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Rectification de l’évaluation des immeubles dans la déclaration de succession : le caractère exagéré doit être démontré

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Rectification de l’évaluation des immeubles dans la déclaration de succession : le caractère exagéré doit être démontré

En matière de mutation à titre gratuit, l’article 761 du CGI dispose que « pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit, les immeubles, quelle que soit leur nature, sont estimés d’après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission, d’après la déclaration détaillée et estimative des parties […] ».

Cette disposition a fait l’objet de précisions de la part de l’administration dans sa doctrine (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-30, 12 septembre 2012).

La Cour de Cassation vient de rappeler que la valeur vénale réelle d’un immeuble correspond au prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande sur un marché réel, compte tenu de la situation de fait et de droit dans laquelle l’immeuble se trouve lors de la survenance du fait générateur de l’impôt.

Au cas particulier un contribuable était décédé le 2 mars 2007, son épouse a déposé une déclaration de succession mentionnant un immeuble puis elle a fait une demande en restitution partielle des droits de succession en raison de la surévaluation de l’immeuble dans la déclaration de succession. Cette demande en restitution ayant été rejetée par l’administration fiscale la veuve a assigné l’administration pour obtenir l’annulation de la décision de rejet et la décharge d’une partie des droits de succession acquittés.

Ayant été déboutée en première instance, la veuve s’est pourvue en cassation contre l’arrêt de la CA qui a confirmé le jugement de rejet.

Le contribuable faisait notamment valoir que les évaluations faites par l’administration fiscale dans le cadre du redressement de l’ISF des années 2005 et 2006 avaient été fixées respectivement à la moitié de la valeur retenue pour les droits de succession.

La Cour d’appel avait rejeté cet argument estimant que les évaluations faites par l’administration portaient sur un immeuble de rapport tandis que la déclaration de succession reprenait l’immeuble divisé en quarante-sept lots au moyen d’un règlement de copropriété adopté en septembre 2006.

La Cour de Cassation vient de rejeter le pourvoi de la veuve.

La Cour d’Appel a justement retenu qu’il appartenait au demandeur de rapporter la preuve, en se référant à des ventes définitives portant sur des biens comparables à la même période, de ce que la valeur du bien immobilier litigieux indiquée dans la déclaration de succession était exagérée.

Or, au cas particulier, la veuve ne justifiait son évaluation qu’en se fondant sur une actualisation de celle retenue par l’administration, lorsque celle-ci a procédé à un redressement au titre de l’ISF tandis que la situation juridique de l’immeuble avait été modifiée.

En revanche elle ne rapportait pas la preuve du caractère exagéré de la valeur de l’immeuble litigieux indiquée dans la déclaration de succession.

Arrêt de la Cour de cassation du 11 janvier 2017, n° de pourvoi : 15-16455

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Article de la rédaction du 23 janvier 2017

Publié le mardi 24 janvier 2017

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