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Non respect d’un engagement de revendre et force majeur : les difficultés d’ordre administratif inhérentes à la gestion d’un dossier ne sont pas imprévisibles

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La Cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion vient de rendre une décision sur la caractérisation de la force majeur de nature à éviter les conséquences de la déchéance de l’exonération de l’article 1115 du CGI du seul fait que les biens acquis n’ont pas été revendus dans le délai de cinq ans.

En application de l’article 1115 du CGI les acquisitions d’immeubles, de fonds de commerce ainsi que d’actions ou parts de sociétés immobilières réalisées par des personnes assujetties au sens de l’article 256 A sont exonérées des droits et taxes de mutation quand l’acquéreur prend l’engagement de revendre dans un délai de cinq ans.

Cet engagement peut donc être souscrit par tout assujetti agissant en tant que tel, indépendamment de la qualité du cédant. Conformément aux dispositions de l’article 1020 du CGI, les mutations sont néanmoins soumises à la taxe de publicité foncière (TPF) au taux global de 0.715 % réduit lorsqu’elle portent sur des immeubles dès lors qu’elles entrent dans les prévisions de l’article 677-1° du CGI.

La déchéance est encourue du seul fait que les biens acquis n’ont pas été revendus dans le délai de cinq ans.

Toutefois, selon la doctrine BOFIP,« il y aurait lieu de prendre en compte la force majeure invoquée par un acquéreur qui serait en mesure d’établir qu’à raison d’une circonstance présentant les caractères d’extériorité et d’imprévisibilité, il a été dans l’impossibilité insurmontable de vendre pendant toute la durée de son obligation. »BOI-ENR-DMTOI-10-50-20140429, n°70

Rappel des faits

La société CC dont l’objet est notamment l’acquisition de terrains et la création sur des terrains de ZAC a acquis le 30 juin 2005 en tant que marchand de biens diverses parcelles de terrains situés sur la commune de Saint Denis de la Réunion dans la zone d’aménagement concerté ZAC CC pour un montant total HT de 5 005 103,00

€. Elle n’a fait l’objet que d’une imposition au taux réduit de 0,6% en contrepartie de l’engagement de vendre ces biens dans un délai de quatre ans à compter de la date de l’acquisition.

Faute d’avoir respecté son obligation de revendre les terrains acquis le 30 juin 2005 dans le délai de 4 ans ce qui lui aurait permis d’être exonérée des droits et taxes de mutation en application de l’article 1115 du code général des impôts, les services de la direction générale des impôts ont transmis le 16 avril 2012 à la société CC une proposition de rectification puis, après discussion, une mise en demeure.le 29 septembre 2015 de verser une somme de 240 034,00.

La société CC a fait état d’un cas de force majeure l’ayant empêché de respecter son engagement de revente ce que dénie l’administration fiscale.

Saisi par la société CC sur assignation du 19 novembre 2015, le TGI de Saint Denis a, par jugement contradictoire rendu le 6 septembre 2017 débouté la demanderesse.

Le tribunal a considéré que les conditions de la force majeure n’étaient pas remplies.

La société CC a relevé appel le 16 février 2018 à l’encontre de la DGFiP.


La Cour d’appel vient de débouter la société CC et confirme le jugement du TGI de Saint-Denis de La Réunion.

Pour la Cour les conditions d’imprévisibilité et d’irresistibilité propres à la force majeur n’étaient, en l’espèce pas réunies.

Après un avenant pour la modification de la ZAC en date du 16 juin 2009, deux difficultés se sont présentées : un problème avec les voies d’accès et un problème posé par la station d’épuration saturée.

Le premier problème posé pour les voies d’accès serait dû selon la société CC à une erreur des services de la mairie de Saint Denis qui aurait figé le projet immobilier.

La seconde difficulté ayant retardé le projet provient de l’imposition d’une station d’épuration décidée par la mairie sur la base de dispositions de l’arrêté préfectoral du 26 octobre 21007 ne constitue pas non plus pour le professionnel de l’immobilier une circonstatnce de nature imprévisible.

« Cependant dans le cadre d’une opération importante de construction nécessitant une viabilisation des lots sur des terrains en friche ainsi que l’accord de différentes administrations, le retard dans le planning prévu – s’il constitue un élément extérieur – n’est nullement imprévisible et ce, d’autant moins pour un professionnel de l’immobilier qui connaît les difficultés d’évolution de dossiers techniques. Le fait de parier sur la mise en viabilité d’un terrain dans un délai limité pour le revente en obtenant des exonérations fiscales constitue, pour un professionnel de l’immobilier qui acquiert, un risque qui ne saurait être considéré comme un cas de force majeure. le marchand de biens étant conscient de la prévisiblité de l’évènement qui retarde le projet.

L’ensemble des difficultés d’ordre administratif inhérentes à la gestion d’un dossier ne revêt pas pour un professionnel un caractère d’imprévisibilité et ne constitue par un cas de force majeure, ni l’impossibilité de revendre en l’état. »




Arrêt de la Cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion, du 28 juin 2019, n° 18/00168

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Article de la rédaction du 29 juillet 2019

Publié le mardi 30 juillet 2019

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