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TVA : précisions relatives aux prestations de services se rattachant à un immeuble

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Bercy met à jour sa doctrine relative aux règles de territorialité TVA applicables aux prestations de services se rattachant à un immeuble à la lumière du règlement d’exécution (UE) n° 1042/2013 du Conseil du 7 octobre 2013.

Par dérogation à la règle générale posée à l’article 259 du CGI, la détermination du lieu d’imposition des services se rattachant à un immeuble (Art. 259 A-2° du CGI) s’effectue en fonction d’autres critères que celui de la qualité du preneur.

En effet, les prestations de services se rattachant à un bien immeuble, y compris

  • les prestations d’experts et d’agents immobiliers,
  • la fourniture de logements dans le cadre du secteur hôtelier ou de secteurs ayant une fonction similaire tels que des camps de vacances ou des sites aménagés pour camper,
  • l’octroi de droits d’utilisation d’un bien immeuble
  • et les prestations tendant à préparer ou à coordonner l’exécution de travaux immobiliers, telles que celles fournies par les architectes et les entreprises qui surveillent l’exécution des travaux,

sont taxables en France lorsque le bien immeuble y est situé


L’administration fiscale précise que seules les prestations de services qui présentent un lien suffisamment direct avec un bien immeuble peuvent être qualifiées de prestations se rattachant à un immeuble.

L’article 13 ter du règlement d’exécution (UE) n° 282/2011 du Conseil du 15 mars 2011 portant mesure d’exécution de la directive n° 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006 relative au système commun de la taxe sur la valeur ajoutée, définit la notion de bien immeuble.

« Constituent des biens immeubles :

  • les constructions incorporées au sol, dans le sol ou au-dessus ou au-dessous du niveau de la mer et qui ne peuvent être aisément démontées ou déplacées ;

Pour l’appréciation du caractère aisément démontable ou déplaçable d’une structure il pourra être tenu compte des éléments suivants :

  • la nécessité de recourir à des compétences ou des outillages professionnels ;
  • le coût total de l’opération de déplacement ou de démantèlement par rapport au coût des éléments démontés ou déplacés ;
  • le temps nécessaire à l’opération de démantèlement ou de déplacement ;
  • le fait que les opérations de démantèlement ou de démontage entraîneraient la destruction ou une réduction considérable de la valeur de l’immeuble ou de la construction ;

La Cour de justice de l’Union européenne a jugé, s’agissant d’éléments préfabriqués fixés au sol, que la notion de bien immeuble ne suppose pas que les immeubles ou constructions soient indissociablement incorporés au sol (CJCE, 16 janvier 2003, aff. C-315/00 Rudolf Maierhoferr, ECLI:EU:C:2003:23). La Cour a également jugé que la location d’une péniche fixée à la berge, sur un emplacement délimité et identifiable, au moyen d’attaches non aisément amovibles et qui est exclusivement affectée à l’exploitation d’un restaurant discothèque sur cet emplacement constitue une prestation de location d’un bien immeuble (CJUE, 15 novembre 2012, aff. C-532/11 Susanne Leichenich, ECLI:EU:C:2012:720).

  • les terrains, entendus comme toute partie déterminée de la terre, située à ou sous sa surface ;
  • tout élément accessoire d’un immeuble sans lequel ce dernier serait incomplet (tels que par exemple les portes, fenêtres,toitures, escaliers ou ascenseurs) ;
  • tout élément installé à demeure dans un immeuble qui ne peut être déplacé sans destruction ou modification de l’immeuble ou de la construction.

Les travaux d’installation ou de montage d’équipements fonctionnels tels que définis au IV § 140 et suivants du BOI-TVA-BASE-20-50-20-20 peuvent être considérés comme des prestations de services se rattachant à un immeuble s’ils concernent des machines ou matériels qui ne peuvent être déplacés sans destruction ou modification de l’immeuble ou de la construction et ce quel que soit l’usage de l’immeuble ou de la construction dans lesquels ils sont effectués (BOI-TVA-CHAMP-10-10-40-30 au II-A-2-a § 140). »

S’agissant des services expressément visés par la loi comme devant être taxés au lieu de l’immeuble, l’administration rajoute à sa doctrine actuelle :

  • que cela concerne notamment les prestations des experts relatives à l’étude et à l’évaluation des dommages, des risques et des indemnités destinées à réparer les dommages causés à l’immeuble.
  • les opérations de crédit-bail autres que dans le secteur hôtelier ;
  • les droits d’accès aux voies de communication et ouvrages d’art (péages) ;
  • les prestations d’entreposage de meubles dans une partie spécifique d’un bien immeuble affectée à l’usage exclusif du preneur.

