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La cession d’un TAB à l’épreuve de l’abattement sur les plus-values immobilières professionnelles à long terme

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La Cour d’appel vient de rappeler que les biens visés à l’article 1594-0 G-A-I du CGI ne sont pas considérés comme affectés à l’exploitation et partant sont exclus de l’abattement prévu par l’article 151 septies B en matière de plus-value professionnelle.

En application des dispositions de l’article 151 septies B du CGI, les plus-values à long terme soumises au régime de l’article 39 duodecies du CGI à l’article 39 quindecies du CGI réalisées dans le cadre d’une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, sont imposées après application d’un abattement de 10 % pour chaque année de détention échue au titre de l’exercice de réalisation de la plus-value au-delà de la cinquième, lorsque ces plus-values portent sur des biens immobiliers, bâtis ou non bâtis, qui sont affectés par l’entreprise à sa propre exploitation.

Les terrains à bâtir sont réputés ne pas être affectés à l’exploitation. Par conséquent, les plus-values résultant de la cession de tels biens sont systématiquement exclues de l’abattement pour durée de détention prévu à l’article 151 septies B du CGI, qu’ils soient détenus directement ou dans une structure juridique interposée.

« Les terrains à bâtir s’entendent des biens qui entrent dans le champ d’application du I du A de l’article 1594-0 G du CGI », précise la doctrine BOFIP-Impôt.BOI-BIC-PVMV-20-40-30-20170405, n°260

On relèvera que, dans sa rédaction issue de l’article 16 de la loi de finances rectificative pour 2010 qui a modifié les règles de la TVA applicable aux opérations immobilières, l’article 1594 0G A du CGI ne vise pas les terrains à bâtir mais, plus exactement « les immeubles dont l’acquisition est réalisée par une personne assujettie au sens de l’article 256 A, lorsque l’acte d’acquisition contient l’engagement, pris par l’acquéreur, d’effectuer dans un délai de quatre ans les travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l’article 257 ou nécessaires pour terminer un immeuble inachevé ».

Rappel des faits

Suivant acte reçu par Maître L, notaire, le 22 novembre 2013 avec la participation de Maître X, la SNC E et A Z et M. B Z ont vendu à la société IP deux parcelles de terrain comportant un bâtiment à démolir au prix de 850’000 € réparti entre M. Z (246’000 €.) et la société (604’000 €).

La société a fait l’objet d’une dissolution anticipée suivant assemblée générale du 31 mars 2014.

Dans le cadre de la déclaration de ses résultats, elle a mentionné plusieurs plus-values dont une plus-value à long terme qu’elle a considérée comme exonérée en raison de la durée de détention.

L’administration fiscale a procédé à la vérification des comptes et déclarations établis pour la période du 1er avril 2013 au 31 mars 2014 et considéré que la société ne pouvait pas se prévaloir de l’exonération prévue par l’article 151 septies B, pour durée de détention dès lors que l’acquisition réalisée par la société IP avait été réalisée sous le régime de l’article 1594 – 0 G.

Faisant valoir qu’elle n’aurait pas procédé à la vente de son terrain dans les mêmes conditions si elle avait été informée du montant de la fiscalité accompagnant cette vente, la société a assigné le notaire, Maître X, devant le les tribunaux.

Par jugement en date du 24 janvier 2019, le TGI de BOURG EN BRESSE a déclaré Me X responsable du préjudice subi et l’a condamnée à payer aux plaignants la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts avec capitalisation des intérêts.

Les associés ont interjeté appel de cette décision demandant à la cour de condamner le notaire à leur payer la somme de 30’030 euros chacun à titre de dommages-intérêts augmentés des intérêts au taux légal à compter du 3 mai 2018 date de leur intervention volontaire et à M. A Z la somme de 85’716 euros à titre de dommages-intérêts augmentés des intérêts au taux légal à compter du 3 mai 2018.

La Cour rappelle que le le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets, notamment quant aux incidences fiscales, de l’acte auquel il prête son concours,

Pour la Cour le notaire ne rapporte pas la preuve d’avoir informé la SNC des conséquences fiscales de l’acte litigieux et notamment concernant l’imposition de la plus-value, le premier juge ayant retenu à juste titre que l’information figurant à l’acte était très parcellaire et dès lors insuffisante, le notaire ne pouvant s’exonérer de son obligation de conseil au motif que les parties à l’acte avaient un expert comptable.

Si le préjudice consécutif à la faute du notaire au titre du devoir de conseil doit s’analyser en une perte d’une chance, la reconnaissance d’une telle perte de chance indemnisable suppose que celle-ci soit sérieuse afin de ne pas indemniser un préjudice purement hypothétique.

Or au cas particulier, les plaignants n’ont pu rapporter la preuve qu’en étant plus amplement informés, ils n’auraient pas contracté, alors qu’ils étaient tenus par la promesse de vente assortie d’une clause d’exécution forcée.

Partant les demandeurs n’ont pas eu gain de cause concernant leur demande en dommages et intérêts majorés.

Source : Arrêt de la CA de Lyon, 1ère chambre civile b du 23 juin 2020, n° 19/01740

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Article de la rédaction du 25 juin 2020

Publié le vendredi 26 juin 2020
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