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Le nouveau calcul des plus-values immobilières : abattement supprimé et prélèvements majorés

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Le nouveau calcul des plus-values immobilières : abattement supprimé et prélèvements majorés

Dans le cadre des mesures du gouvernement Fillon prises pour réduire le déficit et dévoilées hier, il en deux qui affectent de manière rigoureuse le calcul des plus-values immobilières tel qu’on le connait depuis la réforme opérée en 2004.

Il s’agit de la suppression de l’abattement pour durée de détention codifié à l’article 150 VC-I du CGI et de la hausse des prélèvements sociaux de 1,2%


I. Le premier effet Kiss cool : la suppression de l’abattement pour durée de détention dans le cadre du calcul des plus-values immobilières

Pour mémoire depuis 2004, la plus-value réalisée lors de la cession d’un bien immobilier, de droits relatifs à un bien immobilier, ou de parts de sociétés à prépondérance immobilière est réduite d’un abattement de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième.

Cela signifie que l’exonération définitive est acquise après 15 années de détention.

Le gouvernement propose aujourd’hui de « supprimer l’abattement dérogatoire de 10% par an et de taxer les plus-values immobilières effectivement réalisées, après neutralisation de l’inflation.

La plus-value serait donc calculée en fonction d’un prix d’achat majoré de l’inflation constatée depuis la date d’acquisition ».

Cette mesure concernerait les plus-values dégagées à l’occasion des « cessions de résidences secondaires, de logements vacants, de biens locatifs ou de terrains à bâtir ».

L’exonération au titre de la résidence principale demeure en revanche en l’état.

Le gouvernement souligne : « le rendement de la mesure est estimé à 2,2 milliards d’euros en 2012. Cette mesure sera présentée dans le projet de loi de finances rectificative de septembre et aura un effet dès 2011 estimé à 180 millions d’euros ».

S’agissant de l’entrée en vigueur de cette mesure le gouvernement précise : « ce nouveau régime s’appliquera aux cessions consécutives à des promesses ou compromis de ventes signés après le 24 août 2011 ».

Les hypothèses
Compromis signé ou promesse enregistrée avant le 25 août 2011 Compromis signé ou promesse enregistrée à compter du 25 août 2011
Signature de l’acte de vente avant l’entrée en vigueur de la loi* L’abattement s’applique L’abattement s’applique
Signature de l’acte de vente après l’entrée en vigueur de la loi* L’abattement s’applique L’abattement ne s’applique plus

* L’entrée en vigueur de loi : Date à laquelle la seconde loi de finances rectificative pour 2011 (LFR 2011 -II examinée en septembre) aura été publiée au Journal officiel

Quelles conséquences en tirer :

- Ceux qui disposeraient d’un compromis signé ou d’une promesse enregistrée avant le 25 août bénéficient d’une certaine latitude. Que la vente soit réitérée avant l’entrée en vigueur de la LFR 2011 ou après, ils devraient pouvoir se prévaloir de l’abattement pour durée de détention.

-  Pour ceux qui disposeraient d’un compromis signé ou d’une promesse enregistrée à compter du 25 août la situation sera plus délicate :

  • soit l’acte authentique est réitéré avant l’entrée en vigueur de la loi dans ce cas : les vendeurs pourront se prévaloir de l’abattement pour durée de détention
  • soit l’acte authentique est réitéré après l’entrée en vigueur de la loi dans ce cas : les vendeurs ne pourront plus se prévaloir de l’abattement pour durée de détention.


Le deuxième effet Kiss cool : la hausse des prélèvements sociaux de 1,2%

Pour mémoire, la loi de finances pour 2011 (Art. 6-VI) a relevé le taux des prélèvements sur les revenus du capital de 2% à 2,2%, portant le taux global des prélèvements sociaux de 12,1% à 12,3%.

Ainsi, les plus-values immobilières sont taxées depuis le début de l’année au taux de 31,3 % (19% d’impôt de plus-value et 12,3% de prélèvements sociaux).

« Dans le contexte actuel de réduction des déficits publics », le gouvernement propose d’augmenter le taux global de des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine (intérêts, dividendes, plus-values, produits d’assurance-vie, revenus fonciers…) à 13,5 %.

Cette augmentation ne concernerait que les revenus du patrimoine et s’appliquerait aux revenus 2011.

Le gouvernement souligne que « cette mesure sera intégrée dans le PLFR examiné début septembre et génèrera une recette de 190 Millions d’euros dès 2011 et de 1,3 milliards d’euros en 2012 ».

Cela signifie que dès l’entrée en vigueur de la LFR 2011 : les plus-values immobilières seront taxées au taux de 32,5% (19% d’impôt de plus-value et 13,5% de prélèvements sociaux).

Dans les hypothèses envisagées le particulier qui aura signé un compromis ou celui dont la promesse aura été enregistrée à compter du 25 août et qui réitèrera son acte authentique après l’entrée en vigueur de la loi (LFR 2011-II) ne pourra plus bénéficier de l’abattement pour durée de détention et sa plus-value sera taxée au taux de 32,5%.

Celles et ceux qui auront signé un compromis ou dont la promesse aura été enregistrée avant le 25 août :

- seront le cas échéant (si la durée de détention est inférieure à 15 ans et que l’abattement ne joue pas à 100%), taxés au taux de 31,3% si la cession intervient avant l’entrée en vigueur de la loi ;

- seront, le cas échéant (si la durée de détention est inférieure à 15 ans et que l’abattement ne joue pas à 100%), taxés au taux de 32,5% si la cession intervient après l’entrée en vigueur de la loi.


Autrement dit dans la mesure du possible les contribuables qui souhaitent encore bénéficier de l’abattement et du taux de 31,3% devront céder leurs biens immobiliers dans les semaines qui viennent.


Mise en garde : les simulations ont été réalisées sur la base de proposition du gouvernement. Elles n’auront un caractère de certitude que dans la mesure où le texte adopté et publié sera conforme aux propositions initiales.

Attention : Cet article n’est plus à jour depuis que le gouvernement a dévoilé son projet de loi. D’après l’article 1er A du projet, la suppression de l’abattement s’appliquerait au titre des cessions intervenues à compter du 25 août 2011 (Voir le dernier article)

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Article de la rédaction du 25 août 2011

Le dossier de presse du gouvernement


Publié le jeudi 25 août 2011

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