Option d’une SCI pour l’impôt sur les sociétés : conséquences sur les plus-values latentes afférentes aux immeubles

Réponse d’expert n°39

(Consultez les réponses précédentes)

 Question :

Une société civile immobilière (SCI) qui relève du régime fiscal des sociétés de personnes et est imposable dans la catégorie des revenus fonciers, opte pour son assujettissement à l’impôt sur les sociétés.

La plus-value latente afférente à ses immeubles est- elle toujours imposable ?

 La réponse des experts SVP : NON

A condition que la SCI inscrive au bilan d’ouverture, les biens pour leur valeur d’origine.

L’option pour l’impôt sur les sociétés exercée par une SCI, qui donne en location nue des immeubles, emporte les conséquences fiscales d’une cessation d’entreprise (article 202 ter du CGI).

Cela entraine notamment l’imposition immédiate des plus-values latente incluses dans l’actif social. Cependant, les associés peuvent opter entre :
 l’imposition immédiate des plus-values latentes afférentes aux immeubles
 le report de la taxation au jour de la cession du bien

Le choix effectué par les associés impacte le bilan d’ouverture de la première période d’assujettissement à l’impôt sur les sociétés (déposé dans les 60 jours de l’option) et concerne obligatoirement l’ensemble des immeubles de la SCI.

Si elle opte pour l’imposition immédiate des plus-values sur l’immeuble, celle-ci est déterminée selon les règles des plus-values immobilières des particuliers si l’associé est une personne physique.

La plus-value ainsi dégagée est susceptible le cas échéant de bénéficier de l’exonération de plus-value prévue à raison du délai de détention supérieur à 15 ans jusqu’au 31 janvier 2012.

En contrepartie, les immeubles sont inscrits au bilan d’ouverture pour leur valeur vénale et amortis sur cette base sur leur durée probable d’utilisation.

Si la SCI opte pour la non-imposition des plus-values latentes, elle doit inscrire au bilan d’ouverture les biens pour leur valeur d’origine. Elle devra distinguer la valeur d’origine et les amortissements qui auraient été déduits si l’entreprise avait été soumise à l’impôt sur les sociétés depuis l’origine.

Les dotations aux amortissements devront être calculées sur la base de la valeur d’origine de l’immeuble et étalées sur la période correspondant à la fraction de la durée d’amortissement restant à couvrir.

Le choix effectué au moment du passage à l’impôt sur les sociétés entraine également des conséquences directes concernant les modalités de calcul des plus-values de cession ultérieure des immeubles.

En cas d’option pour l’imposition immédiate des plus-values, seule reste imposable la plus-value calculée sur la différence entre le prix de cession et la valeur vénale de l’immeuble au jour du passage à l’impôt sur les sociétés diminuée des seuls amortissements constatés depuis l’option.

Dans le cas contraire, la SCI se trouve dans la même situation que si elle avait été soumise à l’IS dès l’origine.