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Plus-value immobilière et abattement pour durée de détention

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Plus-value immobilière et abattement pour durée de détention

Depuis une décennie, et plus particulièrement depuis 2011, la fiscalité applicable aux plus-values immobilières, qui était d’une relative stabilité depuis sa création en 1963, a fait l’objet de plusieurs modifications importantes.

1963-1976

Lorsque le législateur a instauré une taxation des plus-values immobilières, en 1963, il a souhaité dans un premier temps la limiter aux plus-values sur les terrains à bâtir et sur les profits exceptionnels consécutifs à la revente d’immeubles dans un délai inférieur à dix ans.

1976-1983

Par la suite, la loi du 19 juillet 1976 a traité différemment les plus-values immobilières de court terme des plus-values immobilières de long terme, en considérant que les premières sont réalisées dans un but purement spéculatif et appellent par conséquent une taxation plus sévère.

Ainsi, étaient distingués trois types de plus-values immobilières :

  • les plus-values immobilières réalisées moins de deux ans après l’acquisition d’un bien, assimilées à un revenu, étaient taxées au barème de l’impôt sur le revenu sans application du système du quotient ;
  • les plus-values immobilières réalisées entre deux ans et dix ans après l’acquisition ne pouvaient être taxées en application du système du quotient que si le vendeur apportait la preuve de son intention non spéculative ;
  • les plus-values immobilières réalisées plus de dix ans après l’acquisition faisaient l’objet d’un abattement de 5 % par année de possession au-delà de la dixième année (et de 3,33 % dans le cas des terrains à bâtir) pour être totalement exonérées à compter de la vingtième année de détention pour les immeubles (et de la trentième année pour les terrains à bâtir).

Le mécanisme de l’abattement pour durée de détention a ensuite été modifié à plusieurs reprises, sans jamais être supprimé :

1983-1987

  • la loi de finances pour 1983 a élargi son application à toutes les plus-values réalisées plus de deux ans après l’acquisition du bien (l’exonération étant acquise au bout de vingt-deux ans pour les immeubles et de trente-deux ans pour les terrains à bâtir) ;

1987-1991

  • la loi de finances rectificative du 30 décembre 1987 a supprimé le régime plus sévère jusqu’alors applicable aux terrains à bâtir ;

1991-2004

  • la loi de finances pour 1991 a baissé le taux de l’abattement annuel applicable au-delà de la deuxième année de détention de 5 % à 3,33 %, avant que la loi de finances rectificative du 23 juin 1993 ne relève ce taux à 5 % ;

2004-2011

  • enfin, la loi de finances pour 2004 a modifié le calcul de l’abattement afin qu’il soit applicable l’issue de la cinquième année de détention (et non plus à l’issue de la deuxième) et en portant le taux de l’abattement annuel à 10 %. Les plus-values immobilières étaient par conséquent exonérées lors de toute vente d’un bien acquis depuis plus de quinze ans.

La loi de finances pour 2004 a cherché, sans totalement y parvenir, à simplifier la fiscalité des plus-values immobilières, en procédant à la « débarémisation » des plus-values immobilières.

Ce terme technique désigne la fin de l’imposition de ces plus-values suivant les tranches progressives de l’impôt sur le revenu, pour les soumettre à un prélèvement forfaitaire libératoire de l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 16 %. Ce taux a ensuite été porté à 19 % en 2011, auxquels il faut ajouter les prélèvements sociaux, dont les taux ont été progressivement augmentés pour atteindre aujourd’hui 15,5 %.

Cette mesure a conduit mécaniquement à privilégier fiscalement les plus-values importantes des foyers dont les revenus étaient déjà imposés dans les tranches hautes de l’impôt sur le revenu, tout en ne permettant pas d’appréhender la composition du foyer, notamment le nombre d’enfants.

2011-2013

La loi de finances rectificative du 19 septembre 2011 a durci le régime d’abattement des plus-values immobilières.

Alors que le projet de loi initial prévoyait une suppression pure et simple de tout abattement, que ce soit pour un immeuble bâti ou non bâti, le dispositif définitivement adopté a finalement été légèrement assoupli au cours de son examen par l’Assemblée. Il s’est traduit par :

  • un allongement de vingt-deux ans à trente ans la durée de détention du bien immobilier permettant d’obtenir une exonération totale de la plus-value ;
  • la fixation d’un mécanisme d’abattement très limité durant les premières années de détention (de 2 % entre la sixième et la dix-septième année de détention), s’accélérant ensuite (de 4 % entre la dix-huitième et la vingt-quatrième année) pour être considérable en fin de période (abattement de 8 % par an jusqu’à la trentième année).

Ces deux mesures concernaient à la fois l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, sans opérer de distinction entre les immeubles bâtis et les terrains à bâtir.

2013-2014

L’article 10 du projet de loi de finances pour 2013 devenu article 15 de la loi telle qu’adoptée par le Parlement prévoyait :

  • la suppression de tout abattement pour durée de détention pour les terrains à bâtir ;
  • l’intégration des plus-values liées aux ventes de ces terrains dans le barème de l’impôt sur le revenu, supprimant ainsi le mécanisme du prélèvement forfaitaire libératoire ;
  • s’agissant des immeubles bâtis, le projet prévoyait en outre un abattement exceptionnel, limité à l’année 2013, correspondant à 20 % de la plus-value nette, applicable uniquement à l’assiette de l’impôt sur le revenu et non à celle des prélèvements sociaux.

toutefois ces dispositions ont été censurées par les sages du Conseil Constitutionnel.

