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Les terrains destinés à être lotis ne constituent pas des dépendances immédiates et nécessaires de leur résidence principale

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Les terrains destinés à être lotis ne constituent pas des dépendances immédiates et nécessaires de leur résidence principale

Un arrêt rendu par la Cour d’appel de Paris relativement la mise en jeu de la responsabilité du notaire dans le cadre d’un calcul de plus-value immobilière des particuliers a été l’occasion de rappeler qu’en la matière les terrains destinés à être lotis ne constituent pas des dépendances immédiates et nécessaires de leur résidence principale

Rappel des faits

Selon une promesse de vente du 17 mars 2004, M. B X et son épouse Mme E H I (les époux X) ont vendu à la société AF un immeuble désigné comme suit dans l’acte : une maison à usage d’habitation, élevée de rez-de-chaussée, entresol et deux étages, avec six box à chevaux ainsi que 2 ha 64 a 30 ca attenant. Le prix convenu était de 533 571,56 € et la vente était notamment conclue sous la condition suspensive de l’obtention d’un arrêté de lotir en 22 lots sur le terrain vendu.

Postérieurement à la signature de cette promesse, les parcelles initiales ont fait l’objet d’une division, suivant un procès-verbal reçu au cadastre le 4 novembre 2004.

La vente a été réitérée par acte authentique reçu le 24 décembre 2004 par Maître Y, notaire.

Dans cet acte, le prix de vente a été réparti de la manière suivante :

  • 15 230 € pour les biens mobiliers garnissant la maison vendue et inclus dans la vente,
  • 304 892 € pour la maison d’habitation et 3201 m² attenant,
  • 213 448,56 € pour le surplus du terrain, outre une TVA de 41 836,11 € à la charge de l’acquéreur.

Au sujet de la déclaration sur les plus-values, l’acte stipule que les biens vendus ont constitué la résidence principal du vendeur jusqu’au 10 octobre 2004, que la vente entre dans le cadre de l’exonération des plus-values conformément à l’article 150 U, II- 1° du CGI, et que par suite, le notaire est dispensé de déposer l’imprimé 2048 IMM.

L’administration fiscale a mis en demeure les époux X de lui adresser une telle déclaration, en raison de la vente de terrains à bâtir puis elle leur a notifié une proposition de rectification, aux motifs que les terrains destinés à être lotis, ne constituaient pas des dépendances immédiates et nécessaires de leur résidence principale.

Les époux X ont contesté ce redressement auprès de l’administration fiscale, tout en demandant le bénéfice du sursis à paiement sur les impositions contestées, réclamation qui a fait l’objet d’une acceptation partielle, l’administration ayant abandonné sa demande en paiement des intérêts de retard.

Après une première procédure devant la juridiction administrative les époux X ont en définitive payé au Trésor public l’impôt de plus-value puis ont fait assigner devant le TGI de Lyon, Maître Y ainsi que la SCP.

Le tribunal s’étant déclaré incompétent au profit du TGI H-Etienne, cette juridiction, par jugement du 22 avril 2015 a considéré que le notaire avait commis une faute aux motifs qu’il aurait dû, en raison de l’incertitude du régime fiscal applicable à la vente, pousser plus avant ses investigations et se renseigner directement auprès de l’administration fiscale, ou à tout le moins, attirer l’attention des vendeurs sur le risque de taxation encouru et qu’en ne le faisant pas, et en mentionnant dans l’acte que l’immeuble vendu était totalement exonéré de l’imposition sur la plus-value, il a manqué à son obligation de conseil.

La Cour d’Appel de Lyon vient de confirmer le jugement en ce qu’il dit que le notaire a commis une faute .


La doctrine fiscale applicable à l’époque des faits (BOI 8 M-1-04, fiche n°2, §30) précisait s’agissait de l’exonération de plus-value au titre des dépendances immédiates et nécessaires :

« Terrain à bâtir. Lorsque l’immeuble est vendu comme terrain à bâtir, c’est-à-dire lorsque le terrain (notamment terrain nu, terrain recouvert de bâtiments destinés à être démolis, immeuble inachevé) est acquis en vue de l’édification d’une construction entrant dans le champ d’application de la TVA immobilière, les dépendances immédiates et nécessaires s’entendent uniquement :

  • des locaux et aires de stationnement utilisés par le propriétaire comme annexes à son habitation (garage, parking, remise, maison de gardien) ;
  • des cours, des passages, et en général, de tous les terrains servant de voies d’accès à l’habitation et à ses annexes.

Terrain entourant l’immeuble. Dans les autres cas, cette notion est interprétée de manière plus large. Il est admis, en effet, que l’exonération porte sur l’ensemble du terrain (y compris l’assise de la construction) entourant l’immeuble ».

Tirant les conséquences de la réforme de la TVA immobilière, l’administration a modifié sa doctrine à la faveur d’une instruction du 17 avril 2012 8 M-3-12 reprise dans la base BOFIP-Impôt BOI-RFPI-PVI-10-40-10-20150812, n°340 qui précise désormais :

« 1. Terrain à bâtir

Lorsque l’immeuble est vendu comme terrain à bâtir, c’est-à-dire lorsqu’il s’agit d’un terrain sur lequel des constructions peuvent être autorisées en application des documents d’urbanisme (CGI, art. 257, I-2-1°), les dépendances immédiates et nécessaires s’entendent uniquement :

  • des locaux et aires de stationnement utilisés par le propriétaire comme annexes à son habitation (garage, parking, remise, maison de gardien) ;
  • des cours, des passages, et en général, de tous les terrains servant de voies d’accès à l’habitation et à ses annexes.

Ainsi, lorsqu’un terrain, qui constitue une dépendance de la résidence principale, est vendu comme terrain à bâtir, l’exonération prévue au 3° du II de l’article 150 U du CGI ne peut s’appliquer, à l’exception des dépendances qui constituent des locaux et aires de stationnement utilisés par le propriétaire comme annexes à son habitation (garage, parking, remise, maison de gardien) ainsi que des cours, des passages, et, en général, de tous les terrains servant de voies d’accès à l’habitation et à ses annexes. En effet, l’exclusion de telles cessions tient à la nature des terrains concernés, soit des terrains à bâtir, qui ne peuvent pas, en toute hypothèse, être considérés comme des dépendances immédiates et nécessaires.

Sur la notion de terrain à bâtir, il convient de se reporter aux I-A § 10 à 40 et I-B § 110 à 120 du BOI-TVA-IMM-10-10-10-20. »

Au cas particulier, les 2 ha 64 a 30 ca vendu en tant que terrain à bâtir avec la résidence principale ne pouvait pas, même à l’époque des faits, bénéficier de l’exonération dont les époux X se prévalaient.


Arrêt de la Cour d’appel de Lyon, du 22 mars 2018, n° 15/08692

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Article de la rédaction du 26 mars 2018

Publié le mardi 27 mars 2018

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