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Déduction fiscale : un intermédiaire en défiscalisation ne peut ignorer la différence entre travaux d’amélioration et travaux de reconstruction

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Déduction fiscale : un intermédiaire en défiscalisation ne peut ignorer la différence entre travaux d’amélioration et travaux de reconstruction

La Cour de Cassation vient de confirmer la condamnation de la SA I intermédiaire spécialisé, agissant comme mandataire de biens immobiliers de défiscalisation qui a manqué à son obligation d’information de futurs clients et ainsi commis une faute délictuelle ayant conduit à l’échec de la défiscalisation proposée.

Rappel des faits

La SA P, promoteur immobilier a donné mandat à la SA I pour la commercialisation de logements à rénover, la livraison de l’immeuble étant prévue pour le quatrième trimestre de 2002.

Sur la proposition de la société C, leur conseil en patrimoine, la SA I a réalisé les 29 novembre et 5 décembre 2001, une étude personnalisée, pour les époux X, dans un objectif de défiscalisation.

Les époux X ont acquis le 27 décembre 2001, un appartement vendu par la SA P.

La réception de l’ouvrage, après travaux est intervenue le 5 novembre 2004 et le bien a été mis en location, à compter du mois d’avril 2005.

Le 27 février 2006, l’administration fiscale a adressé aux époux X une proposition de rectification de leur imposition, pour les années 2003-2004, aux motifs qu’il n’était pas possible de déduire des dépenses afférentes à un bien non loué, donc non productif de revenus imposables. Par ailleurs, les services fiscaux ont ajouté que les travaux effectués ne sont pas des travaux d’amélioration prévus par l’article 31 du CGI, mais des travaux de reconstruction non déductibles.

Sur le fondement de l’article 1382 du code civil, les époux X ont assigné la SA en indemnisation de leur préjudice.

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence a par une décision en date du 11 février 2014 jugé que la SA I avait commis une faute de nature à engager sa responsabilité à l’égard des époux X.

La cour de cassation vient de rejeter le pourvoi formé par la SA I contre l’arrêt de la Cour d’appel.

« Mais attendu qu’ayant retenu que la société I, intermédiaire spécialisé, ne pouvait ignorer la différence entre les travaux d’amélioration, admis par l’article 31 du code général des impôts, et les travaux de reconstruction, non éligibles aux déductions fiscales, que ces travaux ne pouvaient être commencés avant la fin de la commercialisation et la création d’un syndicat de copropriété, qu’elle savait, par l’étude préalable, que les travaux étaient importants par rapport au coût d’acquisition et qu’elle aurait dû attirer l’attention de M. et Mme X... sur le délai nécessaire à la mise en location et l’impossibilité de déduire la majorité des travaux réalisés lors de cette opération immobilière, la cour d’appel, qui a pu déduire de ces seuls motifs que la société I avait commis une faute délictuelle envers M. et Mme X... en lien direct avec le préjudice constitué par l’échec de la défiscalisation qui leur était proposée, a légalement justifié sa décision »

Arrêt de la Cour de cassation Ch. Civ. 3 du jeudi 29 octobre 2015, n° de pourvoi 14-17469

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Article de la rédaction du 2 novembre 2015

Publié le mardi 3 novembre 2015

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