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Plus-values et cession de terrain à bâtir : quel régime d’abattement pour 2014 ?

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Plus-values et cession de terrain à bâtir : quel régime d’abattement pour 2014 ?

Article mis à jour le 30 décembre à 13H

JPEG - 20 ko

La censure des dispositions de l’article 27 du PLF 2014 supprimant l’application de l’abattement pour durée de détention dans le cadre du calcul des plus-values immobilières portant sur les terrains à bâtir va réjouir de nombreux propriétaires fonciers.

Partant les propriétaires de terrains à bâtir pourront continuer à tenir compte d’un abattement pour durée de détention dans le cadre du calcul des plus-values immobilières de cession, identique à celui qui s’applique aux immeubles bâtis.

Contrairement à ce que nous avions précédemment indiqué ce n’est pas le régime institué depuis le 1er février 2012 (exonération au bout de trente ans) qui s’appliquerait.

Pour les cessions de terrains à bâtir comme pour les mutations à titre onéreux portant sur des immeubles bâtis, le taux et la cadence de l’abattement pour durée de détention diffèreront pour la détermination de l’assiette imposable des plus-values immobilières à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

- Pour la détermination du montant imposable à l’impôt sur le revenu des plus-values immobilières, l’abattement pour durée de détention est de :

  • 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième ;
  • 4 % au terme de la vingt-deuxième année de détention.

Au total, l’exonération d’impôt sur le revenu est acquise au-delà d’un délai de détention de vingt-deux ans.

- Pour la détermination du montant imposable aux prélèvements sociaux des plus-values immobilières, l’abattement pour durée de détention est de :

  • 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième ;
  • 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;
  • 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.

Au total, l’exonération des prélèvements sociaux est acquise au-delà d’un délai de détention de trente ans.

Impôt de plus-value Prélèvements sociaux
Paliers d’abattement 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième

4 % pour la 22ème année

1,65% pour chaque année de détention de la 6ème à la 21ème

1,6% pour la 22ème année

9% de la 23ème à la 30ème année

Table d’abattement des plus-values immobilières
Durée de détention Taux d’abattement (%) de l’impôt de plus-value Taux d’abattement (%) des prélèvements sociaux
1 ans 0% 0%
2 ans 0% 0%
3 ans 0% 0%
4 ans 0% 0%
5 ans0%0%
6 ans 6% 1,65%
7ans 12% 3,3%
8 ans 18% 4,95%
9 ans 24% 6,6%
10 ans30%8,25%
11 ans 36% 9,9%
12 ans 42% 11,55
13 ans 48% 13,2%
14 ans 54% 14,85%
15 ans60%16,5%
16 ans 66% 18,15%
17 ans 72% 19,8%
18 ans 78% 21,45%
19 ans 84% 23,1%
20 ans90%24,75%
21 ans 96% 26,4%
22 ans100%28%
23 ans 37%
24 ans 46%
25 ans 55%
26 ans 64%
27 ans 73%
28 ans 82%
29 ans 91%
30 ans100%

En revanche, l’abattement de 25% demeure réservé aux mutations portant sur des biens autres que des terrains à bâtir.

Attention : la lecture que nous faisons de l’article 27 ne semble pas partagé par tous, certains font état de l’application, pour les terrains à bâtir, de l’abattement en vigueur depuis le 1er février 2012 et partant d’une exonération globale après trente années de détention...n’hésitez pas à nous faire part de votre analyse...nul n’est infaillible

Reste à savoir si le gouvernement souhaitera rebondir !

En effet, en dépit de la censure partielle, les sages ont considéré que l’application de règles fiscales différentes selon que la cession porte sur du bâti ou du non bâti d’autre part ne méconnaissait pas, en elle-même, le principe d’égalité devant la loi.

Ce que les sages ont censuré c’est « l’atteinte à l’égalité devant les charges publiques » caractérisée par l’absence cumulative :

- d’abattement pour durée de détention
- de coefficient d’érosion monétaire.

