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Taxe de publicité foncière : non respect d’un engagement de revendre à l’épreuve de la force majeur

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Conformément à l’article 1840 G ter du CGI, lorsqu’à l’échéance du délai de cinq ans, l’engagement de revendre prévu par l’article 1115 n’est pas respecté, l’acquéreur est redevable des droits dont il a été dispensé, sauf si le contribuable peut se prévaloir d’une force majeur.

Les acquisitions d’immeubles réalisées par un consommateur final, c’est-à-dire une personne qui n’agit pas en tant qu’assujetti à la TVA sont soumises aux droits de mutation à titre onéreux, sous réserve du taux applicable.

Toutefois, lorsque l’opération s’inscrit dans un processus économique d’intermédiation ou de production immobilières qu’atteste l’engagement que prend en ce sens l’acquéreur agissant en tant qu’assujetti à la TVA, celui-ci peut bénéficier d’un régime d’exonération.

A cet effet, l’article 1115 du CGI dispose que les acquisitions d’immeubles sont exonérées des droits et taxes de mutation quand l’acquéreur prend l’engagement de revendre dans le délai de cinq ans.

Un engagement de cette nature peut donc être souscrit par tout assujetti agissant en tant que tel, indépendamment de la qualité du cédant. Conformément aux dispositions de l’article 1020 du CGI, les mutations sont néanmoins soumises à la TPF au taux global de 0.715 % réduit lorsqu’elle portent sur des immeubles dès lors qu’elles entrent dans les prévisions de l’article 677-1° du CGI.

Conformément à l’article 1840 G ter du CGI, lorsqu’à l’échéance du délai de cinq ans, l’engagement de revendre n’est pas respecté, l’acquéreur est redevable des droits dont il a été dispensé, liquidés d’après les tarifs en vigueur au jour de l’acquisition du bien en cause, ainsi que du complément de frais d’assiette, de recouvrement, de dégrèvement et de non valeur qui en résultent.


Rappel des faits

La SNC LBC a acquis le 21 juin 2006, en tant que marchand de biens, un ensemble immobilier à usage de commerces et de bureaux situé avenue des Champs-Elysées. Lors de cette acquisition, la société avait pris l’engagement de revendre ledit bien dans le délai de quatre ans et a ainsi bénéficié d’une TPF à taux réduit de 0,60 % en application des dispositions combinées des articles 1020 et 1115 du CGI. Le délai de revente ayant été porté à 5 ans par la loi du 9 mars 2010, la date limite de revente a été portée au 21 juin 2011.

Le 4 avril 2012 l’administration fiscale a notifié à la société les rehaussements correspondant aux impositions dont la perception avait été différée, rehaussements confirmés le 20 juin 2012 et maintenus par courriers des 26 novembre et 20 décembre 2012.

L’immeuble a été vendu le 30 novembre 2012.

Les impositions supplémentaires ont été mises en recouvrement le 21 janvier 2013.

Ces impositions ont été contestées par la société le 3 septembre 2013, réclamation qui a fait l’objet d’une décision de rejet le 4 avril 2014.

Par jugement prononcé le 30 mars 2016 par le TGI de Paris a débouté la société FLB de l’ensemble de ses demandes,

La société FLB a le 28 avril 2016 fait appel de la décision.


La société FLB invoque un fait de force majeure qui ne lui aurait pas permis de revendre l’immeuble à l’expiration du délai de 5 ans.

Elle expose qu’une partie des locaux était donnée en location et qu’une première procédure a été engagée par la société locataire le 17 juin 2007 en indemnisation d’un préjudice financier lié à la réalisation de travaux qui se sont achevés en janvier 2008 . Par ailleurs, à compter du 1er septembre 2009 une seconde procédure judiciaire en révision du loyer a été introduite. Une expertise étant ordonnée avec fixation d’un loyer provisionnel  ; que s’agissant d’un immeuble de rapport, la procédure contentieuse de révision du loyer et l’aléa lié au renouvellement du bail ont constitué une condition rédhibitoire à la revente des locaux.

La société FLB précise que la revente n’a été possible que postérieurement à la signature de deux protocoles transactionnels signés le 27 juin 2012 avec la société […] qui ont mis fin au litige .

Elle expose que ces circonstances présentent les conditions d’imprévisibilité et d’irrésistibilité de la force majeure .

Si la force majeure telle que mentionnée dans l’article 1148 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ne comportait plus depuis 2006 la condition d’extériorité, elle suppose toutefois que soient réunies les conditions d’imprévisibilité et d’irrésistibilité .

Dans la présente espèce la Cour estime que les procédures engagées par la société locataire à l’encontre de la société FLB étaient prévisibles « puisque les travaux avaient débuté avant l’achat de l’immeuble le 21 juin 2006 et qu’une procédure en révision du loyer est toujours envisageable lors de chaque renouvellement de période triennale en application de l’article L.145-38 du code de commerce ainsi qu’en application de l’article L. 145-39 du code de commerce lorsque le bail, comme dans la présente espèce est assorti d’une clause d’échelle mobile  ; que, de plus, l’existence de ce contentieux qui a uniquement pris naissance 3 ans et 3 mois après l’acquisition du bien par la société FLB,n’était pas irrésistible puisque la cession pouvait néanmoins intervenir dans des conditions devant tenir compte du litige en cours  ; »




La CA confirme le jugement du TGI en ce qu’il a dit que les conditions de la force majeure n’étaient pas réunies.


Arrêt de la Cour d’appel de Paris du 30 avril 2018, n° 16/09892

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Article de la rédaction du 3 mai 2018

Publié le vendredi 4 mai 2018

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