ni la compétence ni la probité pour ce faire.

Il serait d’autant plus regrettable de réserver aux seuls notaires le droit de traiter les cessions de parts sociales que cela constitue un pan important de l’activité de nombreux avocats.

En imposant le formalisme de l’acte authentique et ses contraintes, notamment financières, l’article 70 quater est enfin à rebours du "choc de simplification " souhaité par tous. »

  • Le second amendement N° COM-67 a été déposé par M. Cleach

L’article 70 quater (nouveau) « a clairement pour effet d’avantager une profession, les notaires, en étendant leur monopole, au détriment d’autres professions, notamment les avocats, mais aussi au détriment des experts comptables et des nombreux particuliers qui constituent des sociétés civiles ou font des cessions de parts eux-mêmes ou encore avec le concours des Centres de formalités. Or cette disposition contraire aux droits acquis de ces professionnels, a été introduite sans qu’ils aient été consultés, ni même avisés.

Pourtant force est de constater que non seulement il n’existe aucune raison objective d’apporter une restriction aussi considérable aux actes de cession de parts, mais que de surcroît, cette disposition révèle d’une méconnaissance des pratiques juridiques contemporaines et des besoins de notre économie.

En faveur du maintien de l’établissement des cessions de parts par les avocats, il convient de noter que :

1°) En matière de société civile, les avocats font les mêmes actes que les notaires. Ces actes sont enregistrés et déposés aux Greffes des Tribunaux de Commerce qu’ils soient rédigés par des notaires ou des avocats ; les notaires n’effectuent donc aucune formalité supplémentaire.

2°) L’exercice de la profession d’avocat est, comme celle des notaires, soumis à une déontonlogie professionnelle. En quoi celle-ce serait-elle de nature ou d’efficacité différente de celle des notaires ?

3°) L’article 7.2 du règlement intérieur national adopté par le Conseil National des Barreaux, dispose que "L’avocat rédacteur d’un acte assure la validité et la pleine efficacité de l’acte selon les prévisions des parties. Il refuse de participer à la rédaction d’un acte ou d’une convention manifestement illicite ou frauduleuse. Sauf s’il en est déchargé par les parties, il est tenu de procéder aux formalités légales ou réglementaires requises par l’acte qu’il rédige et de demander le versement des fonds préalables."

4°) Tous les fonds reçus par l’avocat de son client ou d’un adversaire, doivent être déposés sur un compte bancaire spécial, réglementé et géré par les Caisses de Règlement Pécuniaire des Avocats (CARPA) et le maniement de ces fonds fait l’objet de stricts contrôles tant en matière de sécurité que d’origine et de transparence des fonds.

Ces données montrent que, contrairement à l’argumentation présentée à l’Assemblée Nationale, et au demeurant très mal ressentie par les avocats, il n’y a pas à marquer de défiance particulière à l’égard des avocats, par crainte de "dérives" ni "d’insécurité juridique".

De surcroît, cet article 70 quater s’inscrit à contre-courant de l’évolution du droit positif, pour les raisons non exhaustives suivantes :

1°) Le législateur a récemment étendu le champ d’intervention de la profession d’avocat à l’activité de mandataire en transaction immobilière, aussi il serait incohérent de priver l’avocat de concrétiser son mandat par la rédaction d’un acte translatif qui constitue l’aboutissement de sa prestation.

2°) A l’heure où la Commission européenne, relayée par la jurisprudence de la CJCE, s’orientent dans le sens de la suppression des monopoles découlant du "marché du droit", il serait paradoxal que la France vienne pour sa part s’inscrire à contre-courant de nos partenaires européens et de l’évolution du droit positif.

3°) Loin de répondre à l’objectif de simplification auquel le Gouvernement se dit attaché, le recours aux seuls actes authentiques va ajouter un formalisme et des contraintes, notamment financières, qui pèseront inutilement sur la vie des entreprises. En effet, outre le fait que l’avocat exerce une fonction de conseil plus générale auprès de l’entreprise, le paiement des actes de cessions chez l’avocat relève d’un barême horaire alors qu’il est proportionnel au montant des cessions engagées chez le notaire. Aussi, rendre obligatoire le recours à l’acte authentique entraînera nécessairement un renchérissement du coût des opérations concernées. »

  • Le troisième amendement N° COM-135 a été déposé

« La disposition de l’article 70 quater réserve aux seuls notaires la possibilité de rédiger des actes de cession de parts sociales d’une société immobilière, que celle-ci soit de nature civile ou commerciale.

L’argument ayant sous-tendu l’adoption de l’article 70 quater est de nature à jeter la suspicion sur la profession d’avocat, l’absence d’acte authentique par un notaire engendrant, selon l’auteur de l’amendement, "diverses dérives".

Or, la rédaction d’actes dispose de règles propres, visées à l’article 7 du Règlement Intérieur National adopté par le Conseil National des Barreaux. La déontologie des avocats n’est pas de nature ou d’efficacité différente de celle des notaires.

Par ailleurs, cette disposition s’inscrit à contre-courant de l’évolution du droit positif. La profession d’avocat a vu son champ d’intervention étendu à l’activité du mandataire en transaction immobilière, forte de sa déontologie et de sa compétence reconnue en matière de conseil et de rédaction d’actes. De plus, la professtion d’avocat est soumise, comme celle des notaires, à une obligation de formation continue, ce qui est de nature à contribuer à la sécurisation des actes rédigés par les avocats.

La sécurité juridique, mise en avant par l’obligation d’un acte notarié, n’est pas une affaire de corps professionnels mais davantage de compétences et d’appréhension déontologique.

Enfin, dans un contexte où la Commission européenne, relayée par la jurisprudence de la Cour de Justice de l’Union européenne, s’oriente dans le sens de la suppression des monopoles découlant du "marché du droit", la France s’inscrirait à contre-courant, tout en mettant à mal la profession d’avocat. »

Affaire à suivre...

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Article de la rédaction du 6 octobre 2013

Publié le lundi 7 octobre 2013

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