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La taxe annuelle sur les logements vacants

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3. Appréciation de la vacance

a. Etat de vacance

Est considéré comme vacant un logement libre de toute occupation pendant au moins une année au 1er janvier de l’année d’imposition. L’occupation momentanée au cours de l’année ne peut être regardée comme remettant en cause la situation de vacance du logement.

En revanche, le V de l’article 232 du CGI prévoit expressément qu’un logement dont la durée d’occupation est supérieure à quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de l’année de référence n’est pas considéré comme vacant.

Ainsi, indépendamment du fait que le logement soit resté vacant au 1er janvier de deux années consécutives (N - 1 et N), la circonstance que le logement ait été occupé en N - 1 pendant plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs suffit à l’exclure du champ d’application de la taxe.

La preuve de l’occupation peut être apportée par tous moyens, notamment par la déclaration des produits de la location en revenus fonciers, la production des quittances d’eau, d’électricité, de téléphone, etc.

Exemples : un logement vacant aux 1er janvier N, N+1, N+2 et N+3 est occupé quatre-vingt-dix jours consécutifs durant l’année N, cent jours consécutifs l’année N+1, cinquante jours consécutifs l’année N+2.

Le propriétaire est redevable de la taxe en N+1 et N+3 car le logement est occupé moins de quatre-vingt-onze jours consécutifs au cours des années de référence (N pour l’imposition N+1 et N+2 pour l’imposition N+3). En revanche, il n’est pas redevable de la taxe au titre de N+2 car le logement est occupé plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs en N+1.

La taxe sur les logements vacants n’est pas due par les propriétaires des logements occupés illégalement (RM Lang n° 50355, JO AN du 23 mai 2006 p. 5445).

b. Exclusion des vacances involontaires

La taxe n’est pas due lorsque la vacance du logement est imputable à une cause étrangère à la volonté du contribuable, cette cause :

- faisant obstacle à son occupation durable, à titre onéreux ou gratuit, dans des conditions normales d’habitation ;

- ou s’opposant à son occupation, à titre onéreux, dans des conditions normales de rémunération du bailleur.

Il en résulte que sont notamment exclus du champ d’application de la taxe :

- les logements ayant vocation, dans un délai proche, à disparaître ou à faire l’objet de travaux dans le cadre d’opérations d’urbanisme, de réhabilitation ou de démolition (à ce titre, un délai d’un an peut être retenu) ;

- les logements mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouvant pas preneur ou acquéreur.

L’appréciation du caractère volontaire ou non de la vacance relève donc essentiellement de circonstances de fait, le contribuable devant prouver qu’il a effectué toutes les démarches nécessaires pour vendre ou louer son logement vacant (mise en vente ou propositions de location dans plusieurs agences, adaptation du prix de vente ou de location aux conditions et évolutions du marché, etc.) ou que l’immeuble ne peut pas être occupé dans des conditions normales. Le caractère involontaire de la vacance ne peut être présumé par l’administration. Lorsque la taxe est établie à tort, il appartient au redevable d’en solliciter le dégrèvement (cf. IV § 270).

La vacance involontaire au sens de la TLV est différente de la vacance indépendante de la volonté au sens du I de l’article 1389 du CGI relatif à la taxe foncière sur les propriétés bâties.

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Article de la rédaction du 11 mars 2014

Publié le mardi 11 mars 2014

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