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Plus-value immobilière : immeuble faisant l’objet d’un arrêté de péril à l’épreuve des travaux déductibles

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Plus-values immobilières : les frais de VRD ne peuvent venir en majoration du prix d’acquisition d’un immeuble bâti

La CAA de Marseille vient de rappeler que les frais de voirie, réseaux et distribution ne constituent pas des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement et d’amélioration et ne peuvent venir en majoration du prix d’acquisition de l’immeuble que s’ils concernent les terrains à bâtir.

Rappel des faits

M. D a reçu de son père, par donation, le 24 juillet 2003, un immeuble. Il a entrepris des travaux dans cet immeuble, frappé d’un arrêté de péril, afin de le rénover. Il a ultérieurement revendu cet ensemble immobilier, par acte du 30 octobre 2009 et a déclaré à cette occasion la réalisation d’une plus-value immobilière pour un montant net de 10 976 €. A la suite d’un contrôle sur pièces, l’administration a rectifié le montant de la plus-value déclarée pour le fixer à 90 277 €.

L’administration a réduit le montant du prix d’acquisition déclaré et remis en cause certaines factures de travaux venus en majoration de ce prix.

Apport de la décision

La Cour vient de rappeler que pour venir en majoration du prix d’acquisition de l’immeuble, les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration supportées par le vendeur doivent correspondre à des travaux réalisés par une entreprise.

Partant en sont exclus les travaux réalisés par le contribuable lui-même ou le coût des matériaux achetés par celui-ci.

C’est donc à bon droit que l’administration a refusé de prendre en compte, dans la majoration du prix d’acquisition de l’immeuble, le montant des factures d’achats de matériau présentées par M. D.

La circonstance que cet immeuble a fait l’objet d’un arrêté de péril et d’importants travaux est sans incidence sur l’application des règles susmentionnées.

La Cour a également rappelé que les règles applicables en matière de construction occasionnelle (travaux réalisés avant l’achèvement) ne s’appliquent pas pour la détermination des plus-values réalisées lors des cessions portant sur des immeubles bâtis sur lesquels ont été réalisés des travaux d’agrandissement ou d’amélioration.

La circonstance que l’immeuble litigieux ait fait l’objet d’un arrêté de péril et d’importants travaux n’est pas de nature à modifier cette situation dans la mesure où :

  • il n’a pas été démoli
  • ni n’a fait l’objet d’un permis de construire ayant donné lieu à une déclaration d’achèvement de travaux depuis cette date.

Enfin, la Cour rappelle que les frais de voirie, réseaux et distribution ne constituent pas des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement et d’amélioration et ne peuvent venir en majoration du prix d’acquisition de l’immeuble que s’ils concernent les terrains à bâtir.

Partant si la cession ne porte pas sur un tel terrain mais sur un immeuble bâti il ne peut être pris en compte des factures de branchement d’eau et de raccordement électrique.

Arrêt de la CAA de MARSEILLE N° 15MA00046 du 2 juin 2016

Crédit photo : © alain wacquier

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Article de la rédaction du 7 juin 2015

Publié le vendredi 10 juin 2016

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