Fiscal On.Line

Index des mots clés Fiscal On.Line

  RSS

Accueil Newsletter Fil d'actu Application mobile Boutique Publicité
En général
Doctrine administrative
Veille législative
Veille réglementaire
Jurisprudence
En particulier
E-Fiscalité
Fiscalité de l’innovation
Fiscalité culture & média
Fiscalité immobilière
Fiscalité et environnement
Fiscalité associative
Fiscalité financière
Fiscalité sociale
Fiscalité de l’expatriation
Fiscalité et assurance
Fiscalité communautaire
Fiscalité internationale
En pratique
LFSS pour 2013
Paquet compétitivité
PLFSS 2016
Agenda fiscal
Chiffres utiles
Fiches techniques
Téléservices
Textes officiels
Cellule de régularisation fiscale
Réponse d’experts
Loi de Finances pour 2011
Réforme de la fiscalité du patrimoine
Réforme de la TVA immobilière
Loi de Finances pour 2012
Loi de Finances rectificative pour 2011
Le dispositif Scellier
Loi de finances rectificative pour 2011-IV
Présidentielle 2012
Loi de finances rectificative pour 2012-I
Déclaration de revenus 2011
La réforme fiscale de François Hollande
Loi de Finances rectificative pour 2012-II
Loi de Finances pour 2013
Loi de Finances rectificative pour 2012-III
Loi de Finances rectificative pour 2013-I
Déclaration des revenus "2012"
ISF 2013
Fraude fiscale
Réforme du logement
Economie sociale et solidaire
Loi de Finances 2016
Loi de Finances 2014
Dossier Crowdfunding
Loi Duflot
LFSS pour 2014
ISF 2014
Les Assises de la fiscalité
Déclaration des revenus 2014
Loi Pinel : artisanat, commerce et TPE
Projet de loi de Finances rectificative pour 2014
PLFRSS 2014
Loi de finances 2015
Application mobile
Transition énergétique
LFSS 2015
Projet de loi pour l’activité
PLFR 2014-II
Déclaration d’impôts 2015
ISF 2015
Loi de finances rectificative pour 2015
Plan d’urgence pour l’emploi
Impôt sur le revenu 2016
Projet de loi Sapin II
Loi de Finances pour 2017
Prélèvement à la source
LFSS pour 2017
Loi de finances rectificative pour 2016
Impôt sur le revenu 2017
Election présidentielle 2017
Droit des sociétés
Loi de Finances pour 2018
Loi Travail
LFSS pour 2018
Pour approfondir
Chroniques
Entretiens
Etudes & rapports
Corporate
Bien préparer sa retraite
Tribune
Comptes-rendus et Synthèses
La bibliothèque du fiscaliste
Dossiers fiscaux
 
 



ISF : newlook, quid des sociétés immobilières ?

partager cet article
envoyer l'article par mail envoyer par mail

ISF : newlook, quid des sociétés immobilières ?

Par Pierre Appremont, avocat, associé KRAMER LEVIN, Professeur fiscalité immobilière ICH / CNAM

Le nouveau gouvernement a annoncé, pour 2018, la réforme de l’ISF qui deviendrait l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) et ne viserait plus que les placements immobiliers, ceci afin d’inciter le financement de l’économie (l’immobilier en semble donc exclu…).

L’objectif n’est pas ici de discuter de l’orientation économique choisie mais d’essayer d’approfondir un point que quelques commentateurs ont d’ores et déjà abordé :

quelle est la ligne de partage entre l’investissement immobilier (imposable) et mobilier (exonéré) lorsque des actifs immobiliers sont détenus par une personne physique via une (ou plusieurs) société ?

Immeuble ou meuble, that’s the question !

En fait, il s’agit d’un grand classique de la fiscalité depuis que l’immobilier s’est financiarisé. La question se pose pour de nombreux impôts tels que l’impôt sur la plus-value, les droits d’enregistrement …

On pourrait en tirer la conclusion - erronée - que la question ayant déjà été traitée, la solution s’imposerait d’elle-même….

