Prêt immobilier : en mars, le mouvement de baisse de taux se poursuit mais dans une moindre mesure

Les actaux du mois de mars !

-         Encore quelques baisses de taux modérées

-         Une baisse des taux de refus mais la possibilité de réexaminer les dossiers

-         Prêt à taux in fine : la fausse bonne idée ?

En mars, le mouvement de baisse de taux se poursuit mais dans une moindre mesure, avec des baisses de taux plus modérées. Dans un contexte dans lequel les banques veulent à nouveau prêter, le taux de refus diminue en 2024 ! Une bonne nouvelle pour les emprunteurs, qui peuvent en outre théoriquement demander le réexamen de leur dossier, sous conditions. Enfin, le gouvernement tente de trouver des solutions pour booster l’accès au crédit, comme le prêt in fine… un fausse bonne idée selon Vousfinancer, qui préférait un desserrement de la contrainte de ne pas dépasser 35 % d’endettement ou la mise en place d’un prêt à taux bonifié.

Encore des baisses de taux mais plus modérées

En mars, certaines banques ont baissé encore leurs taux de crédits, mais en moyenne de 0,10 point seulement, et parfois uniquement sur certains profils : revenus les plus élevés, durées les plus courtes ou prospects. Lesbanques, qui veulent toutes prêter à nouveau, cherchent ainsi à se « repositionner » face à la concurrence en baissant leurs taux mais tout en conservant leurs marges.

« Les baisses de taux que nous constatons ce mois-ci sont plus modérées, à la fois dans un contexte de remontées des taux d’emprunt d’Etat mais aussi de volonté des banques de prêter mais avec des marges convenables. Nous pensons ainsi que pour les prochaines semaines les taux vont rester globalement stables entre 3,7 % et 4,20 % sur 20 ans selon les banques et les profils. La baisse des taux généralisée n’est pas pour tout de suite et ceux qui ont un projet immobilier avant l’été ont donc tout intérêt à le concrétiser sans attendre… » explique Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer.

Les refus de prêt divisés par deux en 2024… et la possibilité de les faire réexaminer !

Bonne nouvelle pour les emprunteurs : dans un contexte de reprise de l’activité de crédit, mais aussi avec des taux d’usure à plus de 6 % qui ne sont plus bloquants (6,29 % sur 20 ans et plus), le nombre de refus de crédit a fortement baissé ! Sur les 2 premiers mois de l’année, par rapport à janvier-février 2023, le nombre de dossiers refusés dans le réseau Vousfinancer a baissé de 60 % ! Autre indicateur significatif, le taux de refus (part des dossiers qui n’ont obtenu aucun accord bancaire) est passé de 34 % en moyenne en 2023 à 18 % depuis le début de l’année 2024.

« Nous sommes très satisfaits de constater une forte baisse des dossiers refusés depuis le début de l’année 2023, témoignant de la volonté des banques de prêter à nouveau mais aussi globalement de conditions plus favorables grâce à des baisses de taux dans certaines banques mais aussi une hausse des taux d’usure. Même si, dans un contexte baissier, il est normal que les banques restent prudentes… » analyse Julie Bachet.

C’est dans ce contexte que, depuis le 26 février, certaines banques ont mis en place un dispositif de revue des crédits immobiliers non accordés, jusqu’à la fin de l’année, à condition que le dossier remplisse certaines conditions comme être client de la banque, respecter les critères du HCSF ou que le projet soit toujours en cours, c’est-à-dire toujours dans le délai indiqué dans les conditions suspensives, soit de 45 à 60 jours.

« C’est un bon signal pour les futurs emprunteurs, mais ce dispositif arrive malheureusement un peu tard, dans un contexte de baisse des refus de prêt… En outre, en tant que courtier, nous faisons déjà ce travail en amont d’accompagnement permettant de limiter les refus en préconisant notamment  d’ajouter de l’apport personnel lorsque c’est possible ou de rembourser par anticipation les crédits à la consommation en cours, ou allonger la durée du crédit pour rester dans un endettement raisonnable et conserver un reste-à-vivre suffisant…» complète Julie Bachet.

Les prêts in fine : la solution pour resolvabiliser les acheteurs ? 

Cette semaine, le ministre de la Transition écologique Christophe Béchu a prévu une réunion avec les banques pour « expertiser de nouveaux outils financiers » et « redonner du pouvoir d’achat aux Français » dans un contexte de taux de crédit encore élevés et de prix qui tardent à baisser… Deux pistes ont été évoquées mi-février :

-          la mise en place de prêt in fine, permettant à l’emprunteur de rembourser une partie de son crédit (20 à 30 % du montant) au moment de la revente du bien, les 80 % restant étant remboursés via un crédit amortissable classique, avec un impact positif sur la capacité d’emprunt, et donc l’endettement.

-          la mise en place de prêt hypothécaire, avec comme garantie un bien existant, et permettant ainsi souvent de prêter « plus facilement » a aussi été évoquée…

« La solution de mettre en place un prêt in fine, même sur une part réduite du montant du bien ne nous semble pas adaptée. Ces prêts sont réservés à une clientèle patrimoniale qui dispose le plus souvent d’une épargne équivalente au montant du prêt placée sur des produits financiers dont la rentabilité permet de compenser le cout des intérêts de ces prêts qui sont souvent plus élevés. En effet, les intérêts portent sur un montant de crédit fixe jusqu’à son remboursement, ils ne diminuent pas dans le temps comme dans un crédit amortissable, et le capital récupéré en cas de revente est donc plus faible… Je ne vois que très peu d’avantages à la généralisation de ce type de montage réservé à une clientèle patrimoniale et peu répandu au sein des banques généralistes. Alléger la contrainte des 35 % d’endettement et laisser à la libre appréciation du risque par les banques l’acceptation des dossiers me semblerait plus pertinent » conclut Julie Bachet.

Autre solution pour resolvabiliser les emprunteurs : mettre en place des prêts à taux bonifiés comme cela avait été évoqué par Bruno Lemaire, ministre de l’Économie. En effet, pour un couple avec 4200 € de revenus, 1 point de moins sur le taux de leur crédit c’est 20 0000 € de capacité d’emprunt en plus (10 % de plus), soit l’équivalent d’une baisse des prix de 10 % !