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Le fait que les meubles garnissant des locaux ne figurent pas à l’actif de la SCI bailleresse ne peuvent faire échec à la commercialité de la location

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La Cour Administrative d’appel de Marseille vient de rendre une décision relative au régime de plus-value applicable en cas de cession de parts de SCI exerçant une activité de location meublée.

Rappel des faits

La SCI P, dont M. BC est associé avec son frère, PC à hauteur de la moitié chacun, a acquis un terrain afin d’y réaliser une résidence de tourisme destinée à la location.

Par bail commercial daté du 30 décembre 1997, la SCI P a donné en location cette résidence à la SARL P, société dont MM. C sont également associés.

Au cours de l’année 2011, M. BC a cédé les parts qu’il détenait respectivement au sein de la SCI et de la SARL. A la suite d’une vérification de comptabilité de la SCI, et d’un contrôle sur pièces de la situation de M. BC, l’administration fiscale a soumis la plus-value réalisée par M. BC, à l’occasion du rachat, le 21 juillet 2011, de sa participation dans le capital de la SCI à l’impôt sur le revenu.

M. BC a demandé au TA de Bastia la décharge partielle, en droits et pénalités, de la cotisation supplémentaire d’impôt sur le revenu, de contribution exceptionnelle sur les hauts revenus et de prélèvements sociaux pour un montant global de 576 197 euros au titre de l’année 2011.

Par un jugement n° 1600890 du 22 juin 2017, le tribunal administratif de Bastia a rejeté sa demande.

M. BC relève appel du jugement.


Pour M. BC, la SCI P exerce une activité civile compte tenu de l’absence de propriété du mobilier garnissant les maisons louées, de son objet social et des stipulations du bail caractéristiques d’une location de locaux nus. Partant il estime que  la plus-value dégagée en 2011 lors du rachat de ses parts sociales relève par suite du régime des plus-values immobilières des particuliers .

La CAA de Marseille vient de rejeter la requête de M.BC.

Pour la Cour, « la circonstance que durant les années 2008 à 2011, l’ensemble des équipements garnissant les locaux ne figuraient pas à l’actif de la SCI, écritures comptables ne valant pas transmission de titre de propriété à l’issue du bail commercial, est sans influence sur la commercialité de l’activité exercée par la SCI, eu égard aux constatations opérées par l’administration fiscale au cours de la procédure de contrôle, d’une activité de mise en location depuis 1990 de ladite résidence de tourisme comprenant vingt maisons équipées et meublées, à l’obligation contractuelle pour la société locataire de maintenir en l’état les locaux loués, aux stipulations du bail commercial conclu qui mentionne «  la location d’une résidence de tourisme comprenant une vingtaine de maisons équipées » »

Par ailleurs, la Cour fait valoir que la SCI a pour objet : «  acquisition de terrains, réalisation sur les dits-terrains de toutes constructions, lotissement ou village de vacances et plus généralement toutes résidences de tourisme qui pourront être autorisées, louer en totalité ou par lots lesdits immeubles, vendre en totalité ou par lots lesdits immeubles, et d’une façon générale, toutes opérations mobilières ou immobilières ou financières susceptibles de faciliter la réalisation des objets ci-dessus définis  ».

Dans ces conditions, la SCI P, qui ne peut utilement se prévaloir de l’article 2276 du code civil, doit être regardée comme s’étant livrée à une exploitation commerciale de la résidence de tourisme au sens de l’article 34 du CGI, la rendant, par suite, passible de l’impôt sur les sociétés

Partant la Cour estime que M. C n’est pas fondé à se prévaloir du régime des plus-values immobilières applicables à celles réalisées par les personnes physiques dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé, soit directement, soit au travers de sociétés de personnes relevant de l’impôt sur le revenu et par conséquent de l’exonération afférente au titre de l’abattement pour durée de détention prévue à l’article 150 VC du même code.


Arrêt de la CAA de Marseille du 11 juillet 2019, n°17MA03135

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Article de la rédaction du 30 juillet 2019

Publié le mercredi 31 juillet 2019

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