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Sort du cumul des déficits en report en cas cessation de la location du bien qui en est partiellement à l’origine

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Sort du cumul des déficits en report en cas cessation de la location du bien qui en est partiellement à l’origine


Reprise intégrale de la réponse ministérielle Frassa, JO Sénat du 5 mai 2016, question n°17350

M. Christophe-André Frassa a interrogé le ministre des finances sur la reprise au bulletin officiel des finances publiques BOFiP d’un rescrit du 22 juin 2010 (n° 2010/35) traitant du déficit foncier en report en cas de cessation de la location.

Le 3° du I de l’article 156 du code général des impôts prévoit la mise en report du déficit foncier issu des charges non financières excédant 10 700 € ainsi que la totalité du déficit foncier issu des charges financières. Lesdits déficits sont mis en report sur les revenus fonciers du foyer fiscal pendant dix années.

Dans un rescrit du 22 juin 2010 (n°2010/35) repris au BOFiP au paragraphe 250 du BOI-RFPI-BASE-30-20-10, l’administration fiscale a précisé que « […] les éventuels déficits fonciers restant à imputer après la cessation de la location ne peuvent plus être imputés sur les revenus fonciers ». Il apparaît donc que le déficit foncier soit attaché au bien et non au foyer fiscal.

Cependant, le paragraphe 20 du BOI-RFPI-BASE-30-10 précise qu’en matière de revenus fonciers « il est procédé à la compensation des revenus fonciers et des déficits fonciers des immeubles ordinaires ». Au paragraphe 320 du BOI-RFPI-BASE-30-20-10, il est précisé que « la fraction des déficits fonciers qui ne peut être imputée sur le revenu global […] s’impute exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes ».

Il apparaît donc que le déficit en report s’apprécie au niveau du foyer fiscal et non au niveau de chaque bien, la preuve en est que la déclaration 2044 de revenu foncier permet de constater les déficits en report année par année et non bien par bien.

Au vu de ces éléments et devant la difficulté à ventiler le stock de déficits fonciers en report entre les biens détenus par un même contribuable (ou un même foyer fiscal), il lui a demandé si un contribuable pouvait conserver le cumul des déficits en report malgré la cessation de la location du bien qui en est partiellement à l’origine.


Réponse du Ministre

Pour les contribuables qui n’entrent pas dans le champ d’application du régime du micro foncier ou qui ont opté pour l’application du régime réel d’imposition, le revenu foncier imposable à l’impôt sur le revenu est égal, chaque année, à la différence entre le montant des revenus bruts fonciers et le total des frais et des charges effectivement supportés au cours de l’année.

Conformément aux dispositions du 3° du I de l’article 156 du code général des impôts (CGI), le déficit foncier qui résulte des dépenses déductibles, autres que les intérêts d’emprunt, est imputable : sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €. Cette limite est portée à 15 300 € lorsqu’un déficit est constaté sur un logement pour lequel a été pratiquée la déduction au titre de l’amortissement dit « Périssol » prévue au f du 1° du I de l’article 31 du CGI.

Si le revenu global du contribuable est insuffisant pour absorber le déficit imputable, le déficit global en résultant est imputable dans les conditions de droit commun sur les revenus globaux des six années suivantes ; sur les revenus fonciers des dix années suivantes pour la fraction du déficit supérieure à 10 700 €, ou 15 300 €, et la fraction de celui-ci résultant des intérêts d’emprunt.

En application du septième alinéa du 3° du I de l’article 156 précité du CGI, l’imputation d’un déficit foncier sur le revenu global est conditionnée au maintien de l’affectation de l’immeuble concerné à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit celle de l’imputation du déficit sur le revenu global.

Lorsque cette condition n’est pas respectée, l’imputation du déficit foncier sur le revenu global est remise en cause et le revenu global et les revenus fonciers des trois années qui précèdent l’année de cessation de la location sont reconstitués selon les modalités applicables en cas de non-imputation d’un déficit sur le revenu global. Le (ou les) déficit indûment imputé sur le revenu global peut être uniquement imputé sur les revenus fonciers des dix années suivantes dans les conditions de droit commun. Bien entendu, les déficits fonciers qui resteraient à imputer après la cessation de la location ne peuvent plus l’être.

Aussi, lorsque l’immeuble cesse d’être affecté à la location, cette remise en cause de l’imputation du déficit foncier sur le revenu global peut être effectuée jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit celle du non-respect de l’affectation de l’immeuble à la location, nonobstant l’intervention de la prescription pour tout ou partie des années en cause.

Cependant, conformément aux dispositions légales, aucune remise en cause n’est effectuée lorsque le contribuable ou l’un des époux ou partenaires à un pacte civil de solidarité (PACS) soumis à une imposition commune est atteint d’une invalidité, est licencié ou décède. Ces précisions figurent aux paragraphes n° 240 à n° 280 du BOI-RFPI-BASE-30-20-10-20120912 publié au Bulletin officiel des finances publiques – Impôts (BOFIP – Impôts).

Par principe, le revenu foncier est déterminé au regard des recettes et des charges de chaque bien immobilier donné en location, le revenu foncier net imposable est, quant à lui, obtenu après compensation des revenus fonciers et des déficits fonciers de tous les immeubles possédés par le contribuable ou les membres de son foyer fiscal.

Partant, lorsqu’un contribuable ayant déclaré au titre de la même année un déficit imputable en tout ou partie sur le revenu global et provenant d’immeubles différents cesse de louer l’un d’entre eux dans les trois ans qui suivent l’imputation, il convient de reconstituer l’éventuel déficit imputable sur le revenu global en faisant abstraction des résultats déficitaires de l’immeuble cédé ou dont la location a cessé.

Pour reconstituer le revenu imposable des années précédant la cessation de la location, le déficit foncier afférent à l’immeuble dont la location a cessé, y compris la part indûment imputée sur le revenu global, doit être imputé sur les revenus fonciers des années suivantes dans les conditions de droit commun jusqu’à l’année de cessation de la location.

En revanche, les éventuels déficits fonciers restant à imputer après la cessation de la location ne peuvent plus être imputés sur les revenus fonciers.

Par conséquent, en cas de cessation de l’affectation à la location d’un bien locatif, la remise en cause de l’imputation sur le revenu global du déficit foncier des trois années qui précèdent est effectuée, à l’instar de l’exemple cité au paragraphe n° 250 du BOI-RFPI-BASE-30-20-10-20120912 publié au BOFIP – Impôts, au regard de la fraction de déficit foncier généré par ce même bien.

Il ne peut donc être dérogé à ces règles.

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Article de la rédaction du 9 mai 2016

Publié le mardi 10 mai 2016

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