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Plus-value immobilière : attention à l’exonération dont bénéficient les titulaires de pensions de vieillesse

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Commet une faute le Notaire qui omet de faire bénéficier à ses clients, au titre d’une plus-value immobilière réalisée, du bénéfice de l’exonération prévue par l’article 150-U-III du CGI

En application de l’article 150-U-III du CGI, les titulaires d’une pension de retraite ou d’une carte d’invalidité correspondant au classement dans la deuxième et troisième des catégories prévues à l’article L. 341-4 du code de la sécurité sociale sont hors champ de l’impôt afférent aux plus-values immobilières qu’ils réalisent à la double condition :

  • qu’ils ne soient pas passibles de l’ISF au titre de l’avant dernière année précédant la cession ;
  • que le revenu fiscal de référence de l’avant dernière année précédent celle de la cession (N-2) soit inférieur à la limite prévue au I de l’article 1417 du CGI appréciée au titre de l’avant dernière année précédant celle de la cession.




Rappel des faits

Les époux X voulaient faire construire une villa de standing pour assurer leur retraite ; pour ce faire, ils ont contraté divers prêts pour la somme de 422 476,12 € qu’ils n’ont pas pu rembourser.

Ils ont dû vendre une partie de leurs biens et faire appel à des prêteurs privés.

Le notaire Me Z a reçu l’acte de vente du bien pour la somme de 300 000 € et reçu l’acte de prêt le 2 novembre 2011. Et a procédé à la déclaration de la plus-value auprès des services des impôts . Les époux X ont versé à ce titre la somme de 7 871 €.

En 2014, les époux X ont appris qu’en réalité, ils devaient être exonérés du paiement de la plus-value en raison de leur qualité de retraités de condition modeste, non assujettis à l’ISF

Me Z a reconnu l’exactitude de l’information et a pris attache avec le service des impôts pour obtenir la restitution des sommes versées à tort, soit 7 871 €.

Le centre des impôts n’a pas fait droit à la demande de restitution, la déclarant irrecevable comme étant tardive.

Les époux X ont assigné Me Z devant le TI de Grasse pour faute du notaire.

Par jugement en date du 30 mai 2017, le tribunal a  rejeté les demandes, car le CGI précise que pour bénéficier de l’exemption de la plus-value, il convient de ne pas être assujetti à l’ISF et que les époux X ne rapportent pas la preuve qu’ils ne sont pas passibles de cet impôt ni de la valeur de leur habitation en 2009.

Les époux X ont interjeté appel le 5 juillet 2017.


La Cour d’appel estime que le tribunal a manifestement inversé la charge de la preuve .

« qu’en effet, si Me Z a envoyé, certes tardivement le courrier au service des impôts sollicitant le remboursement du paiement de la plus-value, c’est à l’évidence qu’il estimait que les époux X n’étaient pas soumis à l’ISF  ; que c’était au notaire de s’assurer de cet état de fait. »

Elle estime que Me Z, professionnel, a nécessairement commis une faute en ne soumettant pas préalablement le dossier de ses clients au service des impôts pour que ce dernier statue sur ce problème.

« Qu’en ne présentant pas le dossier en temps utile, le notaire a nécessairement fait perdre une chance aux époux X d’être exonérés  ; qu’en agissant ainsi, le notaire a manqué à son obligation de conseil et engage en conséquence sa responsalilité civile dans ce litige, sa faute ayant un lien causal direct avec le préjudice subi. »

La Cour estime qu’il convient d’infirmer le jugement et de condamner solidairement Me Z à verser aux époux X la somme de 7 871 euros correspondant au montant versé à tort au titre de la plus-value.


Arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence du 20 septembre 2018, n° 17/12926

newsletter de Fiscalonline

Article de la rédaction du 21 septembre 2018

Publié le lundi 24 septembre 2018

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