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Prise en compte des travaux dans le cadre du calcul de la plus-value immobilière

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Prise en compte des travaux dans le cadre du calcul de la plus-value immobilière

La Cour Administrative d’Appel de Nantes a récemment jugé que les dispositions de l’article 150 VB du CGI ne font pas obstacle à ce que le prix d’acquisition de matériaux et celui de leur pose soient pris en compte lorsque les matériaux ont été achetés par le contribuable à une entreprise et installés par une autre entreprise.

Dans le cadre du calcul des plus-values immobilières, il est possible d’apporter certaines corrections au prix d’acquisition afin de diminuer voire supprimer totalement le gain taxable.

Ainsi est il possible de majorer le prix d’acquisition des dépenses des travaux.

Concernant cette majoration du prix d’acquisition pour travaux il convient, toutefois d’opérer une distinction selon que lesdits travaux sont réalisés après l’achèvement de l’immeuble ou avant l’achèvement de l’immeuble. (Pour plus de précisions voir notre fiche technique : « Plus-value immobilière : Travaux venant en majoration du prix d’acquisition »)

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Postérieurement à l’achèvement de l’immeuble, l’article 150 VB-II-4° du CGI prévoit que les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement, de rénovation ou d’amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise, viennent en majoration du prix d’acquisition lorsqu’elles n’ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu et qu’elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives.

Dès lors, ne peuvent, pas être pris en compte pour leur montant réel les travaux réalisés par le contribuable lui-même ou par une tierce personne autre qu’une entreprise (ex : main-d’oeuvre salariée).

Il en est de même du coût des matériaux achetés par le contribuable même si leur installation est effectuée par une entreprise.

Les dépenses liées à l’installation des matériaux facturées par l’entreprise sont en revanche prises en compte en majoration du prix d’acquisition toutes conditions étant par ailleurs remplies.

Prenant le contre-pied de l’administration fiscale, la Cour administrative d’appel de Nantes avait estimé, dans une décision en date du 17 février 2011, qu’un contribuable peut, pour le calcul de la plus-value, majorer le prix d’acquisition, du coût des matériaux personnellement achetés dans un magasin et installés par une entreprise (CAA Nantes du 17 février 2011)

Le considérant était rédigé comme suit : « si l’administration soutient, qu’au même titre que le coût des travaux réalisés par le contribuable lui-même ou par une tierce personne autre qu’une entreprise, ne peut être pris en compte le coût des matériaux achetés par le contribuable alors même que leur installation est effectuée par une entreprise, les dispositions précitées de l’article 150 VB du CGI ne font pas obstacle à ce que le prix d’acquisition de matériaux et celui de leur pose soient pris en compte lorsque les matériaux ont été achetés par le contribuable à une entreprise et installés par une autre entreprise ».

La Cour Administrative d’Appel de Nantes, a réitéré sa solution dans une décision en date du 22 janvier 2015 précisant que « les dispositions de l’article 150 VB du CGI ne font pas obstacle à ce que le prix d’acquisition de matériaux et celui de leur pose soient pris en compte lorsque les matériaux ont été achetés par le contribuable à une entreprise et installés par une autre entreprise ».

Au cas particulier la Cour a par ailleurs considéré que :

  • que des travaux engagés pour la réalisation d’un dressing et la livraison et la pose de meubles et de sanitaires de salles de bain devaient être considérés comme constituant des travaux d’amélioration ayant eu pour objet d’apporter à l’immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau sans en modifier la structure ;
  • que conformément à une jurisprudence constante du Conseil d’État, les travaux de réfection de la toiture, qui ont pour seul effet de remettre l’immeuble en état, présentent le caractère de travaux de réparation et d’entretien. Par suite, ils ne sont pas pris en compte, pour majorer le prix d’acquisition de l’immeuble concerné, pour le calcul de la plus-value imposable. Il n’est fait exception à ces principes que pour les travaux d’entretien, de réparation et de grosses réparations qui sont consécutifs à des travaux de construction, reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration dont ils sont indissociables.


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Article de la rédaction du 16 mars 2015

Publié le mardi 17 mars 2015

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