Pourtant, 2 éléments conduisent à penser que le sujet va prêter à débat :

  • sur le plan idéologique, la notion de « rente immobilière » a été mise en avant, il va maintenant falloir savoir de quoi on parle. Nous ne nous risquerons pas sur ce terrain, cependant, un élément peut, en partie, impacter cette discussion technique : l’IFI ne visera-t-il que les investissements totalement passifs ou de jouissance tels que les résidences principales et secondaires ou également l’investissement locatif ?
  • sur le plan technique, l’expérience montre que pour chaque impôt faisant appel à la notion de « société à prépondérance immobilière », une définition spécifique a été créée…

Va-t-il en être de même cette fois-ci ?

A chaque fois que la notion de société à prépondérance immobilière est utilisée, l’objectif est de traiter une opération ou une situation portant sur les titres d’une société détenant des actifs immobiliers comme si l’actionnaire détenait en réalité les immeubles sous-jacents.

Le principe général est assez simple :

    • une société à prépondérance immobilière est une société dont l’actif est principalement constitué d’immeubles (sur la base des valeurs de marché), détenus directement ou indirectement (via des filiales ou sous-filiales).

Afin d’englober au mieux les situations très variées pouvant être rencontrées tout en essayant de ne pas appliquer, à tort, le régime fiscal propre aux immeubles, une définition sur mesure a été concoctée pour chaque impôt.

Ainsi, dans certains cas, les sociétés cotées sont exclues, ou alors, afin de déterminer la prépondérance immobilière, les immeubles affectés à l’activité professionnelle de la société propriétaire ne sont pas retenus (important pour les sociétés hôtelières par exemple). De la même manière, la période de référence peut également différer selon les impôts …

Il résulte de cette pluralité de définitions une certaine complexité.

Le tableau ci-après tente, non sans difficulté, de faire la synthèse de la situation actuelle :

Plus-value particuliers ISF des non-résidents Taxe de 3% Droits d’enregistrement Plus-value non- résidents Plus-value / Impôt sur les sociétés (IS)
Article CGI 150 UB 885 L 990 E 726-I-2° 244-bis A 219-I-a-sexies-0bis
Localisation immeuble : France uniquement ? NON OUI OUI OUI NON NON
Date / période de détention Clôture des 3 exercices pré-cession 1er janvier 1er janvier Date de cession / dernier exercice Clôture des 3 exercices pré-cession Cession / clôture dernier exercice
Régime fiscal IS ou non de la société propriétaire NON IS N / A N / A N / A N / A N / A
Affectation Immeuble : non prise en compte si affecté à activité économique de la société OUI PARFOIS OUI NON NON OUI
Assimilation crédit-bail à un immeuble NON NON NON NON NON OUI
Exonération / société cotée N / A OUI OUI OUI OUI (si < 10 %) NON
Application proportionnelle NON OUI NON NON NON NON

La question technique soulevée par l’IFI est donc de savoir si une nouvelle définition doit être créée, ce qui nécessite de faire l’exégèse de la volonté du législateur pour ensuite traduire cette volonté au travers de critères choisis avec soin.

Le mieux étant l’ennemi du bien, il en résultera une complexité supplémentaire, des difficultés d’interprétation qui nécessiteront quelques années avant qu’une jurisprudence clarifie l’application du dispositif aux situations qui n’auront pas été envisagées au départ mais qui ne manqueront pas d’être rencontrées.

D’où une tentation coupable de se raccrocher à l’existant et de voir s’il n’existe pas déjà une définition qui pourrait être reprise, permettant ainsi de bénéficier de la sécurité juridique d’une norme déjà éprouvée.

Tout d’abord, la règle applicable en matière d’ISF des non-résidents (et des droits de succession) ne semble pas adaptée puisqu’elle conduit à une application proportionnelle en fonction de la valeur des actifs immobiliers au regard de l’actif global. Le mécanisme de proportionnalité est en pratique très complexe à mettre en œuvre (problème de valorisation notamment). Aussi, le fait que cette définition n’ait vocation à effectivement s’appliquer qu’à très peu de contribuables, limite pour l’instant la portée de ces difficultés, mieux vaut donc en rester là !