Partant, si demain le gouvernement proposait un texte en cohérence avec les prescriptions du Conseil Constitutionnel ?...Mais après ce nouvel échec, prendra-t’il un tel risque ?

Rien n’est moins sûr, Pierre Moscovici et Bernard Cazeneuve s’étant félicités « des décisions du Conseil constitutionnel qui valident la quasi-totalité des dispositions de la loi de finances pour 2014 et de la loi de finances rectificative pour 2013 ».

« A cet égard, l’annulation du régime particulier d’imposition des plus-values immobilières sur les terrains à bâtir ne remet pas en cause les fondements d’un régime fiscal beaucoup plus favorable à la fluidification du marché immobilier, et donc à la mobilisation des biens immeubles en faveur du logement », précise le communiqué des ministres.

Affaire à suivre...

newsletter de Fiscalonline

Article de la rédaction du 29 décembre 2013

Publié le lundi 30 décembre 2013

25 Messages de forum

  • Bonjour,

    Si les références aux terrains à bâtir sont censurées, ne faut-il pas envisager que ces derniers bénéficieront à compter du 1er janvier 2014 de la même imposition que les autres biens immobiliers, les abattements passant de 30 à 22 ans ?

    Répondre à ce message

  • ... vous avez raison, ne tenez pas compte de ma question ! On reste effectivement pour les terrains à bâtir sur le régime mis en place le 1er septembre 2013.

    Répondre à ce message

  • Bonjour,

    Vous est-il possible de donner l’argumentation vous permettant d’arriver à la conclusion de cet article ?

    En effet, le B du IV de l’article 27 de la LF pour 2014 indique pourtant que les changements "s’appliquent aux plus-values réalisées au titre des cessions intervenant à compter du 1er septembre 2013, à l’exception de celles réalisées au titre des cessions de terrains à bâtir définis au 1° du 2 du I de l’article 257 du code général des impôts ou de droits s’y rapportant"

    Cette deuxième partie de phrase n’a pas été rétorquée par le Conseil Constitutionnel, ce qui laisse bien supposer un régime différent selon les nature de biens, non ?

    Répondre à ce message

  • Je crois que je viens de comprendre.

    La réforme légale des abattements remplace l’entière doctrine administrative et l’article que je cite plus haut ne concerne que l’entrée en vigueur rétroactive de la réforme (pour confirmation) pour les biens autres que les terrains à bâtir.

    Répondre à ce message

    • Bonsoir,

      L’article 27 tel qu’il ressort de la LF2014 publiée ce jour, n’exclut plus les TAB des abattements portant exonérations au bout de 22 ans (IR) et 30 ans (PS).Le B du IV (le A ayant été censuré) dispose : "les 2° à 5° du A, le B du I et le II s’appliquent aux plus-values réalisées au titre des cessions intervenant à compter du 1er septembre 2013, à l’exception de celles réalisées au titre des cessions de terrains à bâtir définis au 1° du 2 du I de l’article 257 du code général des impôts ou de droits s’y rapportant". Nous comprenons que le texte valide rétroactivement et légalement la doctrine BOFIP applicable depuis le 1er septembre 2013. En l’absence de disposition contraire à l’article 27 le nouveau régime d’abattement des TAB devrait s’appliquer à compter du 1er janvier 2014 (Art. 1 de la Loi).

      Qu’en pensez-vous ? N’hésitez pas à nous faire part de vos objections sur la façon dont nous avons compris l’article.

      Bien à vous

      Répondre à ce message

  • Je le comprends comme vous, effectivement.

    Il est particulièrement surprenant de voir que la censure partielle du Conseil Constitutionnel sur ce point a pour effet de faire entrer en vigueur une disposition strictement inverse à celle votée par le législateur (pour l’IR, l’exonération était de 30 ans ; le législateur voulait la supprimer ; la censure a pour effet de la raccourcir à 22 ans !).

    Merci pour éclairages.

