L’article 15 de la seconde loi de finance rectificative pour 2009 aligne les conditions d’application de la réduction d’impôt créée lors du recentrage du régime de loueur en meublé professionnel (Art. 90 LF pour 2009) sur les conditions, plus favorables, applicables à la nouvelle réduction d’impôt pour l’investissement locatif "SCELLIER" (Art. 31 LFR 2008).

A. Rappel des dispositifs nouvellement adoptés

1. L’article 90 de la loi de finances pour 2009 a procédé à une réforme du régime des locations en meublé professionnel.

Il a prévu notamment que les loueurs en meublé professionnels devraient désormais répondre cumulativement aux conditions suivantes :

• un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au RCS en qualité de loueur en meublé professionnel ;

• les recettes annuelles retirées de cette activité au sein du foyer fiscal sont supérieures à 23.000 € ;

• les recettes annuelles retirées de cette activité représentent plus de 50 % des revenus d’activités professionnelles du foyer fiscal.

Afin de compenser les effets de cette réforme sur le volume d’investissement des particuliers, l’article 90 précité a mis en place une réduction d’IR en faveur des contribuables réalisant des investissements immobiliers locatifs non professionnels dans certaines résidences meublées (Résidences avec services pour étudiants, résidences de tourisme classées et les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) ou pour personnes handicapées).

Codifié sous l’article 199 sexvicies du CGI, ce dispositif prévoit que la réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient des logements. Son taux est égal à 5 % et son montant annuel ne peut excéder 25.000 €.


2. La réduction SCELLIER. La loi de finances rectificative pour 2008 (Art. 31) a mis en place, un dispositif nouveau de réduction d’impôt pour l’achat d’un logement neuf destiné à la location à titre de résidence principale.

Ce régime fiscal, codifié sous l’article 199 septvicies du CGI, permet à l’acquéreur d’un bien immobilier neuf destiné à la location, de bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 25 % de son prix d’acquisition, dans une limite de 300.000 €, soit 75.000 € de réduction d’impôt maximum répartis sur 9 ans.

Le régime de base prévoit le plafonnement du loyer en fonction de la zone géographique pendant ces 9 années de mise en location.


B. Aménagement des nouveaux régimes

Craignant que les investisseurs se reportent principalement sur le dispositif SCELLIER plus intéressant, le législateur a modifié le régime de la réduction d’impôt créée par la loi de finances pour 2009 (LMNP) et aligné ses conditions d’application sur celles de la réduction d’impôt SCELLIER.

Ainsi, la réduction d’impôt :

• s’applique jusqu’au 31 décembre 2012 ;

• est calculée sur le prix de revient des logements retenu pour sa fraction inférieure à 300.000 € ;

• son taux est fixé à 25 % pour les logements acquis en 2009 et 2010 et à 20 % pour les logements acquis à compter de l’année 2011 ;

• est répartie sur neuf années (Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’impôt dû au titre des années suivantes jusqu’à la sixième année inclusivement).