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Plus-value immobilière et construction occasionnelle : de la difficile preuve de la réalisation des travaux avant l’achèvement

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La juridiction administrative vient de rappeler, s’agissant de la détermination d’une plus-value immobilière des particuliers, que pour entrer dans le cadre du des opérations de construction réalisées à titre occasionnel il est impératif que les travaux aient été accomplis avant l’achèvement de l’immeuble.

Postérieurement à l’achèvement de l’immeuble, l’article 150 VB-II-4° du CGI prévoit que les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement, de rénovation ou d’amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise, viennent en majoration du prix d’acquisition lorsqu’elles n’ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu et qu’elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives.

En cas de construction par le cédant sur un terrain dont il était antérieurement propriétaire (Travaux réalisés avant l’achèvement), le prix d’acquisition à retenir est constitué, outre le prix d’acquisition du terrain, par le coût des travaux de construction, d’une part.

Ces travaux s’entendent notamment des frais d’architecte, des taxes et participations liées à la construction, et des factures et mémoires des entrepreneurs de tous les corps d’état. Il est précisé que si les travaux ne sont pas réalisés par une entreprise, ils s’entendent du prix d’achat des matériaux pour la construction, et le cas échéant, du coût de la main d’œuvre employée (salaires versés aux ouvriers et charges sociales y afférentes). En revanche, le travail personnellement effectué par le contribuable n’est pas pris en compte.

Rappel des faits :

La SCI H, dont M. A détient 95 % des parts, a acquis en octobre 2005 un bien immobilier situé en Seine-Saint-Denis pour un montant de 76 224,51 €.

A la suite de l’accomplissement de travaux sur ce terrain, elle a cédé ce bien en 2009 pour un montant de 230 000 €. Cette SCI a rempli une déclaration de plus-value immobilière en décembre 2009 faisant apparaitre une moins-value de cession, résultant de la majoration du prix d’acquisition de l’immeuble par les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration réalisés sur celui-ci, d’un montant de 191 520 €.

A l’issue d’un contrôle sur pièces des déclarations de M. A, l’administration fiscale a remis en cause le principe de la majoration, par ces dépenses, du prix d’acquisition de l’immeuble, pour lui notifier des suppléments d’impôt sur le revenu et de contributions sociales résultant de la réintégration, au sein de son revenu imposable de l’année 2009, du montant de la plus-value de cession du bien ainsi recalculée, assortis de l’intérêt de retard prévu par l’article 1727 du CGI.

Après que l’administration fiscale ait prononcé des abandons partiels au vu de la présentation de certaines factures, M. A a sollicité la décharge des impositions demeurées en litige devant le TA de Montreuil.

L’intéressé fait appel du jugement du 17 avril 2018 par lequel ce tribunal a rejeté sa demande.

La Cour rappelle que le cédant d’un immeuble peut majorer, pour la détermination du montant de sa plus-value immobilière, le prix d’acquisition de ce dernier du montant des dépenses qu’il a exposées pour y faire réaliser, par une entreprise, une ou plusieurs des prestations de travaux qu’elles mentionnent.

Ces dispositions font obstacle à ce que le cédant puisse majorer ce prix d’acquisition des dépenses qu’il a supportées pour acquérir lui-même les matériaux nécessaires à la réalisation de ces travaux, dès lors que ces dépenses ne sont pas des dépenses exposées par une entreprise dans le cadre des prestations prévues par ces dispositions. Est sans incidence à cet égard la circonstance que le cédant confie à une entreprise la réalisation de travaux en vue desquels il a procédé à cette acquisition de matériaux.

M. A soutient que les travaux accomplis par cette SCI n’auraient pas le caractère de travaux exposés après l’acquisition de l’immeuble dès lors qu’il aurait été procédé à la destruction de l’ancien immeuble édifié sur cette parcelle, puis à l’édification d’une nouvelle construction.

Il soutient dès lors que l’administration fiscale ne pouvait lui opposer les règles propres aux travaux réalisés après l’achèvement de l’immeuble résultant de l’article 150 VB du CGI.

Toutefois l’administration fait valoir :

  • que la demande de permis de construire déposée pour le compte de la SCI H en 2006 fait mention, non d’une construction neuve, mais d’une extension ou surélévation d’un bâtiment existant.
  • que l’arrêté du maire portant délivrance de ce permis, ainsi que l’attestation de non contestation des travaux comportent eux aussi une mention analogue «  extension – surélévation  » et ne font état d’aucune construction nouvelle.
  • que ni la facture de mise à disposition d’une benne à gravats à la SCI D, société distincte de la SCI H, ni les plans et photographies présentés comme étant ceux de l’ancien immeuble et du nouvel immeuble, ne sont de nature à établir qu’il aurait été procédé à la destruction d’un immeuble puis à l’édification d’un nouvel immeuble.
  • que l’attestation émise onze ans après l’accomplissement des travaux de destruction prétendument accomplis par la société L ne présente pas, à elle seule un caractère suffisamment probant pour remettre en cause la nature des travaux accomplis.

Partant, pour la Cour, ces travaux doivent être analysés comme ayant été réalisés après l’acquisition du bien au sens de l’article 150 VB-II-4° du CGI.

Arrêt de la CAA de Versailles du 22 avril 2020, n°18VE02040

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Article de la rédaction du 3 mai 2020

Publié le lundi 11 mai 2020
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