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Une SCCV ne perd pas sa translucidité fiscale du fait d’opérations réalisées sur des terrains différents de ceux mentionnés dans ses statuts

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La circonstance qu’une SCCV a réalisé des opérations de construction d’immeubles en vue de la vente sur des terrains différents de ceux qui sont mentionnés dans ses statuts est sans incidence sur l’appréciation à porter sur la nature de ses activités (Art. 239 ter du CGI).

Rappel des faits

A l’issue de la vérification de comptabilité de la SCI C, dont M. et Mme B sont les associés, ainsi que de l’examen contradictoire de la situation fiscale personnelle de ces derniers, l’administration a notamment imposé, entre leurs mains, à l’impôt sur le revenu, les résultats réalisés par cette société de 2009 à 2011.

M. et Mme B ont demandé la décharge de toutes les cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales qui ont été mises à leur charge à la suite de ces contrôles ainsi que des pénalités correspondantes.

Par un jugement du 22 septembre 2015, le TA d’Orléans a partiellement fait droit à leur demande mais a, notamment, rejeté leurs conclusions relatives à la réintégration dans leurs bases d’imposition des résultats réalisés par la SCI.

Par un arrêt n° 15NT03540 du 1er juin 2017, la CAA de Nantes a, par les articles 1er à 4, fait droit à l’appel formé par M. et Mme B… en ce qui concerne la réintégration dans leurs bases d’imposition des résultats réalisés par la SCI et, par l’article 5, rejeté le surplus des conclusions de leur requête d’appel.

Le ministre de l’action et des comptes publics s’est pourvu en Cassation.


Conformément aux dispositions de l’article 206-2, al.1, du CGI les sociétés civiles relèvent de plein droit de l’impôt sur les sociétés, quelle que soit leur forme, lorsqu’elles se livrent à des opérations présentant un caractère industriel ou commercial au sens des articles 34 du CGI et 35 du CGI.

Tel est le cas des opérations de construction d’immeubles en vue de la vente. Par suite, les sociétés civiles qui procèdent à ces dernières opérations sont, en principe, obligatoirement soumises à l’impôt sur les sociétés.

Cependant, par dérogation à ce principe, l’article 239 ter-I du CGI prévoit que les dispositions de le 2 de l’article 206 du CGI ne sont pas applicables aux sociétés civiles qui ont pour objet la construction d’immeubles en vue de la vente, à la condition que ces sociétés ne soient pas constituées sous la forme de sociétés par actions ou à responsabilité limitée et que leurs statuts prévoient la responsabilité indéfinie des associés en ce qui concerne le passif social.

Le régime de l’article 239 ter du CGI s’applique aux seules sociétés qui ont pour objet la construction d’immeubles en vue de la vente, soit directement, soit sous le couvert de sociétés dotées de la « transparence fiscale ».

Il n’y a pas lieu de distinguer selon que cet objet est réalisé à titre exclusif, ou conjointement avec l’exercice d’une activité purement civile du point de vue fiscal (location d’immeubles, mise en valeur d’une exploitation agricole ou forestière, etc.). En revanche, les sociétés civiles qui, en sus de la construction d’immeubles en vue de la vente, exercent une autre activité entrant dans les prévisions de l’article 34 du CGI et et l’article 35 du CGI, continuent à entrer dans les prévisions du 1 de l’article 206 du CGI (soumission à l’impôt sur les sociétés).

Selon le Conseil d’Etat, « les dispositions précitées du I de l’article 239 ter du code général des impôts limitent l’exemption d’impôt sur les sociétés qu’elles instituent aux sociétés civiles qui ont pour objet la construction d’immeubles en vue de la vente et qui réalisent de telles opérations. La circonstance qu’une société a réalisé de telles opérations sur des terrains différents de ceux qui sont mentionnés dans ses statuts est sans incidence sur l’appréciation à porter sur la nature de ses activités. »

En l’espèce, la haute juridiction administrative estime que la CAA de Nantes commis « une erreur de droit en écartant l’application du I de l’article 239 ter du code général des impôts au motif tiré, notamment, de ce que l’activité de la société n’avait pas été réalisée sur les terrains mentionnés dans son objet social ».

Arrêt du Conseil d’État, du 29 mai 2019, n°412500

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Article de la rédaction du 31 mai 2019

Publié le lundi 3 juin 2019

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