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Plus-values immobilières : non la réforme ne favorisera pas les ventes

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Plus-values immobilières : non la réforme ne favorisera pas les ventes

Mis à jour le 3 août 2013




Cet article de la rédaction du 26 juillet 2013 a été mis a jour le 3 août suite à la publication de l’instruction au BOFIP-Impôt des commentaires sur le nouveau régime des plus-values immobilières. Conformément à ce nouveau texte nous avons modifié nos simulations en appliquant l’abattement de 25% à l’assiette imposable aux prélèvements sociaux.

Plus-values immobilières : Bercy précise les modalités de l’abattement exceptionnel de 25 %

Plus-values immobilières : le calcul de l’abattement pour durée de détention à compter du 1er septembre 2013

Comme l’a annoncé le Ministre du Budget, le gouvernement a décidé de modifier le régime applicable aux plus-values immobilières.

Désormais, c’est au bout de vingt-deux ans, et non plus de trente ans, que les contribuables seront totalement exonérés de l’impôt sur le revenu pour les plus-values qu’ils auront réalisées (Cette disposition ne concerne que les biens immobiliers autres que les terrains à bâtir). Au bout de trente ans, les ménages seront exonérés non seulement de l’impôt sur le revenu, mais également des contributions sociales, notamment la CSG, mais avec un dispositif d’abattement beaucoup plus linéaire et dégressif. Par ailleurs, pour réaliser un véritable « choc d’offres » le gouvernement a décidé de mettre en place, entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014, un abattement exceptionnel de 25 %, « qui doit favoriser les transactions, les travaux et les ventes, afin d’atteindre l’objectif de développement de l’activité dans le secteur du bâtiment et d’améliorer l’accès au logement. »


Les modalités de ces mesures seront détaillées dans une instruction à paraître et intégrées au projet de loi de finances pour 2014.

Ce nouvel aménagement du régime des plus-values sera applicable dès le 1er septembre 2013.


C’est la FNAIM qui a dévoilé la semaine dernière, un pan de la réforme en communiquant sur le taux et la cadence des abattements. Si, à ce jour et en l’absence de précisions officielles du ministère, ces informations doivent être prises avec beaucoup de précaution, nous avons fait des simulations comparatives afin d’évaluer l’impact de la réforme pour les ménages.


Méthodologie : nous avons procédé à des simulations de calcul de plus-values immobilières sur 7, 14 et 20 ans dans quatre hypothèses :

  • Hypothèse 1 : le régime actuel, savoir l’exonération au bout de 30 ans ;
  • Hypothèse 2 : le régime applicable à compter du 01/09 selon les données indiquées par la FNAIM en appliquant l’abattement exceptionnel de 25%
  • Hypothèse 3 : le régime applicable à compter du 01/09 selon les données indiquées par la FNAIM sans l’abattement exceptionnel de 25% ( Régime applicable à compter du 1er septembre 2015)
  • Hypothèse 3 : Le régime tel qu’il était avant 2004, exonération au bout de 22 ans mais selon une progression différente de celle finalement retenue (5% d’abattement pour durée de détention après la deuxième année).


    Synthèse : Si l’on met de côté la complexité du nouveau régime qui serait mis en œuvre, son effet réel sur les transactions immobilières est loin de celui que l’on escomptait, suite à l’annonce du Président de la République. En effet, la réforme n’aurait un impact sur les transactions que si, outre le retour à une durée globale de détention (22 ans), le gouvernement adoptait un taux d’abattement et une cadence identique à ceux que l’on connaissait avant 2004.
  • Les contribuables proches des 22 années de détention et bénéficiant sous le régime actuel d’un abattement inférieur à 50% seront certainement tentés de conserver leur bien pour bénéficier d’une exonération définitive.
  • Pour ceux des ménages qui détiennent le bien depuis moins de 14 ans, la réforme aura un faible impact positif et ne les incitera pas à vendre.


Réserve : nous attirons votre attention sur le fait qu’il ne s’agit que de projections réalisées à partir d’un communiqué de presse émanant de la Fédération Nationale de l’immobilier en date du 22 juillet 2013. Même si, selon le Ministre du Budget, une instruction doit paraitre prochainement, il conviendra d’attendre le projet de loi de Finances pour 2014 et le vote définitif de la loi (Dont l’entrée en vigueur devrait, sur ce sujet, être rétroactive) pour connaitre le nouveau régime applicable.


Simulation de calcul de plus-value immobilière à 7 ans de détention

Simulations Hypothèse 1 : régime actuel Hypothèse 2 : nouveau régime Hypothèse 3 : nouveau régime sans l’abattement de 25% Hypothèse 4 : régime antérieur à 2004
Prix de cession 250.000 € 250 000 € 250 000 € 250 000 €
Prix d’acquisition 190.000 € 190 000 € 190 000 € 190 000 €
Plus-value brute 60.000 € 60 000 € 60 000 € 60 000 €
Abattement pour durée de détention 4% 25%
Plus-value nette 57 600 € 45 000 €
Impôt de plus-value (1) 10 944 € 8 550 €
Abattement pour durée de détention (IPV) 12% 12%
Plus-value nette après abattement IPV 52 800 52 800 €
Abattement exceptionnel 25 % -
Plus-value nette soumise à IPV 39 600 € 52 800 €
Impôt de plus-value 7 524 10 032 €
Abattement durée de détention (PS) 3,3% 3,3%
Plus-value nette après abattement 58 020 € 58 020 €
Abattement exceptionnel 25 % -
Plus-value nette soumise aux prélèvements sociaux 43 515 € 58 020 €
Prélèvements sociaux (15,5) 8 928 € 6 745 € 8 993 € 6 975 €
Total à payer (3) 19 872 € 14 269 € 19 025 € 15 525 €

(1) Le taux de l’impôt de plus-value (IPV) est à ce jour fixé à 19 % (2) Le taux des prélèvements sociaux (PS) est à ce jour de 15,5% (3) Nous n’avons pas intégré à notre simulation la surtaxe des plus-values immobilières prévue par l’article 1609 nonies G du CGI.

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Article de la rédaction du 26 juillet 2013

Publié le lundi 29 juillet 2013

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