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SCI : réserve de jouissance de l’immeuble social et abus de droit fiscal

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SCI : réserve de jouissance de l’immeuble social et abus de droit fiscal

L’administration fiscale vient de rendre publique de nouveaux avis rendus par le comité de l’abus de droit fiscal commentés par l’administration dans le cadre de sa séance du 9 juin 2017 (CADF/AC n° 5/2017).

  • Les deux premières affaires (Affaire n° 2016-55 concernant la SCI C et affaire n° 2016-54 concernant Mme Z) concernent un montage n’ayant d’autre objet que de faire échec aux dispositions de l’article 15-II du code général des impôts.

Pour mémoire, il ressort de la pratique que l’administration a tendance à rejeter, pour abus de droit, les montages permettant aux associés prépondérants de SCI de déduire, par le biais de déficits fonciers, des charges qu’ils n’auraient pu déduire en l’absence de loyers, du fait des dispositions de l’article 15-II du CGI.

Il ressort, en effet, de cet article que « Les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu ». (Un propriétaire se réserve la jouissance d’un logement, non seulement lorsqu’il l’occupe personnellement, mais également lorsqu’il le laisse gratuitement à la disposition d’un tiers sans y être tenu par un contrat de location). Il s’ensuit que les charges afférentes au logement ne sont pas admises en déduction des revenus de la société.

« Un propriétaire qui reprend possession d’un appartement après le départ de ses locataires en vue de l’occuper doit être regardé comme s’en réservant la jouissance.

Étant exonéré en application du II de l’article 15 du code général des impôts (CGI), il ne peut donc déduire de son revenu global ou d’autres revenus fonciers imposables le montant des travaux de remise en état, même si ceux-ci sont consécutifs aux détériorations du locataire. »BOI-RFPI-BASE-20-30-30-20130730

L’administration et le juge de l’impôt ne souhaitent pas que les associés puissent déduire à travers cette SCI, les charges (travaux, intérêts d’emprunt…) qu’ils n’auraient pu déduire, si ces derniers avaient conservé l’immeuble dans leur patrimoine privé, en raison des dispositions précitées du CGI.

Dans les affaires susvisées l’administration a mis en œuvre la procédure de l’abus de droit fiscal sur le fondement de l’article L. 64 du livre des procédures fiscales.

Au cas particulier une SCI propriétaire de divers bien immobiliers a conclu un bail avec l’une de ses associés puis quatre ans plus tard les associés de la SCI ont décidé de modifier les règles de répartition du résultat afin. Initialement répartis en application de l’article 8 du CGI, ces derniers sont depuis cette modification répartis « au prorata des valeurs fiscales possédées par chaque associé permettant à cette associée devenir imposable sur 70 % du résultat de la SCI en 2012 et 80 % en 2013.

L’administration a considéré que la conclusion d’un bail d’habitation entre la SCI et l’associée en question (Mme Z) n’avait eu d’autre motif que de contourner les dispositions de l’article 15-II du CGI, qui excluent du calcul de la base d’imposition les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance comme des charges y afférentes, et ce afin de générer des déficits fonciers imputables sur les autres revenus fonciers.

Le Comité a considéré que le bail avait été conclu dans le but exclusif de faire échec aux dispositions de l’article 15-II du CGI, en permettant l’imputation et le report de déficits fonciers sur les autres revenus fonciers de l’associée, il conserve « son caractère abusif aussi longtemps que l’exploitation conserve un caractère structurellement déficitaire et procure ainsi au contribuable un avantage fiscal à l’encontre des objectifs poursuivis par le législateur. »


  • Les deux autres affaires concernent une opération d’apport de titres suivie de leur cession après un délai très n’ayant pas eu d’autre motif que de permettre aux contribuables redressés que de placer abusivement la plus-value réalisée dans le champ d’application du sursis d’imposition de l’article 150-0 B du CGI (Affaire n° 2017-07 concernant la SCI B et affaire n° 2017-08 concernant M. T)

Au cas particulier le Comité a émis l’avis que l’administration n’était pas fondée à mettre en œuvre la procédure de l’abus de droit fiscal prévue par l’article L. 64 du LPF pour écarter l’application du régime du sursis d’imposition prévu à l’article 150- 0 B du CGI.


Consulter les avis du CADF : Séance du 9 juin 2017

newsletter de Fiscalonline

Article de la rédaction du 9 octobre 2017

Publié le mardi 10 octobre 2017

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