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Qualité d’assujetti à TVA : l’activité de loueur professionnel peut impliquer la revente d’un élément de son actif

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La Juridiction administrative vient d’apporter des précisions relativement à la qualification d’assujetti à TVA agissant en tant que tel.

Rappel des faits

La SCI G a pour activité la location de biens immobiliers. Son capital est détenu par deux associés, la SARL HF, à hauteur de 55 % des parts, et la SARL HT, à hauteur de 45 % des parts. La SCI G n’ayant pas opté pour l’impôt sur les sociétés, ses bénéfices sont imposables entre les mains de ses associés à proportion de leurs droits dans le capital en vertu de l’article 8 du CGI. Ces deux associés étant imposables à l’impôt sur les sociétés, leurs parts dans les bénéfices de la SCI G sont déterminées comme en matière de bénéfices industriels et commerciaux en application du I de l’article 238 bis K du CGI.

Par un acte authentique du 12 février 2013, la SCI G a vendu à la SCI I un terrain d’une contenance de 3 hectares 49 ares 7 centiares, moyennant le prix de 240 500 €. La SCI GG a fait l’objet d’une vérification de comptabilité ayant concerné la période du 1er janvier 2011 au 31 décembre 2013 à la suite de laquelle, par une proposition de rectification du 4 décembre 2014, le service, estimant que la vente du terrain du 12 février 2013 devait être soumise à la TVA a, suivant la procédure contradictoire de rectification, rappelé la TVA tout en estimant que celle-ci devait être calculée, non pas sur le prix de vente stipulé, mais sur la valeur vénale de l’immeuble qu’il a fixée à 731 543 €TTC

Estimant en outre que la société, agissant ainsi dans des conditions étrangères à une gestion commerciale normale, s’était délibérément appauvrie au profit de l’acquéreur en lui consentant un prix de vente inférieur à la valeur vénale du terrain, le service a réintégré dans son bénéfice, imposable entre les mains des sociétés HF et HT, le montant HT de l’insuffisance de prix.

En réponse aux observations du contribuable, le service a accepté de ramener la valeur vénale du terrain litigieux à 671 765 euros TTC. En définitive, l’administration ayant décidé de suivre l’avis de la commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d’affaires rendu le 1er février 2016, la valeur vénale du terrain a été ramenée à la somme de 330 000 €TTC.

Les droits supplémentaires de TVA assortis de la pénalité pour manquement délibéré ont été mis en recouvrement le 16 juin 2016. La SCI G a contesté ces impositions par une réclamation du 6 juillet 2016. L’administration ayant rejeté cette réclamation par décision du 9 janvier 2017, la SCI G a saisi du litige le TA de Nancy qui, par le jugement attaqué du 17 octobre 2019, après avoir constaté un non-lieu à statuer dans la mesure du dégrèvement des pénalités pour manquement délibéré, a rejeté la demande de la société tendant à la décharge des droits en principal et des intérêts de retard.

Il ressort des dispositions combinées des articles 256, 256 A et 257 du CGI qu’une opération occasionnelle n’est taxée à la TVA que pour autant qu’elle ne constitue pas le simple exercice du droit de propriété par son titulaire.

La Cour Souligne : « ni l’ampleur des ventes, ni le fait que le cédant ait, au préalable, procédé à une division du bien pour en tirer un meilleur prix global, ni la durée sur laquelle les ventes s’étendent, ni l’importance des recettes qui en résultent ne sont en soi déterminants. En revanche, si l’intéressé entreprend des démarches actives de commercialisation foncière en mobilisant des moyens similaires à ceux déployés par un assujetti, la livraison est imposable ».

Il s’ensuit que les dispositions combinées de l’article 256 A du CGI et de l’article 257-7° du même code n’ont ni pour objet ni pour effet de soumettre à la TVA les livraisons de terrains à bâtir ou d’immeubles neufs réalisées à titre occasionnel lorsqu’elles ne constituent que le simple exercice du droit de propriété.

Au cas particulier, la SCI G a revendu le terrain litigieux, alors qu’elle l’avait acquis afin d’y édifier un immeuble industriel destiné à être loué, à la suite de difficultés d’ordre administratif et technique ayant fait obstacle à ce qu’elle puisse porter l’opération projetée.

Ce faisant, pour la Cour, « la SCI G n’a pas agi dans un cadre purement patrimonial et dans le simple exercice de son droit de propriété mais afin d’accomplir son activité économique de loueur professionnel de bâtiments industriels laquelle peut impliquer la revente d’un élément de son actif, l’opération entreprise ayant été finalement menée à bien par une société appartenant au même groupe de sociétés. »

Par suite, l’opération litigieuse a été à juste titre soumise à la TVA.

Arrêt de la CAA de NANCY du 15 octobre 2020, 19NC03382

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Article de la rédaction 17 octobre 2020

Publié le lundi 19 octobre 2020
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