    Répondre à ce message

  • Merci à Fiscalonline pour sa réactivité. A la lecture du texte on peut légitimement se poser la question et conclure à un seul régime de déductions pour l’ensemble des cessions de biens immobiliers en ce compris les terrains à bâtir ! Toutefois il faut remarquer que le Conseil constitutionnel a validé la différenciation entre les biens hors terrain à bâtir et les terrains à bâtir. Il est donc probable que l’administration va au moins maintenir le régime né de sa circulaire du 09 aout 2013 sans remettre en cause les imprimés 2048 afférents aux terrains à bâtir. Nous ne sommes pas à l’abri de nouvelles règles concernant les terrains à bâtir d’ici le 1er Mars 2014 ! En ce qui concerne le logiciel Notalia nous venons de procéder à la mise à jour et nous avons choisi la prudence, càd l’application des anciennes règles de déduction pour les terrains à bâtir. Pourrions nous avoir votre avis sur la notion de "terrain à bâtir" à compter du 1er janvier 2014. D’autre part l’abattement exceptionnel de 25 % a été prorogé si il y a engagement de démolir et de reconstruire ! cette règle n’est elle pas en contradiction avec la notion de terrain à bâtir. Devant tant d’amateurisme nous restons confondus ! Bonnes fêtes à tous.

    Répondre à ce message

  • Bonjour,

    Je viens d’avoir mon notaire au téléphone au sujet de la censure du Conseil Constitutionnel concernant les terrain à bâtir. Il est formel.

    Pour les cessions de terrains à bâtir ou de droits s’y rapportant réalisées à compter du 1er septembre 2013, les modalités de calcul de l’abattement pour durée de détention sont identiques à celles applicables pour les cessions réalisées du 1er février 2012 au 31 août 2013, pour la détermination de l’assiette imposable des plus-values immobilières tant à l’impôt sur le revenu qu’aux prélèvements sociaux.

    Application du barème des cessions réalisées du 1er février 2012 au 31 août 2013

    L’article 1er de la deuxième loi de finances rectificative n° 2011-1117 du 19 septembre 2011 a aménagé la cadence et le taux de l’abattement pour les cessions intervenues à compter du 1er février 2012 :

    L’abattement pour durée de détention est fixé à :

    - 2 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième,

    - 4 % pour chaque année de détention au-delà de la dix-septième,

    - 8 % pour chaque année de détention au-delà de la vingt-quatrième.

    Ainsi, l’exonération totale des plus-values est acquise au bout de trente ans de détention du bien cédé.

    C’était trop beau !

    Répondre à ce message

    • Bonjour,

      Je serais moins formel que votre notaire.

      La réforme entrée en vigueur au 1er septembre, celle qui devait supprimer toute possibilité d’abattement pour les terrains à bâtir nécessitait une validation législative.

      C’est chose faite concernant la nouvelle cadence des abattements pour les biens hors terrain à bâtir. Pour les TAB pourquoi reviendrions nous à une exonération au bout de trente ans ?

      Le texte de l’article 150-VC, si vous le reconstituez à partir des dispositions de l’article 27 de la LF2014, ne prévoit pas un régime différencié pour les terrains à bâtir.

      En l’absence de censure du CC l’article 150-VC aurait exclu les TAB d’abattement. Dans sa version au 31/12/2013 l’article 150-VC applique l’abattement et l’exonération au bout de trente ans sans tenir compte les modifications doctrinales applicables depuis septembre puisqu’elles n’avaient pas reçu de validation législative

      C’est à l’administration fiscale maintenant à modifier sa doctrine pour être en conformité avec la loi ! On ne peut appliquer la loi pour les biens hors TAB et la doctrine pour les TAB.

      Nous sommes ouverts à la contradiction et au débat mais notre point de vue parait tenir la route ?

