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Cession d’usufruit temporaire, les zones d’ombre de la réforme

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Les principaux enseignements des journées de l’ingénierie patrimoniale

Les 4 et 5 février derniers s’est déroulée la seconde édition des journées de l’ingénierie patrimoniale. Au cours de ces deux journées de nombreux spécialistes (avocats, fiscalistes, notaires, ingénieurs patrimoniaux..) se sont succédés autour de différentes thématiques, dont la cession temporaire d’usufruit, le transfert d’actifs à l’étranger, et les successions transfrontalières.

Olivier Jezequel, Ingénieur patrimonial chez Agami family office fait le point sur les principaux enseignements fiscaux de cette seconde édition des JIP.


Cession et donation d’usufruit temporaire de valeurs mobilières et de biens immobiliers

Cession d’usufruit temporaire les zones d’ombre de la réforme

Depuis le vote de la 3ème Loi de Finances Rectificative pour 2012 (LFR 2012-III), la première cession de l’usufruit temporaire est taxée comme le revenu du bien sous-jacent (revenus fonciers, intérêts, revenus de capitaux mobiliers) et non plus comme une plus-value.

Ce dispositif d’apparence assez simple soulève pourtant de nombreuses interrogations.

On peut notamment se demander comment sera traitée la cession de la pleine propriété d’un bien immobilier acquis en démembrement par deux personnes distinctes, l’une recueillant l’usufruit temporaire et l’autre la nue-propriété.

D’après M. le Doyen J. Aulagnier l’opération doit être considérée comme une cession définitive de la pleine propriété étant donné que le cédant ne récupérera jamais l’usufruit. Il sera ainsi hors du champ d’application du nouveau dispositif.

Pour Stéphane Jacquin, responsable de l’ingénierie patrimoniale chez Lazard Frères Gestion, ce montage représente un très bon moyen pour optimiser la transmission d’un bien comme il le démontre dans l’exemple qui suit :

Une personne souhaite céder à ses enfants la pleine propriété d’un immeuble estimé à 10 millions d’euros.

Elle effectue une donation de la nue-propriété à ces derniers et cède en même temps l’usufruit sur 10 ans à une société imposée à l’IS. Elle impute ainsi la valeur de cet usufruit, (estimé à 23% de la valeur du bien pour une période comprise entre un et dix ans), sur la valeur du bien à transmettre.

Les droits de donation des héritiers sont ainsi calculés sur une base de 7 700 000 €. L’usufruit quant à lui rejoindra sans imposition la nue-propriété au terme des 10 ans.

Commentaires de la rédaction de FOL :


Il convient de préciser que le Professeur Henri Hovasse a également pris parti pour la non application du nouveau régime en cas de cession conjointe de l’usufruit et de la nue-propriété à deux acquéreurs différents. « Il n’y a donc aucun risque pour un propriétaire à céder à deux acquéreurs qui acquièrent en démembrement. Notamment une personne peut vendre l’usufruit et la nue-propriété d’un bien à deux sociétés qu’elle constitue à cet effet, sans que l’article 13, 5 du CGI ne s’applique ». La Semaine Juridique Entreprise et Affaires n° 4, 24 Janvier 2013, 1062.

Les Editions Francis Lefebvre, considèrent en revanche, que l’article 15 de la LFR2012-III s’applique également au schéma controversé.

Il appartiendra à l’administration, dont les commentaires sont attendus, de prendre position sur cette question, sans trahir la volonté du législateur

Autre interrogation, le revenu provenant de la cession temporaire d’actions peut-il être assimilé à un versement de dividendes et profiter ainsi de l’abattement de 40% ?

Pour Maitre Oliver Combe, notaire associé chez KL Associés, il n’y a aucun doute : contenu du caractère non récurent du versement, la réponse est négative.

Les intervenants ont également dénoncé la méthode actuelle de calcul des plus-values provenant de la cession d’un bien en pleine propriété, effectuée à la suite d’une cession d’usufruit temporaire. Celle-ci consiste à soustraire l’usufruit temporaire du prix de revient. Conserver ce mode de calcul entrainerait une double taxation du prix de cession.

newsletter de Fiscalonline

Chronique d’Olivier Jezequel, Ingénieur patrimonial chez Agami family office

Publié le jeudi 14 février 2013

2 Messages de forum

  • Annule et remplace le message précédent

    Bonjour,

    Ceci est un cas réel !

    Nous sommes dans le cadre d’une vente en pleine propriété d’un bien immobilier d’entreprise démembré à l’occasion de cette vente par l’acheteur : SCI (nue propriété) + SARL (usufruit). Le vendeur n’a aucun lien avec les 2 sociétés de l’acheteur.

    La promesse de vente signée avant le 14/11/2012 stipule que le vendeur vend la nue propriété et l’usufruit . Aujourd’hui, les notaires du vendeur et de l’acheteur considèrent que la loi sur la cession d’usufruit temporaire s’applique au « vendeur ». Le Centre des Impôts confirme après avoir consulté leur service de tutelle à Bercy.

    Côté vendeur : Bien acheté 1 000 000 € et vendu 1 230 000 €.

    Côté acheteur : Nue propriété achetée 240 000 € et usufruit acheté 990 000 €

    - Selon la règle de la plus-value classique, le vendeur aurait payer env. 90 000 € d’impôt.

    - Selon la LFR 2012, le vendeur devra payer env. 14 000 € au titre de la plus-value sur la nue-propriété et 592 000 € au titre de l’IR sur la cession d’’usufruit. Soit un total de 606 000 €.

    - De son côté, l’acheteur échappe à cet impôt.

    Le vendeur, une fois ses emprunts remboursés avec la majeure partie de la vente, sera dans l’incapacité d’honorer cet impôt "inattendu".

    Que peut faire le vendeur ?

    Répondre à ce message

  • Bonjour Lfr2012,

    Le même problème se pose éxactement de la même façon pour moi...

    auriez vous avancer de votre coté afin de m’indiquer les pistes que vous avez choisis ?

    Par ailleurs la loi stipule : « (…) au jour de la cession, le bénéfice ou revenu procuré ou susceptible d’être procuré par le bien ou le droit sur lequel porte l’usufruit temporaire cédé »,

    néanmoins si on cède l’usufruit pour 6 ans par exemple à une société d’exploitation qui va se charger de louer ce bien et que cette même société d’exploitation verse le montant de la vente de l’usufruit temporaire de façon annuel. C’est à dire que chaque année elle va verser 1/6 du montant de la cession de l’usufruit temporaire. Ainsi le fait générateur de l’IR n’est pas remplis c’est à dire le réglement de ce revenu.

    Il faudrait donc chaque année étalé le revenus car le revenus généré par la cession de cet usufruit temporaire est lissé dans le temps... ?

    Dans l’attente de vos commentaires...

    Répondre à ce message


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