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Comment réussir son investissement immobilier en loi Pinel

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Comment réussir son investissement immobilier en loi Pinel

Par Benjamin Spivac, Ingéneur Patrimonial chez Amplegest

Avec plus de 60 000 logements vendus en 2016, la loi Pinel succède dignement à la loi Scellier, en faisant oublier la triste performance de la loi Duflot qui avait ralenti le développement de l’immobilier neuf en France. Avec sa fiscalité avantageuse, le dispositif Pinel présente bien des atouts pour les particuliers qui souhaitent compléter leurs revenus par un investissement locatif. Voici quelques conseils pour optimiser le rendement de cet investissement.

Une fiscalité avantageuse

La loi Pinel permet une réduction d’impôt pour l’acquisition d’un bien immobilier neuf donné en location à titre de résidence principale. Cette réduction correspond à 12 % du prix d’achat pour un engagement de location de 6 ans, de 18 % pour 9 ans ou de 21 % pour 12 ans. La réduction d’impôt est cependant limitée à un investissement de 300 000 € maximum ( ?) et entre dans le calcul du plafonnement des niches fiscales.

Le logement doit être situé dans une zone « tendue » en termes d’offre locative et il doit être loué à un ménage modeste. Les revenus locatifs sont encadrés et limités par la loi bien qu’il soit aujourd’hui possible de louer un bien à un descendant, à condition qu’il ne soit pas rattaché au même foyer fiscal. Par ailleurs, les loyers sont également plafonnés afin de conférer un esprit social à cet investissement.

Bien choisir son emplacement

L’emplacement constitue, comme pour tout bien immobilier, LE critère essentiel. Il sera idéalement situé dans une grande ville ou dans sa banlieue, de préférence à cinq minutes d’une station de métro ou d’une gare bien desservie. Le projet du Grand Paris offre, à ce titre, plusieurs opportunités. Bagnolet, Pantin ou Romainville à l’est parisien, connaîtront probablement le même essor que Montreuil ou Les Lilas. L’objectif est donc d’investir avec un prix maîtrisé pour obtenir une bonne rentabilité et dans un secteur avec un bon potentiel de croissance pour pouvoir espérer une plus-value : l’investissement étant dans le neuf, le prix de revient est impacté par une TVA de 20%.

Opter pour les deux ou trois pièces

Il convient également d’être attentif au plan, à l’étage, à l’orientation ainsi qu’à la surface du bien. Un trois pièces de 60 m² permettra d’intéresser un maximum de locataires potentiels : célibataire, couple sans enfant, couple avec 1 ou 2 enfants. Si votre budget ne vous le permet pas, vous pourrez vous diriger vers un deux pièces de 40 m². Préférez les 2ème étage qui offrent un très bon rapport qualité/prix et évitez les orientations Nord ou Est avec vis-à-vis.

Gérer directement votre bien

Investir en direct dans l’immobilier impose de prendre certaines précautions financières. Il est préférable de disposer de l’équivalent de deux ans de loyers sur un compte d’épargne, ce qui vous permettra de faire face à tout imprévu. Nous vous recommandons également de vous prémunir contre le risque d’impayés en souscrivant une assurance loyers.

Afin de ne pas imputer votre rentabilité, vous pourrez gérer votre bien vous-même. A défaut, vous ferez appel à une agence immobilière et les frais de gestion prélevés seront alors déductibles de vos revenus fonciers.

Privilégier un investissement avec un financement à 100 %

Afin d’optimiser l’opération économiquement, il convient de la financer à 100% par emprunt amortissable sur 15 ou 20 ans, dont le taux (actuellement proche de 1.5%) sera inférieur au taux de rendement du bien (entre 5 et 7 % brut selon la localisation du bien). Les intérêts d’emprunt seront également déductibles des revenus fonciers.

Questionné sur le futur de cette loi, le Président a donné des indications assez floues. En attendant le projet de loi de finance pour 2018, il vous reste un semestre pour vous positionner !

A PROPOS D’AMPLEGEST


Créée en 2007, la société AMPLEGEST opère sur trois métiers :

  • Gestion privée : elle gère et conseille ses clients privés pour leurs placements et leurs objectifs patrimoniaux.
  • Family Office : elle s’occupe de la supervision du reporting et de l’organisation du Family Office de grandes familles internationales.
  • Asset Management : elle gère via une équipe d’analyste intégrée une gamme de fonds spécialisés.

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Communiqué du 15 juin 2017

Publié le vendredi 16 juin 2017

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