Concernant les autres services se rattachant à un immeuble, l’administration précise que :

Deux critères alternatifs permettent de qualifier une prestation de services comme se rattachant à un immeuble :

  • le service est issu d’un bien immeuble, ce dernier en constituant un élément central et essentiel. Cela suppose qu’un tel service est impossible à fournir sans le bien immeuble sous-jacent ;
  • le service fourni est destiné à un bien immeuble et en modifie le statut juridique ou les caractéristiques physiques. Une modification des caractéristiques physiques même mineure suffit.

« L’article 31 bis du règlement n° 282/2011 du Conseil du 15 mars 2011 portant mesures d’exécution de la directive 2006/112/CE relative au système commun de taxe sur la valeur ajoutée précise par ailleurs que doivent notamment être taxés au lieu de l’immeuble :

  • les prestations de nettoyage d’immeubles, de constructions et de machines et matériels pouvant être considérés comme des biens immeubles ;
  • les prestations de gardiennage, de surveillance et de sécurité sur place d’un bien immeuble. Cela vaut également lorsque les services sont fournis à distance à condition que le bien immeuble reste l’élément essentiel de la prestation ;
  • les travaux de réparation et les prestations d’entretien, d’inspection et de contrôle de machines et matériels considérés comme des biens immeubles ;
  • les prestations modifiant physiquement un immeuble ou une construction et qui, ce faisant, leur sont rattachables, notamment les travaux immobiliers de construction, de démolition, de réparation, de rénovation, d’amélioration, de transformation, d’aménagement portant sur un immeuble bâti ou non bâti (aménagement de jardins, terrassements de terrains) ;

Sur les travaux immobiliers, il convient de se référer au II-A § 20 à 250 du BOI-TVA-CHAMP-10-10-40-30.

  • les services de gestion de propriété. Cette notion concerne les services administratifs fournis pour garantir la bonne exploitation, l’entretien et l’utilisation adéquate des biens immeubles.

Exemple : Les services qui consistent à coordonner la surveillance, le nettoyage et l’entretien du bien, à percevoir les loyers, à tenir les registres, à gérer les paiements des dépenses courantes, à assurer la publicité du bien, à faire respecter les clauses du bail et à organiser les contacts pour l’atténuation et le règlement des différends entre le propriétaire du bien, les prestataires de services et les locataires s’analysent en des services de gestion de propriété.

  • les services des intermédiaires agissant en leur nom pour le compte d’autrui (opaques) intervenant pour la fourniture de logements dans le secteur hôtelier ou de secteurs ayant une fonction similaire ;
  • les services juridiques relatifs au transfert d’un titre de propriété immobilière, à l’octroi ou au transfert de certains droits sur un bien immeuble, à l’octroi ou au transfert de droits réels immobiliers peuvent être considérés comme modifiant le statut juridique d’un immeuble. Il en est notamment ainsi pour l’établissement des actes et conventions par lesquels des droits réels ou personnels sont consentis sur un immeuble (rédaction des actes translatifs de propriété, rédaction de baux). Toutefois, les prestations des exécuteurs testamentaires relèvent des dispositions de l’article 259 du CGI (BOI-TVA-CHAMP-20-50-20 au II-A § 300).

Lorsque la transaction n’est pas menée à son terme, ces prestations relèvent néanmoins des dispositions du 2° de l’article 259 A du CGI. »

En revanche, ne constitue pas une prestation de services rattachable à un immeuble la gestion de portefeuilles d’investissements immobiliers.

De même, ne peuvent être considérés comme modifiant juridiquement l’immeuble et relèvent par conséquent du principe général (sous réserve de l’application de l’article 259 B du CGI et de l’article 259 C du CGI pour le preneur non assujetti), les prestations de conseil juridique antérieures à l’établissement d’un contrat de vente d’un bien immeuble (tendant, par exemple, à déterminer le régime fiscal applicable à l’opération envisagée ou à évaluer les conditions dans lesquelles le transfert du bien immeuble pourra se réaliser).

Ne constituent également pas des services se rattachant à un bien immeuble et ne relèvent donc pas des dispositions du 2° de l’article 259 A du CGI :

  • les services juridiques de conseil dont la finalité immédiate n’est pas la modification juridique de l’immeuble mais concerne un différend au sujet d’un contrat portant sur un immeuble (par exemple : litige sur l’existence même d’un contrat ou sur l’exécution de ce contrat) ;
  • les opérations portant sur les parts de sociétés immobilières non transparentes (c’est-à-dire dont la détention n’assure ni en droit ni en fait l’attribution en propriété ou en jouissance d’un bien immeuble ou d’une fraction d’un bien immeuble) ;
  • les prestations de publicité même lorsqu’elles impliquent l’usage d’un bien immeuble ;

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Article de la rédaction du 1er août 2018

Publié le jeudi 2 août 2018

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