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Plus-value immobilière : l’indemnité d’éviction qui vient en diminution du prix de cession s’interprète strictement

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La Cour Administrative d’Appel de Marseille vient de rappeler qu’il résulte des termes mêmes de l’article 41 duovicies H de l’annexe III au CGI que ne sont admis en diminution du prix de cession que les frais supportés par le vendeur à l’occasion de la cession et que ces frais s’entendent exclusivement de ceux dont cette disposition dresse la liste.

Rappel des faits

La SCI L, dont M. DG est associé, a fait l’objet d’une vérification de comptabilité au titre des exercices clos en 2010 et 2011. Par une proposition de rectification en date du 9 octobre 2013 notifiée, selon la procédure contradictoire, à Mme C au foyer fiscal de laquelle M.DG était rattaché, l’administration fiscale a remis en cause la détermination de la plus-value immobilière réalisée par cette société lors de la cession, le 23 novembre 2011, de parcelles d’un terrain à bâtir, dont elle était propriétaire.

Mme C et M. DG relèvent appel du jugement du 6 avril 2017, en tant que le tribunal administratif de Toulon a rejeté la demande de Mme C tendant à la décharge des cotisations supplémentaires auxquelles elle a été assujettie au titre de l’année 2011.


Au cas particulier, pour la détermination de la plus-value réalisée lors de cette cession, la SCI a majoré le prix d’acquisition des parcelles d’un montant correspondant à l’indemnité versée à la SARL P en application d’un protocole transactionnel en date du 9 novembre 2011, en raison de la rupture anticipée du marché de travaux de construction d’un ensemble résidentiel locatif conclu, le 30 avril 2010, avec cette société de construction.

La Cour fait tout d’abord valoir

  • qu’une telle indemnité, dont le seul objet est de réparer un préjudice né de l’inexécution d’un marché de travaux, ne peut toutefois pas être regardée comme une dépense de construction au sens des dispositions de l’article 150 VB-II-4° du CGI.
  • que l’indemnité en litige n’entre dans le champ d’aucune des dépenses visées au II de l’article 150 VB-II du CGI pouvant majorer le prix d’acquisition.
  • que cette dépense ne rentre pas dans la liste des dépenses venant en diminution du prix de cession au sens de l’article 41 duovicies H de l’annexe III

Il résulte des termes mêmes de cet article que « ne sont admis en diminution du prix de cession que les frais supportés par le vendeur à l’occasion de la cession et que ces frais s’entendent exclusivement de ceux dont cette disposition dresse la liste et, notamment, des indemnités d’éviction versées au preneur par le propriétaire qui vend le bien loué libre d’occupation. »

Il résulte de l’instruction que la SCI L s’était engagée, en cas de rupture anticipée du marché de travaux à verser à la SARL P. une indemnité correspondant à 12 % du montant HT du marché.

« Cette indemnité, eu égard à son objet, ne peut toutefois pas être regardée comme une indemnité d’éviction versée au preneur d’une chose, au sens et pour l’application des dispositions de l’article 41 duovicies H de l’annexe III au code général des impôts. Dès lors, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que la somme qu’ils ont versée devrait être qualifiée d’indemnité d’éviction venant en diminution du prix de cession des parcelles en cause. »

La CAA de Marseille a rejeté l’appel Mme C et M. DG


Arrêt de la CAA de Marseille, du 21 décembre 2018, n° 17MA02247

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Article de la rédaction du 15 janvier 2019

Publié le mercredi 16 janvier 2019

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