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La dispense de TVA en cas de cessions d’immeubles attachés à une activité de location immobilière

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Impôt sur le revenu


Le contexte
M. X a acquis en VEFA en 2008 un appartement dans une résidence locative meublée avec services pour étudiants. Le même jour, il a ont conclu un bail commercial portant sur ce lot au profit d’une société de gestion pour une durée de onze ans. M. X a opté pour l’assujettissement du bail à la TVA.


Si M.X revend cet appartement, pourra-t-il bénéficier de la dispense de TVA prévue à l’article 257 bis du CGI ?.

Il ressort des dispositions de l’article 257 bis du CGI issu de l’article 89 de la loi de finances rectificative pour 2005 que sont dispensées de TVA les cessions de biens et les prestations de services réalisées dans le cadre de la transmission à titre onéreux ou à titre gratuit ou sous forme d’apport à une société d’une universalité totale ou partielle de biens dès lors que le bénéficiaire continue la personne du cédant.

L’article 257 bis du CGI
« Les livraisons de biens, les prestations de services et les opérations mentionnées aux 6° et 7° de l’article 257, réalisées entre redevables de la TVA, sont dispensées de celle-ci lors de la transmission à titre onéreux ou à titre gratuit, ou sous forme d’apport à une société, d’une universalité totale ou partielle de biens. Ces opérations ne sont pas prises en compte pour l’application du 2 du 7° de l’article 257. Le bénéficiaire est réputé continuer la personne du cédant, notamment à raison des régularisations de la taxe déduite par ce dernier, ainsi que, s’il y a lieu, pour l’application des dispositions du e du 1 de l’article 266, de l’article 268 ou de l’article 297 A. »

Cette notion de « transmission à titre onéreux ou à titre gratuit ou sous forme d’apport à une société, d’une universalité totale ou partielle de biens » doit, selon l’administration, être interprétée à la lumière de la jurisprudence de la CJCE (Arrêt du 27 novembre 2003, aff.C-497/01 « Zita Modes »)

En pratique, elle concerne le transfert d’un fonds de commerce ou d’une partie autonome d’une entreprise, comprenant des éléments corporels et, le cas échéant, incorporels qui, ensemble, constituent une entreprise ou une partie d’une entreprise susceptible de poursuivre une activité économique autonome (BOI 3 A-6-06, n°50 du 20 mars 2006).

Ne sont visés que les transferts de biens et de services réalisés au profit d’une personne qui entend exploiter l’universalité ainsi transmise.

Cette dispense ne pourrait dès lors s’appliquer :

- si l’acquéreur entendait liquider l’activité et la société ;

- si l’opération se réduisait à la simple cession de biens (vente d’un stock de produits, vente isolée d’un bien immobilisé) en dehors de toute opération de transmission d’entreprise ou de restructuration.

Interrogée, dans le cadre d’un rescrit, sur les modalités d’application de la dispense de taxation à la TVA prévue par l’article 257 bis, l’administration a précisé que « la dispense de taxation s’applique aux cessions d’immeubles attachés à une activité de location immobilière avec reprise ou renégociation des baux en cours, qui interviendraient entre deux bailleurs redevables de la TVA au titre de cette activité dès lors que ces cessions s’inscrivent dans une logique de transmission d’entreprise ou de restructuration réalisée au profit d’une personne qui entend exploiter l’universalité transmise » (Rescrit fiscal du 12 septembre 2006, N°2006/34).

Le ministre de l’économie et des finances a confirmé la solution retenue par l’administration fiscale.

« Si le propriétaire cède son immeuble à un acquéreur qui l’affectera également à une activité locative soumise à la TVA, cette cession peut bénéficier des dispositions de l’article 257 bis du CGI concernant les transmissions d’une universalité totale ou partielle » (Réponse ministérielle Demilly JOAN du 2 décembre 2008, question n°31074).


Il ressort de cette doctrine que si M. X vend l’appartement à un acquéreur qui l’affectera à une activité locative soumise à la TVA, il sera alors dispensé de TVA mais également du reversement de la TVA antérieurement déduite.

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Fiche technique du 5 octobre 2010

Publié le mercredi 6 octobre 2010

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