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Régime des achats en vue de la revente : l’exonération suppose une conservation du caractère immobilier du bien concerné entre son acquisition et sa revente

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Régime des achats en vue de la revente : la nature immobilière du bien cédé s’apprécie de l’acquisition à la revente

L’article 1115 du CGI dispose que sous réserve d’application de l’article 1020 du CGI les acquisitions d’immeubles, de fonds de commerce ainsi que d’actions ou de parts de sociétés immobilières réalisées par des personnes assujetties au sens de l’article 256 A du CGI sont exonérées des droits et taxes de mutation quand l’acquéreur prend l’engagement de revendre dans le délai de cinq ans.

En l’espèce, la SA HV a acquis le 7 juin 2011 sous le régime de l’article 1115 du CGI, la totalité des titres de la société OP, société à prépondérance immobilière. En contrepartie de l’exonération des droits d’enregistrement, elle s’est engagée à revendre les parts sociales dans le délai de 5 ans.

Le 29 septembre 2011 la société OP cédait son patrimoine immobilier, constitué d’un seul immeuble situé à Paris10ème.

Le 16 décembre 2013, l’administration fiscale notifiait à la SA HV un redressement des droits d’enregistrement, pour déchéance du régime dérogatoire prévu à I’article 1115 du CGI.

La réclamation contentieuse de la SA HV étant restée sans suite, elle a assigné l’administration fiscale.

Par un jugement du 27 juin 2017, le TGI de Paris a rejeté la demande formée par la SA HV qui a interjeté appel.


Rappelons qu’un bien qualifié d’immeuble lors de son acquisition sous le régime de l’article 1115 du CGI doit, pour continuer de bénéficier dudit régime, avoir conservé sa nature immobilière lors de sa revente avant l’expiration du délai légal. Ainsi l’exonération est remise en cause à hauteur de la partie du prix d’acquisition excédant la valeur du sol lorsque l’exploitation de sa superficie est cédée par anticipation sur la cession du sol.

La SA HV soutient que le TGI s’est appuyé sur une doctrine administrative, postérieure aux opérations litigieuses, à savoir le BOI-ENR-DMTOI-10-50, que sa décision aurait dû être fondée sur la doctrine administrative en date du 18 avril 2011 référencée 7 C-2-11 et ce, quand bien même cette dernière aurait été reprise à l’identique.

Elle conteste son exclusion du régime de l’article 1115 du CGI, soutient que le tribunal a ajouté une condition inexistante en retenant que la société OP avait perdu sa qualité de société à prépondérance immobilière.

Pour la société HV, les seules conditions pour bénéficier de ce régime de faveur seraient que la société soit à prépondérance immobilière au jour de son acquisition et qu’elle le soit également au jour de sa revente.

Ce régime n’impliquerait pas le maintien du caractère de prépondérance immobilière tout au long du délai d’engagement de 5 ans. En revanche, cette caractéristique doit être respectée lors de la revente, qui doit intervenir dans un délai de 5 années à compter de l’acquisition du bien. Par conséquent, l’administration aurait rajouté une condition qui n’était pas prévue par les textes. L’utilisation de la locution «  lors de  » implique nécessairement que le caractère immobilier du bien se vérifie au moment de la revente.

Le DRFIP réplique que l’emploi des termes «  continuer  » et «  conserver  », implique une notion de pérennité. Ainsi, pour bénéficier du régime de faveur, le caractère immobilier du bien doit demeurer non seulement lors de sa revente, mais également depuis l’acquisition.


La discussion porte à la fois sur la notion de perte du caractère immobilier du bien et le moment auquel doit s’apprécier la nature immobilière de celui-ci au regard du délai de revente.

La Cour souligne que la déchéance du bénéfice du régime institué par l’article 1115, est encourue lorsqu’un bien qualifié d’immeuble, n’a pas conservé sa nature immobilière lors de la revente, avant l’expiration du délai légal de 5 ans. Le bénéfice de l’exonération suppose donc une conservation du caractère immobilier du bien concerné entre son acquisition et sa revente.

En cédant le seul bien immobilier de son patrimoine, le 29 septembre 2011, la société OP a fait perdre la nature immobilière des parts sociales. Corrélativement la société HV ne pouvait plus prétendre, depuis cette date, au bénéfice du régime de faveur des marchands de biens.

La Cour confirme le jugement du TGI.


Arrêt de la Cour d’appel de Paris du 4 février 2019, n° 17/15321

newsletter de Fiscalonline

Article de la rédaction du 11 février 2019

Publié le mardi 12 février 2019

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