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Abattements exceptionnels sur les plus-values de cession de biens immobiliers bâtis ou de terrains à bâtir

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Abattements exceptionnels sur les plus-values de cession de biens immobiliers bâtis ou de terrains à bâtir

L’administration fiscale vient de commenter dans le cadre d’une nouvelle mise à jour de la base BOFIP-Impôt le régime des abattements de 25% et 30% s’appliquant en matière de plus-values immobilières des particuliers.

Des abattements exceptionnels s’appliquent, sous conditions et de manière temporaire, pour la détermination de la plus-value nette imposable, tant à l’impôt sur le revenu qu’aux prélèvements sociaux.

Ainsi, les plus-values résultant de la cession d’immeubles bâtis destinés à la démolition en vue de la reconstruction de logements sont déterminées après application d’un abattement exceptionnel de :

- 25 % à la condition qu’elles aient été engagées par une promesse de vente ayant acquis date certaine au plus tard le 31 décembre 2014, pour les cessions réalisées entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2016 ;

- 30 % pour les cessions réalisées entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2017, à la condition qu’elles aient été engagées par une promesse de vente ayant acquis date certaine entre le 1er janvier et le 31 décembre 2015.

Abattements exceptionnels de 25 % ou 30 % applicables, sous conditions, aux plus-values résultant de la cession de biens immobiliers bâtis ou de droits s’y rapportant

Pour les plus-values réalisées au titre de la cession de biens immobiliers bâtis ou de droits s’y rapportant, un abattement exceptionnel est applicable, sous conditions, pour la détermination de l’assiette nette imposable, après prise en compte de l’abattement pour durée de détention.

Sous réserve de l’engagement du cessionnaire de démolir la ou les constructions existantes en vue de reconstruire des locaux destinés à l’habitation dans un délai de quatre ans, cet abattement exceptionnel s’applique au taux de :

  • 25 % pour les cessions réalisées entre le 1er septembre et le 31 décembre 2014 (aucune condition liée à l’engagement de la cession par une promesse de vente ayant acquis date certaine n’est exigée pour les cessions réalisées sur cette période) ;
  • 25 % pour les cessions engagées par une promesse de vente ayant acquis date certaine au plus tard le 31 décembre 2014 et réalisées entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2016 ;
  • 30 % pour les cessions engagées par une promesse de vente ayant acquis date certaine entre le 1er janvier et le 31 décembre 2015 et réalisées entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2017.

1. Champ d’application

a. Biens concernés

Les abattements exceptionnels de 25 % ou 30 % s’appliquent aux plus-values résultant de la cession de biens immobiliers bâtis ou de droits portant sur ces biens.

Ils ne s’appliquent pas aux plus-values issues de la cession :

  • de terrains à bâtir ou de droits s’y rapportant
  • de biens ou droits mentionnés à l’article 150 UB du CGI, à l’article 150 UC du CGI et à l’article 150 UD du CGI ;
  • de biens ou droits mentionnés aux b à h du 3 du I de l’article 244 bis A du CGI.

b. Localisation des biens

Le bénéfice des abattements exceptionnels est réservé aux cessions de biens immobiliers bâtis situés dans les communes visées à l’article 232 du CGI relatif à la taxe annuelle sur les logements vacants.

Au sens de l’article 232 du CGI, il s’agit des communes situées dans une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant.

La liste de ces communes est fixée par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants instituée par l’article 232 du CGI et reproduite en annexe à ce même décret.

c. Cessions concernées et taux de l’abattement

L’abattement exceptionnel sur les cessions de biens immobiliers bâtis, ou de droits s’y rapportant, destinés à la démolition en vue de la reconstruction de logements s’applique au taux de :

  • 25 % pour les cessions intervenant du 1er septembre au 31 décembre 2014 et, à la condition qu’elles aient été engagées par une promesse de vente ayant acquis date certaine au plus tard le 31 décembre 2014, pour celles intervenant du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2016 (cf. III-A-2-a § 260 et 270) ;
  • 30 % pour les cessions intervenant du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2017, à la condition qu’elles aient été engagées par une promesse de vente ayant acquis date certaine entre le 1er janvier et le 31 décembre 2015 (cf. III-A-2-a § 260 et 270).

Toutefois, les abattements exceptionnels de 25 % et 30 % ne s’appliquent pas aux cessions réalisées par le cédant au profit :

  • de son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire, un ascendant ou descendant du cédant ou de l’une ou de plusieurs de ces personnes ;
  • d’une personne morale dont le cédant, son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire, un ascendant ou descendant de l’une ou de plusieurs de ces personnes est un associé ou le devient à l’occasion de cette cession.

2. Conditions d’application

a. Condition tenant à l’engagement par une promesse de vente ayant acquis date certaine

Pour les cessions réalisées entre le 1er septembre et le 31 décembre 2014, l’application de l’abattement exceptionnel de 25 % n’est pas conditionnée à l’engagement de la cession par une promesse de vente ayant acquis date certaine.