Autrement dit la réforme des plus-values immobilières initiée et voulue par le gouvernement, dans le soucis de créer, selon lui, un choc "fiscal" n’a pas eu lieu.

En définitive, le régime des plus-values immobilières en 2013 est demeuré à celui que nous connaissons depuis février 2012. Mais, en l’absence de censure par les sages, le régime de surtaxation des plus-values immobilières les plus élevées, prévu par l’article 70 de la LFR pour 2012, s’applique bien depuis le 1er janvier 2013.

2014-2015

La loi de finances initiale pour 2014 partiellement censurée par le Conseil Constitutionnel a également modifié le régime applicable.

Pour les cessions réalisées à compter du 1er septembre 2013, les modalités de calcul de l’abattement pour durée de détention prévu à l’article 150 VC du CGI diffèrent selon que les biens cédés sont ou non des terrains à bâtir ou des droits s’y rapportant.

I. Cessions de biens autres que des terrains à bâtir ou des droits s’y rapportant

Pour les cessions de biens autres que des terrains à bâtir réalisées depuis le 1er septembre 2013, le taux et la cadence de l’abattement pour durée de détention diffèrent pour la détermination de l’assiette imposable des plus-values immobilières à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Au total, l’exonération d’impôt sur le revenu est acquise au-delà d’un délai de détention de vingt-deux ans et celle relative aux prélèvements sociaux est acquise au-delà d’un délai de détention de trente ans.

Impôt de plus-value Prélèvements sociaux
Paliers d’abattement 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième

4 % pour la 22ème année

1,65% pour chaque année de détention de la 6ème à la 21ème

1,6% pour la 22ème année

9% de la 23ème à la 30ème année

II. Cessions de terrains à bâtir (TAB)

Compte tenu de la censure partielle par le Conseil constitutionnel (décision n° 2013-685 DC) de l’article 27 de la loi de finances pour 2014 (n° 2013-1278 du 29 décembre 2013) le montant imposable des plus-values de cession de TAB réalisées depuis le 1er janvier 2014 est resté calculé, comme pour celles réalisées depuis le 1er février 2012, en appliquant à la plus-value brute, déterminée conformément à l’article 150 V du CGI, un abattement pour durée de détention progressif fixé à 2 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième, puis 4 % pour chaque année de détention au-delà de la dix-septième et enfin 8 % pour chaque année de détention au-delà de la vingt-quatrième, conduisant à l’exonération totale des plus-values à l’issue d’un délai de détention de trente ans.

Les modalités de calcul de l’abattement pour durée de détention sont identiques à celles applicables pour les cessions réalisées du 1er février 2012 au 31 août 2013, pour la détermination de l’assiette imposable des plus-values immobilières afférentes à ces biens tant à l’impôt sur le revenu qu’aux prélèvements sociaux.

Pour être totalement exonéré, il convient donc de conserver son TAB 30 ans.

2015-0000

L’article 4 de la Loi de Finances pour 2015 a aligné le régime fiscal et social des terrains à bâtir sur celui des propriétés bâties en vigueur depuis le 1er septembre 2013 et tel qu’issu de l’article 150 VC du CGI depuis l’adoption de l’article 27 précité de la loi de finances pour 2014.

Ainsi, l’exonération de plus-value de cession des terrains à bâtir est désormais totale à compter de 22 ans au titre de l’imposition sur le revenu, avec un abattement pour durée de détention établi à 6 % à compter de la sixième année de détention et à 4 % lors de la vingt-deuxième année.

Le régime applicable au titre des prélèvements sociaux reste quant à lui calé sur 30 années de détention mais avec des taux révisés afin d’assurer la linéarité de la taxation globale des plus-values, équivalant à 2 % par an.

Impôt de plus-value Prélèvements sociaux
Paliers d’abattement 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième

4 % pour la 22ème année

1,65% pour chaque année de détention de la 6ème à la 21ème

1,6% pour la 22ème année

9% de la 23ème à la 30ème année

Table d’abattement des plus-values immobilières au 1er septembre 2014
Durée de détention Taux d’abattement (%) de l’impôt de plus-value Taux d’abattement (%) des prélèvements sociaux
1 ans 0% 0%
2 ans 0% 0%
3 ans 0% 0%
4 ans 0% 0%
5 ans0%0%
6 ans 6% 1,65%
7ans 12% 3,3%
8 ans 18% 4,95%
9 ans 24% 6,6%
10 ans30%8,25%
11 ans 36% 9,9%
12 ans 42% 11,55
13 ans 48% 13,2%
14 ans 54% 14,85%
15 ans60%16,5%
16 ans 66% 18,15%
17 ans 72% 19,8%
18 ans 78% 21,45%
19 ans 84% 23,1%
20 ans90%24,75%
21 ans 96% 26,4%
22 ans100%28%
23 ans 37%
24 ans 46%
25 ans 55%
26 ans 64%
27 ans 73%
28 ans 82%
29 ans 91%
30 ans100%

Ce nouveau système d’abattement pour durée de détention est d’ores et déjà applicable depuis le 1er septembre 2014, compte tenu d’une instruction fiscale du 10 septembre 2014 qui a devancé l’adoption du présent article du projet de loi de finances pour 2015.

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30/08/2014 : Plus-values immobilières : taux et cadence de l’abattement pour durée de détention au 1er septembre 2014

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newsletter de Fiscalonline

Article de la rédaction du 15 juillet 2015

Publié le jeudi 13 août 2015

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