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Evaluation des dispositifs fiscaux d’encouragement à l’investissement locatif

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L’accession à un logement stable et adapté à leurs besoins et à leurs moyens constitue une priorité pour nos concitoyens. Les Français considèrent qu’en ce domaine, la situation est grave et qu’elle constitue un état de crise.

À côté du développement de l’offre locative sociale, de l’accroissement du nombre de places d’hébergement d’urgence ou intermédiaires, l’objectif de relance de la construction doit être au cœur des réponses que peuvent et doivent apporter les pouvoirs publics.

Pour favoriser cette relance et quelles que soient les inspirations politiques qui fondent ces politiques publiques, l’incitation fiscale a été utilisée pour permettre de mobiliser des volontés, des intérêts et des moyens financiers pour développer l’investissement dans le secteur privé. L’avantage fiscal offert a été adapté, selon les périodes et les contraintes économiques pour en accroître le caractère incitatif.

Aujourd’hui, et peut-être plus encore en raison des contraintes budgétaires importantes pesant sur l’État et de la crise du logement sans précédent que connaît notre pays, la question de la pertinence de ces avantages fiscaux doit être posée. Les politiques d’incitations fiscales qui appréhendent le logement isolément, comme une marchandise ordinaire ou un simple produit fiscal ont contribué au développement, sur certains territoires, d’une offre de logement parfois inadaptée. Les conséquences en termes de vacance, de déstructuration territoriale ou tout simplement de difficultés rencontrées par des particuliers peu avisés ayant investi dans des produits d’investissements principalement fiscaux sont patentes. Cette situation est due à la logique de certains investisseurs poursuivant une logique privée de rentabilité et ne se préoccupant du produit « logement » que dans sa dimension financière.

L’État ne peut engager les finances publiques en terme de dépenses ou de non-recettes dans le domaine de l’habitat et du logement sans s’interroger sur les conséquences de ces dispositifs, sur les objectifs et les enjeux de l’action publique. Il ne peut mettre en place un dispositif, le pérenniser ou le corriger qu’en fonction de ces considérations ou de ce défi. L’avantage fiscal ne doit être concédé que dans le cadre d’une stratégie définie en fonction des réalités locales.

Cette exigence nécessite une évolution notoire des politiques publiques, qui doivent s’inspirer d’une réflexion plus globale et d’une approche générale intégrant « toutes les formes de logements » et impliquant tous les acteurs, naturellement à l’échelon national, mais aussi au plan local pour répondre durablement et efficacement à cet enjeu.

À cet égard, il semble impératif de mettre en place des instruments statistiques qui permettront de soutenir le financement et la construction du logement social, d’accompagner les élus bâtisseurs et de remobiliser le parc privé sur la problématique du logement pour tous. L’État doit donc s’engager matériellement, en profondeur, pour permettre la régulation du marché du logement et favoriser plus directement la production de logement abordable. Le secteur privé doit pouvoir largement y contribuer et l’avantage fiscal doit être utilisé en contrepartie de loyers maîtrisés, de lutte contre l’insalubrité ou la vacance.

L’exigence d’un logement abordable pour tous sur tous les territoires dans une démarche volontariste de mixité sociale doit inspirer l’accompagnement et le soutien par l’État de l’investissement locatif.

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Rapport d’information du 22 juillet 2008

Rapport AN n°1088


Publié le lundi 4 août 2008

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