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Plus-value immobilière : un parc de 81 hectares ne constitue pas une dépendance immédiate et nécessaire

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Dans le cadre de la vente d’un château bénéficiant au titre de la plus-value dégagée de l’exonération résidence principale le juge de l’impôt a considéré que le parc de 81 hectares cédé dans le même acte ne constituait pas une dépendance immédiate et nécessaire. Partant, ce parc doit être évalué et soumis à plus-value.

Rappel des faits

Par un acte authentique du 1er octobre 2014, M. et Mme A ont vendu à la SAFER celle-ci s’étant substituée à M. B, une propriété pour un prix de 1 570 000 €.

Cette propriété comprend un château avec ses dépendances et un parc de 93 hectares 10 ares et 32 centiares. Cet acte précisait que le prix de vente était décomposé en 1 472 600 € pour le bien immobilier, sans distinguer entre les biens bâtis et non bâtis, et en 97 400 € pour les biens mobiliers.

Estimant que cette plus-value était exonérée en vertu du 1° du II de l’article 150 U du CGI en tant que résidence principale, aucune déclaration de plus-value immobilière n’a été effectuée.

Toutefois, l’administration a considéré que l’exonération prévue, en cas de cession de la résidence principale, ne pouvait pas s’appliquer à la totalité du prix de vente.

Elle a donc mis en demeure le 20 mai 2015 M. et Mme A de déposer cette déclaration dans un délai de trente jours. M. et Mme A n’y ayant pas déféré, elle les a informés qu’ils seraient imposés, selon la procédure de taxation d’office à des cotisations d’impôt sur le revenu et de contributions sociales.

Le service n’a finalement exonéré que les constructions ainsi qu’une partie du parc, soit 11 hectares 17 ares 92 centiares.

M. et Mme A ont demandé au TA de Nantes de prononcer la décharge ou, subsidiairement, la réduction de ces droits ainsi que des pénalités dont ils ont été assortis. Par un jugement du 28 mars 2019, le tribunal a rejeté leur demande.

M. et Mme ont fait appel de ce jugement.

La Cour vient de rejeter la requête de M. et Mme A

L’acte de vente du 1er octobre 2014 de la propriété de M. et Mme A n’ont pas ventilé le prix entre les biens bâtis et non bâtis.

L’administration fiscale s’est fondée, pour estimer le prix du parc boisé, d’environ 81 hectares, qui ne constituait pas une dépendance immédiate et nécessaire de l’habitation principale, sur une expertise, préalable à l’acte de vente, de la SAFER.

Au vu de cette estimation, l’administration a retenu une valeur des bois et taillis de châtaigniers de 8 523,97 € par hectare.

Les requérants soutiennent que cette valeur est erronée et qu’elle ne peut être supérieure à celle d’une peupleraie, qui, elle, a une valeur sylvicole, de 1 894,22 € par hectare.

Toutefois la Cour a estimé que les éléments produits ne suffisaient pas à établir que la valeur retenue par l’administration serait erronée, « alors que cette dernière fait valoir sans être contredite, en produisant un article de la revue «  La France agricole  » du 17 mars 2005, que les taillis de châtaigniers ont une valeur sylvicole plus grande que le simple bois de chauffage, que l’estimation relative aux châtaigniers faite par la SAFER porte non seulement sur les taillis mais également sur les bois et que l’évaluation d’une parcelle de bois et taillis dépend notamment de la densité, de l’âge, de la forme, de la circonférence et de la hauteur de ces bois et taillis ».

Arrêt de la CAA de NANTES, 1ère chambre du 26 novembre 2020, n°19NT01998

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Article de la rédaction 3 décembre 2020

Publié le vendredi 4 décembre 2020
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