Pour les cessions réalisées à compter du 1er janvier 2015, l’application des abattements exceptionnels de 25 % et 30 % est conditionnée à l’engagement de la cession par une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente ayant acquis date certaine :

  • au plus tard le 31 décembre 2014, pour le bénéfice de l’abattement exceptionnel de 25 % ;
  • entre le 1er janvier et le 31 décembre 2015, pour le bénéfice de l’abattement exceptionnel de 30 %.

Par promesse de vente, il convient d’entendre, d’une part, la promesse unilatérale de vente dont la validité juridique est soumise au respect du formalisme prévu par l’article 1589-2 du code civil, d’autre part, la promesse synallagmatique de vente (compromis de vente).

Ainsi, la promesse de vente, unilatérale ou synallagmatique, acquiert date certaine :

  • lorsque qu’elle a été passée en la forme authentique ;
  • ou lorsque, établie par acte sous seing privé, elle a acquis date certaine au sens des dispositions de l’article 1328 du code civil.

A cet égard, et conformément aux dispositions de l’article 1328 du code civil, trois événements confèrent une date certaine à un acte sous seing privé :

  • l’enregistrement de l’acte ;
  • le décès de l’un de ses signataires, l’acte recevant une date fixe à la date du décès ;
  • la constatation de la substance de l’acte sous seing privé dans un acte dressé par un officier public.

b. Condition tenant à l’engagement du cessionnaire

Le bénéfice des abattements exceptionnels de 25 % et 30 % pour les cessions de biens immobiliers bâtis est subordonné à l’engagement du cessionnaire de démolir la ou les constructions existantes en vue de reconstruire des locaux destinés à l’habitation dans un délai de quatre ans à compter de la date d’acquisition.

- Formalisation et contenu de l’engagement

L’application des abattements exceptionnels aux plus-values résultant de la cession de biens immobiliers bâtis est conditionnée à un engagement du cessionnaire formalisé par une mention portée dans l’acte authentique d’acquisition.

Par cette mention, le cessionnaire s’engage :

    • à démolir la ou les constructions existantes ;
    • à réaliser et à achever des locaux destinés à l’habitation respectant une surface minimale de plancher ;
    • et ce, dans un délai de quatre ans à compter de la date d’acquisition.

- Justification du respect de cet engagement

Démolition des constructions existantes en vue de la réalisation de locaux d’habitation

La démolition de la ou des constructions existantes s’entend d’une démolition totale du bien acquis. Elle doit pouvoir être attestée par tout moyen compatible avec la procédure écrite et, notamment, au moyen d’un permis de démolir, lorsqu’il est prévu en application de l’article R.* 421-27 du code de l’urbanisme et de l’article R.* 421-28 du code de l’urbanisme.

La réalisation de locaux d’habitation s’entend de la création de logements neufs au sens de l’article R.* 111-1-1 du code de la construction et de l’habitation à l’article R.* 111-17 du code de la construction et de l’habitation.

Compte tenu de la condition préalable tenant à la démolition des constructions existantes, l’abattement exceptionnel ne peut s’appliquer lorsque l’engagement du cessionnaire porte sur l’agrandissement d’une construction existante ou l’édification d’une construction attenante.

Le fait qu’un permis de démolir ou de construire ait été accordé antérieurement à la date de signature de l’acte authentique constatant la vente est sans incidence sur l’application de l’abattement exceptionnel.

Surface minimale des locaux destinés à l’habitation

Les locaux destinés à l’habitation doivent représenter une surface de plancher au moins égale à 90 % de la surface de plancher maximale autorisée en application des règles du plan local d’urbanisme ou du plan d’occupation des sols.

La surface de plancher est définie à l’article L. 112-1 du code de l’urbanisme et à l’article R.* 112-2 du code de l’urbanisme.

L’abattement exceptionnel ne s’applique pas lorsque les locaux à usage autre que l’habitation réalisés représentent plus de 10 % de la surface maximale de plancher autorisée.

En revanche, dans la limite de 10 % de la surface de plancher maximale autorisée, les locaux construits peuvent donc être destinés à un usage autre que l’habitation (par exemple, locaux commerciaux ou locaux professionnels).

Pour apprécier le respect de cette condition de superficie minimale des locaux d’habitation à réaliser, il convient de déterminer la densité maximale autorisée sur le terrain, après démolition des constructions existantes, par référence aux articles du règlement du plan local d’urbanisme ou du plan d’occupation des sols applicable (emprise au sol, implantation par rapport aux limites séparatives ou aux voies, hauteur des constructions, etc) et des servitudes affectant le terrain.

La justification du respect de la construction de locaux d’habitation pour une surface de plancher au moins égale à 90 % de la surface de plancher maximale autorisée en application des règles d’urbanisme est apportée, à la demande de l’administration, au moyen d‘une attestation fournie par le cessionnaire détaillant les modalités de calcul. L’attestation doit être accompagnée de la demande de permis de construire ou d’aménager ainsi que de l’arrêté municipal accordant le permis de construire ou d’un certificat attestant de l’absence d’opposition du maire à la réalisation du projet.

