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SCI : deux ventes à bref délai peuvent caractériser une activité de marchand de biens

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Pour mémoire aux termes de l’article 35-I-1° du CGI présentent le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l’application de l’impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou parts de sociétés immobilières ou qui, habituellement, souscrivent, en vue de les revendre, des actions ou parts créées ou émises par les mêmes sociétés.

Pour que les dispositions de cet article soient applicables, trois conditions doivent être simultanément remplies :

  • les opérations doivent être habituelles et les achats ou les souscriptions doivent avoir été effectués avec l’intention de revendre ;
  • elles doivent consister en achats (ou souscriptions) suivis de ventes ;
  • et porter sur les biens limitativement énumérés à cet article : immeubles, fonds de commerce, actions ou parts de sociétés immobilières.

Lorsqu’il s’agit d’une société, le caractère habituel des opérations et l’intention de revendre sont, le plus souvent, révélées par la définition de l’objet social donnée par les statuts. Si les circonstances de fait sont également à prendre en considération, les dispositions du pacte social ont une importance primordiale et c’est seulement dans l’hypothèse ou l’activité réelle de l’entreprise ne correspond pas aux statuts que la présomption résultant de ces derniers doit être écartée.

Rappel des faits

La SCI II, dont M. A était le gérant et détenait la moitié des parts, et qui avait pour objet social l’acquisition de terrains à bâtir, la construction ainsi que la vente d’immeubles et de parcelles nues, a fait l’objet d’une vérification sur place portant sur les exercices clos en 2010, 2011 et 2012 au cours de laquelle elle a déposé des déclarations n° 2065 d’IS portant sur ces trois exercices. A l’issue de ce contrôle, l’administration a apporté diverses corrections aux résultats imposables à l’IS tardivement déclarés par la société et a imposé entre les mains de M. A, d’une part, sur le fondement de l’article 109-1-1° du CGI la part correspondant à ses droits dans le bénéfice distribué de l’exercice 2010, et, d’autre part, sur le fondement de l’article 111-a. du même code, des avances de trésorerie consenties par la société en compte courant en 2012. En conséquence des rehaussements de ses revenus imposables notifiés, selon la procédure contradictoire, dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers, M. A a été assujetti à des compléments d’impôt sur le revenu et de contributions sociales au titre des années 2010, 2011 et 2012.

M. A a demandé au TA de Grenoble de prononcer la décharge des compléments d’impôt il a été assujetti au titre des années 2010 à 2012 et des pénalités correspondantes.

Par un jugement n° 1605678 du 5 octobre 2018, le TA de Grenoble a rejeté sa demande. M. A fait appel du jugement du TA.

M.A fait valoir  s’agissant de l’année 2012, que la SCI II n’est pas imposable à l’impôt sur les sociétés dès lors qu’ayant réalisé une opération unique d’acquisition d’un terrain revendu en deux lots, la condition d’habitude requise pour qu’une société civile soit soumise de plein droit à l’impôt sur les sociétés n’est pas satisfaite.

Pour l’administration la SCI II a été soumise à bon droit à l’IS dès lors qu’elle ne relève pas du régime de l’article 239 ter du CGI, que la condition d’habitude n’est pas exigée pour l’imposition dans la catégorie des BIC sur le fondement de l’article 35 -I-3° du CGI dont elle relève et que la condition d’intention spéculative est satisfaite, la société ayant d’ailleurs d’elle-même souscrit des déclarations d’IS au titre des trois exercices en cause au cours du contrôle .

Au cas particulier, par acte notarié du 29 décembre 2010, la SCI II a acquis auprès de la société MG, au prix de 80 000 €, un ensemble immobilier situé à Chateauneuf (Savoie) composé de six terrains à bâtir, d’une superficie totale de 4 164 m², dont elle a aussitôt détaché une parcelle de 751 m² qu’elle a cédée le même jour comme terrain à bâtir au prix de 70 000 €. Les autres parcelles ont été cédées ensemble, par acte notarié du 13 janvier 2012, à la SARL A également comme terrain à bâtir après un compromis de vente intervenu le 21 juillet 2011.

Pour la Cour : « en procédant à l’acquisition auprès d’un même vendeur de six parcelles dont l’une a été revendue immédiatement et dont les cinq autres ont été cédées dans un délai d’un peu plus d’un an, à un autre acquéreur, après réalisation de travaux de viabilisation et de terrassement des terrains, la SCI II s’est livrée, sur une brève période, à des opérations d’achat et de revente d’immeubles qui, quand bien il n’y a eu qu’un vendeur et deux acquéreurs, suffisent à conférer à ces activités un caractère habituel. »

« Il résulte également de l’instruction que la plus-value importante réalisée par la SCI Impact Immobilier à l’occasion de la cession du premier terrain détaché de l’ensemble immobilier, revendu immédiatement au prix de 93,21 euros le m² alors qu’il venait d’être acquis au prix de 19,21 euros le m², a été employée au financement de l’acquisition de l’ensemble immobilier ».

Pour la Cour, cette circonstance et la concomitance de la première vente avec l’acquisition de l’ensemble immobilier révèlent que la société avait, dès l’origine, une intention spéculative.

Par ailleurs, dès lors que l’acte d’acquisition versé au dossier de première instance établit que l’ensemble immobilier acquis en 2010 par la SCI II avait fait l’objet, le 2 août 2007, d’un permis de construire valant division parcellaire, celle-ci ne peut être regardée comme ayant eu, à la date de l’acquisition, l’intention d’acquérir des terrains dans le but de les revendre après division.

« Les opérations accomplies par la société relevaient ainsi non pas du régime d’imposition des profits de lotissement prévu à l’article 35-I-3°du CGI, invoqué par le ministre dans ses écritures pour justifier son assujettissement à l’impôt sur les sociétés, mais du 1° du même article applicable aux marchands de biens. Il suit de là que le moyen invoqué par M. A tiré de ce que la SCI II, bien qu’ayant souscrit des déclaration d’impôt sur les sociétés, n’était pas passible de cette imposition faute de relever de l’article 35-I-3° du CGI doit être écarté. »

Arrêt de la CAA de LYON, 2ème chambre, 6 août 2020, 18LY04000,

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Article de la rédaction du 21 août 2020

Publié le lundi 24 août 2020
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