L’article 150 U II 2° du CGI dispose « II. Les dispositions du I ne s’appliquent pas aux immeubles, aux parties d’immeubles ou aux droits relatifs à ces biens :

2° Qui constituent l’habitation en France des personnes physiques, non résidentes en France, ressortissantes d’un Etat membre de la Communauté européenne ou d’un autre Etat partie à l’accord sur l’Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention fiscale qui contient une clause d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude ou l’évasion fiscale, dans la limite, par contribuable, des deux premières cessions, à la double condition que le cédant ait été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession, et qu’il ait la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de cette cession. En outre, la seconde cession bénéficie de ces dispositions à la double condition que le contribuable ne dispose pas d’une autre propriété en France au jour de cette cession et qu’elle intervienne au moins cinq ans après la première ».

Il résulte de ces dispositions qu’une exonération est prévue pour les plus-values immobilières réalisées lors de la cession d’immeubles qui constituent l’habitation en France des personnes physiques non résidentes en France, notamment ressortissantes d’un Etat membre de la communauté européenne (Inst. 8 M-1-05 fiche 14 n° 18).

Chaque contribuable peut bénéficier de cette exonération pour les deux premières cessions réalisées à partir de 2006, même s’il a déjà bénéficié de l’exonération pour cession intervenue avant cette date, à la double condition :

 d’avoir été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque avant la cession ;

 et d’avoir la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession.


Le gouvernement vient d’apporter des précisions concernant la condition de « libre disposition » dans le cas où le bien cédé est en indivision et peut donc être en jouissance partagée.

Il précise que pour l’application des dispositions de l’article 150 U-II-2° du CGI, « le cédant est réputé avoir la libre disposition de son habitation lorsqu’il est susceptible de l’occuper à tout moment ».

[...]

«  Lorsque le bien cédé est détenu en indivision et peut donc être en jouissance partagée, l’exonération précitée prévue en faveur de l’habitation en France des non-résidents s’apprécie au regard de la situation de chaque indivisaire et s’applique sur la fraction de la plus-value réalisée correspondant aux droits dans l’indivision de la personne physique non résidente qui remplit les conditions rappelées ci-dessus ».

« La condition de libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession s’applique dans les mêmes termes lorsque le bien est indivis ».

Ainsi, la circonstance que le coïndivisaire d’une personne non résidente de France occupe le logement est sans incidence en l’absence de titre d’occupation et de versement de loyer ou d’indemnité d’occupation. En revanche, la condition ne sera pas considérée comme remplie lorsque l’immeuble est donné en location.


Il convient de préciser que dans le cadre du PLF pour 2011, le Sénat a supprimé l’exonération de la deuxième cession des non résidents.

Ainsi, pour les cessions qui interviendront à compter du 1er janvier 2011, l’exonération en faveur de l’habitation en France des non-résidents ne sera applicable qu’à la première cession et non plus aux deux premières cessions !

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Pour aller plus loin

 Projet de loi de finances pour 2011 : les arbitrages de la commission mixte paritaire