      Répondre à ce message

  • Lu dans le Monde daté du 31.12 un court article titré plus-values immobilières :"la fiscalité sur les plus-values des cessions immobilières baisse. ..............................................les abattements pour durée de détention sur les terrains à bâtir seront supprimés mais le régime d’abattement actuel continuera de s’appliquer de caçon transitoire aux cessions pour lesquelles une promesse de vente aura été signée avant fin 2013 et avec un acte authentique de vente conclu avant le 1er Juin 2014" Cette information diffère de celle que vous avez données sur votre site. Qu’en est -il ?

    Répondre à ce message

  • en fait l’ambiguïté vient effectivement en ce qui concerne la nature des abattements sur 30 ans(IR Et contributions sociales)ou 22 ans impôt revenu et 30 ans contributions sociales ,de l’article B : "les 2° à 5° du A, le B du I et le II s’appliquent aux plus-values réalisées au titre des cessions intervenant à compter du 1er septembre 2013, à l’exception de celles réalisées au titre des cessions de terrains à bâtir définis au 1° du 2 du I de l’article 257 du code général des impôts ou de droits s’y rapportant" d’autre part le 2° à 5° du A (Pour prendre un exemple) dont il est question dit « au début du deuxième alinéa, le taux 2 % est remplacé par le taux de 6 % etc … » l’ambiguïté se situe sur ;y a-t-il lieu de dire que c’est le remplacement de 2% Vers 6 %qui est validé du 1er septembre 2013 à l’exception des TAB. sous cette hypothèse les TAB en étant exclu du dispositif reste sur le régime des 2 % à partir du 1er septembre 2013 jusqu’à une éventuelle prochaine loi de finances ou tout simplement une fois la loi fiscale posée au 1er janvier 2014 à 6 % que cela s’applique par rétroactivité au 1er septembre 2013 hormis les terrains à bâtir mais qu’au 1er janvier 2014 les terrains à bâtir rejoignent la règle à 6 %. C’est je pense la bonne interprétation telle que l a décrit très simplement BertraNot dans sa remarque du 30 décembre à 20:58. voilà la conclusion De mes réflexions car je suis un propriétaire terrien en passe de vendre une surface conséquente à la condition bien sûre que la fiscalité ne soit pas confiscatoire. si cette interprétation est la bonne il est possible d’envisager la vente.Sinon en attendant des jours meilleurs Je voudrais encore ajouter que nous sommes bien loin de l’esprit de Montesquieu qui disait que les lois devaient être simples et compréhensibles par tout le monde.

    Répondre à ce message

    • Bonjour,

      Par « les 2° à 5° du A, le B du I et le II s’appliquent aux plus-values réalisées au titre des cessions intervenant à compter du 1er septembre 2013, à l’exception de celles réalisées au titre des cessions de terrains à bâtir définis au 1° du 2 du I de l’article 257 du code général des impôts ou de droits s’y rapportant. » on peut également comprendre que le texte légalise rétroactivement la doctrine administrative entrée en vigueur le 1er septembre en excluant les TAB qui initialement n’étaient pas visés par le nouveau « cadencage » des plus-values.

      Cela permet également d’éviter que les propriétaires de TAB ayant cédé leurs biens depuis le 1er septembre fassent des réclamations contentieuses pour demander la restitution de l’impôt de plus-value payé.

      En l’absence de précision, le nouveau cadencage s’appliquerait aux TAB pour les ventes conclues à compter de l’entrée en vigueur de la LF2014.

      Si le législateur exclue les TAB du nouveau « cadencage » pourquoi ne prévoit il pas dans l’article 150-VB le mécanisme de calcul des abattements propre à ces terrains ?

      Rappelons également que les nouvelles dispositions législatives sont plus favorables au contribuable que la doctrine du 9 août (Art. L 80 A du LPF)

      Répondre à ce message

  • Pour continuer mes propos figurant plus haut, j’ai vivement tendance à suivre la position du Modérateur dans la mesure où une doctrine administrative antérieure (BOFiP d’août 2013) ne peut pas être moins favorable au contribuable qu’une loi postérieure (LF 2014) pour des situations nées après cette dernière...

