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PLF2021 et plus-value immobilière : vers une extension l’abattement exceptionnel de 70 % ou de 85 % aux zones B1 et B2

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Dans le cadre du l’examen du PLF2021 en Commission des Finances de l’AN plusieurs amendements ont été adopté visant à étendre l’abattement exceptionnel de 70% ou 85% sur les plus-values immobilières aux zones B1 et B2

Pour mémoire et conformément aux dispositions du II de l’article 28 de la loi n° 2017-1775 du 28 décembre 2017 de finances rectificative pour 2017, un abattement exceptionnel s’applique, sous conditions et de manière temporaire, pour la détermination de la plus-value nette imposable, tant à l’impôt sur le revenu qu’aux prélèvements sociaux, résultant de la cession de terrains à bâtir ou de biens immobiliers bâtis, ou de droits s’y rapportant.

Ainsi, les plus-values résultant de la cession de terrains à bâtir ou d’immeubles bâtis destinés à la démolition en vue de la reconstruction d’un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs, situés dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l’offre et la demande de logements, sont déterminées après application d’un abattement exceptionnel de 70 % ou de 85 % à la double condition que la cession :

  • soit précédée d’une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente signée et ayant acquis date certaine à compter du 1er janvier 2018 et au plus tard le 31 décembre 2020 ;
  • soit réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse unilatérale ou synallagmatique de vente a acquis date certaine. En pratique, l’abattement exceptionnel pourra donc s’appliquer à des cessions réalisées jusqu’au 31 décembre 2022.

Le bénéfice de l’abattement exceptionnel est réservé aux cessions de biens immobiliers situés dans les communes classées par arrêté conjoint des ministres chargés du budget et du logement, dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l’offre et la demande de logements.

À ce titre, l’arrêté du 29 décembre 2017 fixant la liste des communes situées dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l’offre et la demande de logements pour l’application de l’abattement prévu au II de l’article 28 de la loi n° 2017-1775 du 28 décembre 2017 de finances rectificative pour 2017 a précisé que ces communes s’entendent de celles classées dans les zones A bis et A, telles qu’elles sont définies à l’article R. 304-1 du code de la construction et de l’habitation (CCH).

Les communes classées au sein des zones A bis et A sont répertoriées à l’annexe I de l’arrêté du 1er août 2014 pris en application de l’article R. 304-1 du CCH modifié par l’arrêté du 30 septembre 2014 pris en application de l’article R. 304-1 du CCH.

L’application de l’abattement exceptionnel aux cessions réalisées à compter du 1er janvier 2018 est conditionnée à l’engagement de la cession par une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente signée et ayant acquis date certaine à compter du 1er janvier 2018 et au plus tard le 31 décembre 2020.

Par promesse de vente, il convient d’entendre, d’une part, la promesse unilatérale de vente dont la validité juridique est soumise au respect du formalisme prévu par l’article 1589-2 du code civil, d’autre part, la promesse synallagmatique de vente (compromis de vente).

Ainsi, la promesse de vente, unilatérale ou synallagmatique, acquiert date certaine :

  • lorsque qu’elle a été passée en la forme authentique ;

À cet égard, et conformément aux dispositions de l’article 1377 du code civil, trois événements confèrent une date certaine à un acte sous-seing privé :

  • l’enregistrement de l’acte ;
  • le décès de l’un de ses signataires, l’acte recevant une date fixe à la date du décès ;
  • la constatation de la substance de l’acte sous-seing privé dans un acte dressé par un officier public.

L’abattement exceptionnel s’applique à la condition que la cession intervienne au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a acquis date certaine, soit en pratique à des cessions réalisées du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2022.

L’amendement N°I-CF540 propose « d’élargir à la zone B1 et B2 la mesure exceptionnelle d’abattement des plus-values des particuliers sur des cessions de foncier destinés à accueillir du logement. »

« Prévu par l’article 28 de la loi n° 2017‑1775 du 28 décembre 2017 de finances rectificative pour 2017 ce dispositif vise à stimuler l’offre de logements tout en préservant les sols, en conditionnant l’octroi de cet avantage fiscal à une densification des projets (75 % des droits à construire autorisés par le PLU).

Ce ciblage traduit une vision trop étroite de la tension des marchés. Aussi, la mesure devrait être également applicable en zone B1 et B2 afin de couvrir les grandes métropoles et les villes moyennes également touchées par les tensions sur le marché immobilier.

Cet élargissement permettra de créer un choc d’offre foncière nécessaire à la reprise du secteur du logement, mais aussi de contribuer à l’objectif de lutte contre l’artificialisation des sols visé par le Gouvernement. » précise l’exposé des motifs de l’amendement

La même proposition figure à l’amendement N°I-CF408

Si l’on ne peut que se réjouir de l’adoption d’un tel amendement, il conviendra d’attendre afin de savoir comment faire coïncider cette extension avec l’exigence d’une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente signée et ayant acquis date certaine à compter du 1er janvier 2018 et au plus tard le 31 décembre 2020 !

En effet au 1er janvier 2021 il ne sera plus-possible de souscrire une telle promesse.

Par, ailleurs il conviendra que cet amendement soit de nouveau examiné en séance publique à l’Assemblée Nationale.

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Article de la rédaction 6 octobre 2020

Publié le jeudi 8 octobre 2020
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