Immobilier : comment acheter 30% à 50% moins cher ?

Profiter d’une ristourne de 30% à 50% sur un logement alors que les prix sont au plus haut, voilà une promesse alléchante… et possible !

Non, il ne s’agit pas de soldes, mais d’une façon astucieuse de se constituer un patrimoine immobilier à moindre prix.

Certes, cela ne concerne pas les accédants à la propriété cherchant un logement pour l’habiter, mais les investisseurs. En effet, la décote a une condition : acheter une partie seulement de la propriété du bien, en opérant un démembrement temporaire.

Comment cela fonctionne-t-il ? Le démembrement de propriété consiste à séparer l’usufruit (c’est-à-dire l’utilisation des lieux) de la nue-propriété (les murs).

L’intérêt est donc de ne payer qu’une fraction du prix du bien, celui de la valeur de la nue-propriété, soit 50% à 70% environ du prix selon la durée du démembrement.

Imaginons un investisseur âgé de 45 ans qui compte prendre sa retraite à 65 ans. Il peut mettre en place un démembrement sur 20 ans pour profiter de la possibilité d’acquérir un logement moitié moins cher que son prix s’il l’achetait en pleine propriété. Puis, à 65 ans, à l’heure de la retraite, il récupère la pleine propriété de son logement (une opération que peuvent envisager les nombreuses personnes qui savent, d’ores-et-déjà, qu’elles iront passer leur retraite dans une autre ville que celle dans laquelle ils mènent leur carrière professionnelle). Des démembrements sur période plus courte sont également intéressants : par exemple, des investisseurs achètent la nue-propriété d’un bien parisien pour avoir un pied-à-terre dans la capitale au terme du démembrement ou pour détenir un futur logement pour leurs enfants lorsqu’ils viendront faire leur études à Paris... Si la période du démembrement est plus courte (12 ans, par exemple), la « ristourne » sera réduite à 34%, ce qui reste très intéressant, compte tenu des prix de l’immobilier à Paris !

Ne percevant pas de loyers, l’investisseur échappera donc à l’impôt foncier sur le bien acheté et pourra déduire de ses autres revenus fonciers les intérêts de l’emprunt souscrit pour acheter la nue-propriété.

Enfin, avantage non négligeable pour un investisseur redevable de l’ISF : le bien acheté échappera à l’assiette taxable car c’est à l’usufruitier qu’incombe le paiement de l’ISF.

Exemple d’achats en nue-propriété, à Paris XVième (rue Castagnary). Démembrements effectués pour une période de 12 ans

Exemple n°1 :  Situation de l’investisseur, célibataire, sans enfant :  200.000 € de revenus / an  30.000 € de revenus fonciers  Valeur nette de son patrimoine : 3 millions d’euros  IR dû (TMI de 40%) : 67.075 €  ISF dû (TMI de 1%) : 16.795 €

  Investissement réalisé :

Achat d’un 3 pièces, d’une surface totale de 47 m². Prix du foncier 206.590 €, soit 4.400 € /m² pour la nue-propriété Budget travaux à ajouter : 70.605 €, soit 1.500 €/m² de budget de réhabilitation (parties communes et privatives).

Soit un montant total de 277.195 €.

L’usufruit étant sur 12 ans, une décote de 34% par rapport au prix en pleine propriété est appliquée (le prix au m² en pleine propriété étant de 6.667 €).

Soit un appartement refait à neuf avec le charme de l’ancien pour un équivalent en pleine propriété de 8.167 € dans le cœur du 15e arrondissement de Paris.

Frais de notaires : 14.461 € (gain virtuel car pas de frais de notaires sur les travaux)

Achat financé à l’aide d’un crédit in fine sur 15 ans au taux fixe de 4,2% (+ assurance de 0,3 %)

 Hypothèse de résultat si la revente s’effectue 12 ans plus tard :

• Valeur de revente : 432.273 € (avec une hypothèse de revalorisation annuelle de 1% par an)

• Capital à terme (après remboursement du crédit) : 155.078 €

• Impôt sur la plus-value : 17.525 €, soit un capital à terme net de 137.553 €
• Economie d’impôt sur les revenus fonciers via le budget travaux (CSG/CRDS pris en compte) : 28.242 €

• Economie d’impôt sur les revenus fonciers vie les intérêts d’emprunt (CSG/CRDS pris en compte) : 71.422 €

• Economie d’impôt sur la fortune sur 12 ans (ne rentre pas à l’actif + la dette vient au passif) : 66.527 €

• Gain total réalisé net : 303.744 €, soit un TRI de plus de 8 %
  
  
  

 Investissement réalisé :

Achat d’un 2 pièces de 31 m²

Prix du foncier 143.774 €, soit 3.890 € /m² pour la nue-propriété

Budget travaux à ajouter : 46.680 €, soit 1.500 €/m² de budget de réhabilitation (parties communes et privatives).

Montant total soit un total de 190.454 €.

L’usufruit étant sur 12 ans, une décote de 34% par rapport au prix en pleine propriété est appliquée (le prix au m² en pleine propriété étant de 5.894 €.

Soit un appartement refait à neuf avec le charme de l’ancien pour un équivalent en pleine propriété de 7.394 € dans le cœur du 15è arrondissement de Paris.

Frais de notaires : 10.064 €

Achat financé à l’aide d’un crédit amortissable sur 12 ans au taux fixe de 3,4% (+ assurance de 0,3 %). Mensualité avec assurance : 1.646 €. Coût total du crédit, assurance comprise : 46.562 €

 Hypothèse de résultat si la revente s’effectue 12 ans plus tard :

• Valeur de revente : 325.164 € (avec une hypothèse de revalorisation annuelle de 1% par an)

• Capital à terme (après remboursement du crédit) : 203.426 €

• Impôt sur la plus-value : 14.162 €, soit un capital à terme net de 189.264 €.

• Economie d’impôt sur les revenus fonciers via le budget travaux (CSG/CRDS pris en compte) : 14.004 €

• Economie d’impôt sur les revenus fonciers vie les intérêts d’emprunt (CSG/CRDS pris en compte) : 17.293 €

• Economie d’impôt sur la fortune sur 12 ans (ne rentre pas à l’actif + la dette vient au passif) : 18.978 €.

• Gain total réalisé net : 253.806 €, soit un TRI de plus de 8 %