    Est-il possible de défendre le contraire devant un juge ?

    Répondre à ce message

  • Bonne année !!!! On peut dire qu’elle commence mieux que ce qu’elle s’annonçait... Et en résumé de de ce feuilleton pitoyable qui dure depuis plus d’un an : On peut avoir l’indulgence que nos dirigeants ne peuvent pas être ultra compétents sur tous les sujets mais là, ils ont particulièrement été très mauvais. Propositions et décisions complètement décalées avec la réalité du terrain, et l’objectif à atteindre. A l’école, ce serait un zéro pointé. Mais ont-ils au moins le niveau d’un cours élémentaire ... d’économie ?

    Répondre à ce message

  • Bonjour,

    qu’en est-il de l’imposition des plus-value sur terrain à batir cédés à un organisme HLM pour 2014. La plus-value est’elle toujours exonérée d’imposition

    Merci

    Répondre à ce message

  • quel imposition j’aurais pour le terrain a bâtir si je le vends au 30 juin 2014 sachant que j’ai fait une promesse de vente le 27/12/2012 la vente a été retarder a cause tracasseries administrative et que je suis propriétaire depuis février 1989 personne n’a pu me calculer les plus value du fait de ces nouvelles proposition merci de m’informer sur ces nouvelles disposition gillierf@orange.fr

    Répondre à ce message

    • Je ne suis pas spécialiste je suis dans une situation semblable à la vôtre voila ce que j’ai compris Je prends un ex chiffré : prix d’acquisition en fév 89 : 1000€, prix de vente après fév 2014 :50000€. Plue value brute= 50000-1000=49000€ sur 25 ans. Plus de 22 ans d’acquisition donc vous êtes imposable seulement sur les prélèvements sociaux pour lesquels vous avez un abattement de 55% donc 15,5% des 45% restants soit : 49000 x 45% x 15,5% = 3418€

      Répondre à ce message

  • Je viens d’avoir mon notaire concernant La vente de mon terrain constructible dont la promesse de vente a été signé le 30 décembre 2014(J’attendais Avec confiance la censure du conseil constitutionnel Car je savais que le dispositif allait Être sanctionné Il ne pouvait en être autrement,pour pouvoir signer). Celui-ci est formel Il me dit que c’est le délai sur 30 ans qui s’impose.Et que les terrains à bâtir ne rentre pas dans le dispositif des résidences secondaires. En fait j’ai l’impression que personne ne comprend plus rien. J’ajouterai pour l’anecdote que le conseil constitutionnel a également sanctionné L’article 13 concernant le plafonnement de l’ISF sur les revenus d’assurance-vie. Mais ce Dispositif de plafonnement sur l’ISF Avait déjà été sanctionné en 2012 pour les mêmes raisons. Ce que le conseil constitutionnel a sanctionné cette année c est précisément que le législateur n’a pas tenu compte de la décision du conseil constitutionnel de l’année dernière. Nous sommes vraiment en face de gens au gouvernement qui soit ne comprennent rien ou volontairement faussent Les cartes de manière à égarer même les meilleurs spécialistes.pour pouvoir mettre ce qu’ils veulent sur leurs foutus bulletin officiel des impôts. La doctrine administrative étant désormais la nouvelle loi fi du pouvoir législatif.C’est véritablement scandaleux.

    Répondre à ce message

  • pardon pour l’erreur concernant Ma précédente insertion promesse de vente signée le 30 décembre 2013 ,Évidemment .Il y a donc quatre jours Immédiatement après la décision du conseil constitutionnel.

    Répondre à ce message

  • Il semble qu’on se dirige vers une interprétation retenue par l’Administration qui sera celle des abattements existant depuis le 1er février 2012 pour les TAB :

    http://www.lexisnexis.fr/pdf/DO/Twi...

    Ne pourrait-on pas invoquer le contraire devant un juge ?

    Répondre à ce message


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