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PLF2021 : quoi de neuf pour le régime de défiscalisation Pinel

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Mardi 17 novembre l’Assemblée nationale a procédé à un vote solennel sur l’ensemble du projet de loi de Finances pour 2021. Le projet de budget 2021 a été adopté par 355 voix contre 202 en fin d’après-midi au Palais Bourbon. Le Sénat, devrait s’en saisir jusqu’au 8 décembre, en vue d’une adoption définitive par le Parlement avant la fin du mois de décembre.

Plusieurs articles adoptés après l’article 45 aménagent le dispositif d’investissement locatif PINEL.

L’article 199 novovicies du CGI prévoit une réduction d’impôt, dite dispositif « Pinel », pour les contribuables qui acquièrent un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement et s’engagent à le louer pendant une durée minimale de six ou neuf ans. Le dispositif visant à favoriser le logement intermédiaire, le loyer et les ressources du locataire ne doivent pas excéder un plafond fixé par décret. Le plafond de loyer peut être adapté à la baisse par le préfet de département, en fonction de la situation locale du marché locatif.

Instauré à l’origine par la loi de finances pour 2015 et faisant suite au dispositif « Duflot », le dispositif « Pinel » a été prorogé par l’article 68 de la loi de finances pour 2018 pour une durée de quatre ans, soit jusqu’au 31 décembre 2021.

Le IV de l’article 199 novovicies du CGI prévoit que le dispositif « Pinel » s’applique à titre principal dans les zones où un « déséquilibre important » entre l’offre et la demande de logements entraîne des difficultés d’accès au parc locatif existant.

Un arrêté du 1er août 2014 dresse la liste des communes concernées, réparties dans cinq zones définies par l’article R. 304-1 du code de la construction et de l’habitation. Ces zones sont désignées, de la zone la plus tendue à la zone la moins tendue, par les lettres A bis, A, B1, B2 et C. La zone A bis est incluse dans la zone A, les zones B1 et B2 forment la zone B. Ce zonage, institué pour le dispositif « Robien » en 2003, a été plusieurs fois révisé par la suite.

La loi de finances pour 2018 a réalisé un recentrage du dispositif sur les zones tendues en supprimant certains cas d’application du dispositif en dehors des zones A et B1.

Le bénéfice du dispositif est donc réservé désormais aux zones A et B1, ainsi que dans les communes dont le territoire est couvert par un contrat de redynamisation de site de défense (CRSD) ou dont le territoire a été couvert par un CRSD dans un délai de huit ans précédant l’investissement.

Afin de bénéficier de la réduction d’impôt, le propriétaire doit s’engager à louer le logement pendant une durée minimale, sur option, de six ou neuf ans. Cette période peut être prorogée par périodes de trois ans jusqu’à une durée totale de douze ans.

Le niveau du loyer et les ressources des locataires doivent être inférieurs aux plafonds qui définissent le logement locatif intermédiaire.

Les taux de la réduction d’impôt « Pinel » sont fixés, s’agissant des investissements réalisés en métropole, à 12 % pour les logements faisant l’objet d’un engagement initial de location de six ans, et 18 % pour les logements faisant l’objet d’un engagement initial de location de neuf ans.

En cas de prorogation de l’engagement de location au-delà de la période initiale de six ou neuf ans, le contribuable bénéficie d’un complément de réduction d’impôt égal à :

  • 6 % pour une première période triennale de prorogation et à 3 % pour la seconde période triennale, lorsque l’engagement initial de location était d’une durée de six ans ;
  • 3 % pour la seule période triennale de prorogation autorisée, lorsque l’engagement initial de location était d’une durée de neuf ans.

Pour mémoire, la LF pour 2020 (Art. 161) a limité, à compter du 1er janvier 2021 le bénéfice de la réduction d’impôt « Pinel » aux logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif.

Nous sommes toujours en attente de commentaires administratifs venant définir ce qu’il faut entendre par "bâtiment d’habitation collectif".

Rappelons toutefois que l’article R*111-18 du CCH dispose « [...] est considéré comme un bâtiment d’habitation collectif tout bâtiment dans lequel sont superposés, même partiellement, plus de deux logements distincts desservis par des parties communes bâties. »

Dans un article publié le 1er juillet 2020 la Fédération des promoteurs Immobiliers a publié un article : « Que faut-il entendre par bâtiment d’habitation collectif pour définir les logements neufs éligibles à la RI Pinel à compter du 1er janvier 2021 »

Plus de deux logements groupés dans un seul et même bâtiment, caractérisé par une unité de structure.

C’est ce qui ressort d’échanges informels entre les services de l’administration fiscale et la FPI.

Pour la DLF, « la notion de bâtiment d’habitation collectif nécessite la réalisation d’un nombre minimal de logements, qui doit obligatoirement être supérieur à deux. En outre, les logements doivent être groupés dans un seul et même bâtiment, pour que celui-ci puisse recevoir la qualification de « collectif ». Certes ce regroupement n’implique pas nécessairement la superposition verticale des logements, et ces derniers peuvent également être alignés horizontalement ou en bande.
Toutefois, quelle que soit la configuration des logements, la construction doit se présenter comme un seul bâtiment caractérisé par une unité de structure (fondation, toiture, gros œuvre...).
Ainsi, ne peuvent être qualifiées de bâtiment collectif d’habitation des constructions à usage d’habitation qui ne comprennent pas plus de deux logements chacune.
A cet égard, sont sans incidence sur cette qualification, la circonstance que ces constructions seraient groupées en bande et ou encore le fait qu’elles auraient donné lieu à un permis de construire unique.
D’ailleurs, il est rappelé que l’Insee assimile expressément le « logement individuel groupé » à une catégorie de construction individuelle et non à une construction collective.

Dans ces conditions, le dispositif « Pinel » dans sa version issue de l’article 161 de la loi n°2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020 applicable à compter du 1er janvier 2021, ne sera pas applicable aux logements « cédés en VEFA en individuel groupé », et ce alors même qu’ils feraient l’objet d’un permis de construire unique ».

Estimant que la limitation du bénéfice de la loi PINEL aux acquisitions de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement « dans un bâtiment d’habitation collectif » constituerait un facteur supplémentaire de réduction de l’activité dans un secteur moteur pour l’économie française, plusieurs amendements au PLF 2021 ont proposé de supprimer les mots : « d’habitation collectif ». Toutefois, les amendements en question ont été rejetés.

En revanche, l’Assemblée nationale a adopté un amendement N°II-3349 visant à appliquer la condition de situation du logement dans un bâtiment d’habitation collectif pour ceux que le contribuable fait construire, visés à l’article 199 novovicies-I-B-1° du CGI.

Cette extension s’applique aux constructions pour lesquelles une demande de permis de construire est déposée à compter du 1er janvier 2021.

Les députés ont également adopté un amendement du Gouvernement (N°II-3646) proposant une prorogation du dispositif Pinel, accompagnée de sa réduction progressive en 2023 et 2024, afin d’organiser la transition vers un dispositif plus efficient. Le dispositif est toutefois maintenu inchangé jusqu’en 2024 pour les logements situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville ou qui satisfont des normes environnementales exemplaires.

Texte du PLF2021 tel qu’adopté par l’Assemblée nationale en première lecture

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Article de la rédaction 16 novembre 2020

Publié le mercredi 18 novembre 2020
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