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Plus-value immobilière ou BIC : de l’intention spéculative sur les profits de lotissement

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Plus-value immobilière ou BIC : de l’intention spéculative sur les profits de lotissement

En application de l’article 150 U-I du CGI, les profits consécutifs à la cession d’un terrain divisé en lots destinés à être construits sont présumés être réalisés dans le cadre de la gestion du patrimoine privé et relèvent à ce titre du régime d’imposition des plus-values des particuliers, à condition toutefois que le terrain n’ait pas été acquis en vue du lotissement et de la vente par lots. Lorsque cette intention spéculative est établie, l’article 35-1-3° du CGI prévoit que les bénéfices réalisés présentent le caractère de bénéfices industriels et commerciaux pour l’application de l’impôt sur le revenu.

L’intention spéculative s’apprécie au moment de l’achat du terrain sans qu’il y ait lieu de prendre en compte les circonstances de l’aliénation des lots.

Lorsque plusieurs terrains sont cédés simultanément, il y a lieu, en principe, d’apprécier l’intention spéculative au moment de l’achat de chacun des terrains. Il convient toutefois de prendre en compte les circonstances de fait de chaque affaire.


Dans une nouvelle affaire, la Cour administrative d’appel de Lyon vient d’apporter des précisions quant à l’appréciation du caractère spéculatif.

Dans l’affaire soumise à la Cour, les époux B agriculteurs, ont acheté trois parcelles en 1998 dont ils ont revenu une partie, en 1999, à Mme A. La même année, ils ont acquis la parcelle AH 10, qu’ils louaient jusqu’à cette date et en septembre 2001, ils ont fait l’acquisition de la parcelle AH 1. En décembre de cette même année, ils ont déposé une demande de permis de lotir les parcelles AH 1, AH 10, AH 384 et AH 434, quelques jours avant d’obtenir par donation de leur fille, la parcelle AH 384. Enfin en 2003 2003, ils ont cédé lesdites parcelles en 13 lots.

La Cour, au cas particulier, a considéré que l’intention spéculative ne pouvait être contestée en raison d’un faisceau d’indices :

  • les premières acquisitions ont été réalisées alors que le POS, qui allait modifier le classement desdites parcelles, était en cours de révision publique ;
  • les époux B ne produisent aucun élément permettant de considèrer qu’ils avaient acquis ces parcelles en vue d’une exploitation agricole ;
  • en 1999, lors de la revente d’une partie de ces parcelles à Mme A, des servitudes ont été créées sur celles-ci permettant d’alimenter en eau potable, téléphone, tout-à-l’égout, électricité les terrains appartenant aux époux B...et à leur fille ;
  • quelques mois après ladite révision, les époux B ont fait intervenir un géomètre afin de procéder au plan du lotissement ;
  • que deux mois après l’acquisition de la parcelle AH 1, les époux ont déposé leur demande de permis de lotir et ce, juste avant que leur fille ne leur fasse donation de sa parcelle ;

Partant et compte tenu du nombre d’acquisition de parcelles contiguës effectuées par les époux B...sur une brève période, entre 1998 et 2001, et du contexte de ces achats, a cour a considéré que les bénéfices réalisés par les époux B...dans ce cadre constituaient des plus-values professionnelles imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Crédit photo : © fotogestoeber - Fotolia.com

Consulter la décision de la cour administrative d’appel de Lyon du 6 janvier 2015

newsletter de Fiscalonline

Article de la rédaction du 29 janvier 2015

Publié le vendredi 30 janvier 2015

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