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Conséquences en matière de TVA d’une location assimilée à une libéralité

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Conséquences en matière de TVA d’une location assimilée à une libéralité

La Cour Administrative d’Appel vient de rendre une décision dans le carde d’un litige opposant un contribuable à l’administration fiscale qui remettait en cause l’assujettissement à la TVA d’une location et de la déduction de TVA opérée antérieurement.

Les locations de locaux nus à usage professionnel sont en principe exonérées de TVA (Art. 261 D, 2° du CGI).

Cependant, elles peuvent être soumises à la TVA sur option du bailleur, que le preneur soit assujetti à la TVA ou non assujetti. Dans cette dernière hypothèse, le bail doit toutefois faire expressément mention de l’option exercée par le bailleur (Art. 260, 2° du CGI).

L’article 193 de l’annexe II au CGI dispose quant à lui : « L’option prévue au 2° de l’article 260 du code général des impôts est ouverte même lorsque l’immeuble n’est pas encore achevé (...) »

Par ailleurs, pour qu’un bailleur puisse opter à la TVA sur les loyers il ne faut pas qu’il puisse être regardé comme dépourvue de l’intention d’exercer une activité assimilable à une activité économique à titre onéreux au sens de l’article 256 A du CGI. Dans cette hypothèse la location ne pourrait entrer dans le champ d’application de la TVA.


En l’espèce, une SCI avait fait l’objet d’une vérification de comptabilité à l’issue de laquelle l’administration avait remis en cause son assujettissement à la TVA au motif que la location qu’elle consentait à une association fixait un loyer à un prix manifestement inférieur à celui de marché, assimilable à une libéralité, de sorte que l’activité de la SCI n’entrait pas dans le champ d’application de la TVA. Tirant les conséquences de cette remise en cause l’administration avait rappelé la TVA déduite antérieurement à la location.

L’administration qui a fait appel de la décision du Tribunal administratif de Nîmes ayant donné raison à la SCI faisait valoir :

  • que la location était consentie entre des personnes juridiquement et économiquement liées,
  • qu’il n’y avait aucun versement effectif des loyers qui étaient constatés comptablement par une écriture globale annuelle par inscription au crédit du compte courant de la SCI sans mouvement financier et que le taux de rentabilité des capitaux investis était de 1,31 %pour l’année 2008 ;

La CAA de Marseille a rejeté l’appel du ministre du Budget et confirmé la décision des juges du fonds.

« Considérant, d’une part, qu’il résulte de l’instruction que, par un bail du 1er avril 2009, la société a donné à bail le nouvel ensemble immobilier édifié et pour lequel l’option à la taxe sur la valeur ajoutée a été souscrite ; que le contrat stipule un loyer annuel de 71 760 euros TTC soit 60 000 euros HT ; que s’agissant de la rentabilité des capitaux investis, il n’est pas contesté que le loyer de 60 000 euros HT fait ressortir un rendement annuel de 6,5 p. cent comparé au montant des travaux réalisés d’un montant de 911 000 euros HT ; que le taux de rentabilité de 1,31 p. cent pour l’année 2008 avancé par l’administration ne saurait être pris en compte dès lors que le loyer encaissé en 2008 concernait uniquement les anciens bâtiments mis à disposition par bail du 30 décembre 1991 alors que l’option pour la taxe a été exercée pour les nouveaux bâtiments édifiés ; que, dès lors, le bail a été conclu à titre onéreux et l’opération litigieuse ne peut être regardée comme une libéralité ; que, d’autre part, si eu égard aux liens existant entre la société requérante et le locataire et aux modalités de comptabilisation et de versement des loyers, l’administration estimait que le droit à déduction était abusif, il lui appartenait de mettre en oeuvre la procédure prévue à l’article L. 64 du livre des procédures fiscales ; qu’elle ne demande pas davantage à la Cour de procéder à une substitution de motif ; que, dès lors, le moyen tiré de l’absence d’activité entrant dans le champ d’application de la taxe sur la valeur ajoutée doit être écarté ».

CAA Marseille du 30 avril 2015 N° 13MA01281

newsletter de Fiscalonline

Article de la rédaction du 4 mai 2015

Publié le mardi 5 mai 2015

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