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Plus-value immobilière : le Gouvernement réactive et légalise l’abattement exceptionnel de 70% ou 85%

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Le Gouvernement a déposé un amendement au PLF2021 visant à légaliser l’abattement exceptionnel de 70% ou 85% et à aménager son périmètre d’intervention.

Comme nous vous l’indiquions dans un précédent article la Commission des Finances de l’AN a adopté plusieurs amendements au PLF2021 visant à étendre l’abattement exceptionnel de 70% ou 85% sur les plus-values immobilières aux zones B1 et B2.

Nous nous étions ému du fait que cette extension risquait de rester lettre morte dans la mesure où cet abattement est conditionné à une une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente signée et ayant acquis date certaine à compter du 1er janvier 2018 et au plus tard le 31 décembre 2020 !

Le Gouvernement semble avoir pris la mesure de cette situation puisqu’il a déposé un amendement au PLF2021 qui sera examiné en séance publique et qui légalise (Art. 150 VE nouveau du CGI) cet abattement.

Ce "nouvel" abattement exceptionnel doit s’appliquer aux les plus-values immobilières résultant de la cession de biens immobiliers bâtis, ou de droits relatifs à ces mêmes biens, situés, pour tout ou partie de leur surface, dans le périmètre d’une GOU ou dans celui d’une ORT.

C’est la Loi Elan qui a créé la notion de « Grande Opération d’Urbanisme » (GOU).

Cette qualification est donnée à une opération d’aménagement lorsqu’elle est prévue par un contrat de projet partenarial d’aménagement, conclu entre l’Etat et des établissements publics ou des collectivités territoriales.

L’ORT vise une requalification d’ensemble d’un centre-ville dont elle facilite la rénovation du parc de logements, de locaux commerciaux et artisanaux, et plus globalement le tissu urbain, pour créer un cadre de vie attractif propice au développement à long terme du territoire.L’ORT se matérialise par une convention signée entre l’intercommunalité, sa ville principale, d’autres communes membres volontaires, l’État et ses établissements publics.

Opérations de revitalisation des territoires (ORT) signés au 19 janvier 2020

L’abattement serait applicable sur les plus-values résultant de la cession de biens immobiliers bâtis, ou de droits relatifs à ces mêmes biens, situés pour tout ou partie de leur surface dans les périmètres des GOU fixés par l’acte mentionné au deuxième alinéa de l’article L. 312‑4 du code de l’urbanisme ou dans les périmètres délimités dans les conventions mentionnées au II de l’article L. 303‑2 du code de la construction et de l’habitation, à la double condition que la cession :

  • Soit précédée d’une promesse unilatérale de vente ou d’une promesse synallagmatique de vente, signée et ayant acquis date certaine à compter du 1er janvier 2021, et au plus tard le 31 décembre 2023 ;
  • Soit réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse unilatérale de vente ou la promesse synallagmatique de vente a acquis date certaine.

Pour l’application de l’abattement cessionnaire s’engage, par une mention portée dans l’acte authentique d’acquisition, à démolir la ou les constructions existantes et à réaliser et achever, dans un délai de quatre ans à compter de la date d’acquisition, un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs dont le gabarit est au moins égal à 75 % du gabarit maximal autorisé tel qu’il résulte de l’application des règles du plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu.

Le taux de l’abattement mentionné serait de 70 %.

Ce taux serait porté à 85 % lorsque le cessionnaire s’engage à réaliser et à achever des logements sociaux ou intermédiaires, tels que définis, respectivement, aux 3° et 5° de l’article L. 831‑1 du code de la construction et de l’habitation et à l’article L. 302‑16 du même code, dont la surface habitable représente au moins 50 % de la surface totale des constructions mentionnées sur le permis de construire du programme immobilier.

L’abattement mentionné ne s’appliquerait pas aux plus-values résultant des cessions réalisées au profit :

  • D’une personne physique qui est le conjoint du cédant, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire ou un ascendant ou descendant du cédant ou de l’une de ces personnes ;
  • D’une personne morale dont le cédant, son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire ou un ascendant ou descendant de l’une de ces personnes est un associé ou le devient à l’occasion de cette cession.

En cas de manquement à ses engagements le cessionnaire est redevable d’une amende d’un montant égal à 10 % du prix de cession mentionné dans l’acte.

L’abattement serait également applicable aux plus-values prises en compte pour la détermination de l’assiette des contributions prévues à l’article L. 136‑7 du CSS et à l’article 16 de l’ordonnance n° 96‑50 du 24 janvier 1996 relative au RDS, du prélèvement prévu à l’article 235 ter-I-2° du CGI et, le cas échéant, de la taxe mentionnée à l’article 1609 nonies G du même code.

Affaire à suivre en séance publique...

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Article de la rédaction 6 octobre 2020

Publié le lundi 12 octobre 2020
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