Délai d’achèvement des locaux destinés à l’habitation

L’achèvement des locaux destinés à l’habitation doit intervenir dans un délai de quatre ans à compter de la date de l’acquisition. Ce délai est calculé de date à date à partir de la date d’acquisition du bien immobilier bâti destiné à être démoli.

La date d’achèvement d’un local d’habitation s’entend de celle à laquelle l’état d’avancement des travaux de construction est tel qu’il permet une utilisation du local conforme à l’usage prévu, c’est-à-dire, s’agissant d’une construction affectée à l’habitation, lorsqu’elle est habitable (sur la preuve et la notion d’achèvement, il convient de se référer aux précisions apportées au BOI-IF-TFB-10-60-20).

Non respect de l’engagement

Le non-respect de l’engagement de démolition des constructions existantes et de réalisation et d’achèvement des locaux destinés à l’habitation pour une surface de plancher au moins égale à 90 % de la surface de plancher maximale autorisée en application des règles du plan local d’urbanisme ou du plan d’occupation des sols dans le délai de quatre ans entraîne, en principe, l’application au cessionnaire d’une amende d’un montant égal à 10 % du prix de cession, tel que défini par l’article 150 VA du CGI, mentionné dans l’acte.

L’amende est due par le cessionnaire. Les modalités de contrôle et de recouvrement de l’amende due par le cessionnaire sont celles prévues pour l’impôt sur le revenu afférent à la plus-value immobilière.

Lorsque l’acquéreur est une société et que celle-ci vient à être absorbée, l’engagement souscrit par le cessionnaire n’est pas rompu lorsque la société absorbante s’engage, dans l’acte de fusion, à se substituer à la société absorbée pour le respect de l’engagement d’achèvement des locaux pour le délai restant à courir.

Le non-respect par la société absorbante de l’engagement d’achèvement des locaux entraîne l’application de l’amende de 10 % prévue pour le cessionnaire.

Il est toutefois admis que l’amende ne soit pas appliquée lorsque le cessionnaire peut justifier de circonstances exceptionnelles indépendantes de sa volonté, comme notamment des cas de force majeure ou de catastrophe naturelle, qui empêchent la réalisation ou l’achèvement du logement. Il convient sur ce point de faire une appréciation circonstanciée de chaque situation au regard des éléments de fait pour déterminer s’il y a lieu d’appliquer ou non l’amende.


Abattement exceptionnel de 30 % applicable, sous conditions, aux plus-values résultant de la cession de terrains à bâtir ou de droits s’y rapportant

Pour les plus-values réalisées au titre de la cession de terrains à bâtir ou de droits s’y rapportant, précédée d’une promesse de vente ayant acquis date certaine entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015, un abattement exceptionnel de 30 % est applicable, pour la détermination de l’assiette nette imposable, après prise en compte de l’abattement pour durée de détention, à la condition que la cession intervienne au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a acquis date certaine.

1. Champ d’application

a. Biens concernés

L’abattement exceptionnel de 30 % s’applique aux plus-values résultant de la cession de terrains à bâtir ou de droits s’y rapportant.

A cet égard, il s’agit des terrains à bâtir au sens de la TVA sur les opérations immobilières, à l’article 257-I-2-1° du CGI.

b. Cessions concernées

L’abattement exceptionnel de 30 % s’applique, sous conditions, aux plus-values réalisées au titre des cessions à titre onéreux intervenant à compter du 1er septembre 2014 ayant été précédées d’une promesse de vente ayant acquis date certaine entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015.

Il ne s’applique pas aux cessions réalisées par le cédant au profit :

  • de son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire, un ascendant ou descendant du cédant ou de l’une de ces personnes ;
  • d’une personne morale dont le cédant, son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire, un ascendant ou descendant de l’une de ces personnes est un associé ou le devient à l’occasion de cette cession.

2. Conditions d’application

L’abattement exceptionnel de 30 % s’applique à la double condition que la cession :

  • soit précédée d’une promesse de vente ayant acquis date certaine entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015 ;

Pour l’application de l’abattement exceptionnel de 30 %, la cession du terrain à bâtir doit avoir été précédée d’une promesse de vente, unilatérale ou synallagmatique, ayant acquis date certaine à compter du 1er septembre 2014 et au plus tard le 31 décembre 2015.

  • soit réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a acquis date certaine.

Pour l’application de l’abattement exceptionnel de 30 %, la cession du terrain à bâtir doit être réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente, unilatérale ou synallagmatique, a acquis date certaine.

En pratique, pour l’application de l’abattement exceptionnel de 30 % et compte tenu du fait que la promesse doit avoir acquis date certaine au plus tard le 31 décembre 2015, la cession du terrain à bâtir ou du droit s’y rapportant doit intervenir au plus tard le 31 décembre 2017.

newsletter de Fiscalonline

Article de la rédaction du 12 avril 2015

Publié le lundi 13 avril 2015

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