Dans cette approche, la définition retenue pour les plus-values immobilières des personnes privées semble s’imposer, et cela pour plusieurs raisons :

  • elle est éprouvée, ce texte étant assez ancien,
  • elle est connue des contribuables concernés, puisqu’elle s’applique à l’impôt des particuliers (comme l’IFI),
  • elle n’inclut pas les sociétés soumises à l’IS, ces dernières étant soumises à un corpus de règles fiscales qui les éloignent de la fiscalité personnelle. En effet, en matière d’IS, tant sur les revenus locatifs que sur la plus-value (auquel se rajoute l’impôt sur les dividendes si le flux financier est appréhendé par les actionnaires) les principes applicables ainsi que les modes de calcul sont très différents de ceux applicables aux gains immobiliers réalisés par les personnes physiques : par exemple, l’exonération des plus-values immobilières n’est pas possible (quel que soit le délai de détention),
  • le critère d’assujetissement à l’IS est particulièrement facile à contrôler, ce qui facilitera le travail de l’Administration fiscale (sur ce critère au moins) et évitera ainsi les risques de contentieux,
  • la soumission à l’IS permet d’évacuer de fait les immeubles dont l’associé se réserve la jouissance puisqu’il devrait s’acquitter d’un loyer, faute de quoi la société s’exposerait à un redressement.

Néanmoins, une exception devrait tout de même être prévue pour les SCPI, qui bien qu’étant des sociétés non soumises à l’IS et à prépondérance immobilière, sont spécifiques dans la mesure où elles font appel public à l’épargne. Elles peuvent donc difficilement être considérées comme favorisant une économie de rente par rapport à une économie d’investissement. Cette exclusion aurait également pour intérêt de ne pas créer une distorsion entre les différents supports de la pierre papier tels que les sociétés foncières cotées ou les OPCI. Enfin, ce critère ne soulève aucune difficulté d’application.

Evidemment, la solution sera imparfaite puisque certains adeptes de la « rente immobilière » pourront, investir via des sociétés soumises à l’IS, et ainsi échapper à l’IFI. Cependant, dans ce schéma, les loyers et la plus-value de cession des actifs seront imposés à l’IS et les dividendes qui en seront issus, encore imposés à l’impôt sur le revenu. In fine le coût fiscal de ce mode de détention sera donc élevé même sans IFI !

Si la préférence du contribuable aurait évidemment été la suppression pure et simple de l’ISF, le recours à cette définition des sociétés à prépondérance immobilière permettrait sans doute une certaine simplicité de mise en œuvre, une relative sécurité juridique et serait assez proche de la logique sous-tendue par la réforme annoncée.

Rendez-vous à l’automne !

newsletter de Fiscalonline

Article de Pierre Appremont, avocat, associé KRAMER LEVIN

Publié le jeudi 20 juillet 2017

Forum sur abonnement

Pour participer à ce forum, vous devez vous enregistrer au préalable. Merci d'indiquer ci-dessous l'identifiant personnel qui vous a été fourni. Si vous n'êtes pas enregistré, vous devez vous inscrire.

[Connexion] [s'inscrire] [mot de passe oublié ?]

Autres articles associés aux mots clés :  alaune | BCRSS15 | Fiscalité des particuliers | mafiscalite


 



Les articles les plus lus !
Rejet d’une QPC sur l’affaire « Lupa » qui a restreint le champ d’application de la jurisprudence « Quemener »
QPC relative au régime d’exonération de plus-value au titre de la résidence principale
L’exonération de plus-value des petites entreprises : le mineur face au délai d’exploitation pendant cinq ans
Réforme de la taxe d’habitation : la commission des finances du Sénat met en place un groupe de travail
L’OCDE publie un rapport en lien avec l’action 2 du Projet BEPS : « Neutraliser les effets des dispositifs hybrides »
Aides d’État : Bruxelles épingle la France pour son régime exonération d’impôt sur les sociétés dont bénéficient les ports
Quels impôts sur la vente et l’achat de biens immobiliers ?
La Suisse et l’Équateur signent un protocole modifiant la convention contre les doubles impositions
[+ ...]







Tout pour la gestion de mes impôts et de ma fiscalité en un clic
A propos... Plan du site Nos partenaires Conditions générales Tous droits réservés ® 2000/2016