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Exonération d’ISF des titres de sociétés exerçant une activité mixte : la prépondérance des activités éligibles est une question de fait

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Exonération d’ISF des titres de sociétés exerçant une activité mixte : la prépondérance des activités éligibles est une question de fait

La Cour d’Appel de Paris a récemment rappelé qu’en application l’article 885 O bis du CGI, seule la fraction de la valeur des parts ou actions correspondant aux éléments du patrimoine social nécessaires à l’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale de la société est considérée comme un bien professionnel.

Il résulte des dispositions de l’article 885 O ter du CGI que la société doit exercer une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale.

Le fait pour une entreprise de relever de l’impôt sur les sociétés n’est pas suffisant à lui seul pour permettre aux associés détenteurs des parts ou actions de cette entreprise de considérer ces dernières comme des biens professionnels. Il faut encore que la nature même de son activité soit industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale.

Les parts ou actions de sociétés, quelle que soit leur forme, exerçant une activité civile autre qu’agricole ou libérale ne peuvent être regardées comme des biens professionnels. C’est ainsi notamment que les parts ou actions de sociétés ayant pour activité la gestion de leur propre patrimoine mobilier (société de gestion de portefeuille) ou immobilier (société immobilière ayant pour objet la gestion de leurs immeubles nus) sont expressément exclues des biens professionnels par l’article 885 O quater du CGI.

En revanche les parts ou actions de sociétés exerçant à la fois une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale et une activité civile ne peuvent pas bénéficier du régime des biens professionnels pour la fraction de leur valeur correspondant à cette dernière activité.


Dans l’affaire qu’a eu à juger la Cour d’Appel de Paris, était en jeu une exonération d’ISF au titres des biens professionnels des actions d’une SA.

Le Contribuable se prévalait du fait que la société, au titre des années contrôlées, avait exercé une activité commerciale de marchand de biens.

L’administration contestait cette qualification estimant que ladite société avait uniquement géré un patrimoine immobilier.

S’il est constant que cette société a accompli pendant la période considérée certains actes relevant de son activité de marchand de biens, il appartenait à la Cour d’apprécier si son activité prépondérante relevait de cette activité ou de la pure gestion de patrimoine .

Or la Cour relève que la société possédait quatre biens immobiliers

  • 1. un ensemble immobilier acquis le 30 mars 1980 non revendu,

Ce bien certes acquis en qualité de marchand de biens, a été inscrit en comptabilité sous le régime de l’immobilisation et, depuis son acquisition en 1980, a uniquement fait l’objet d’une activité civile locative. L’intention spéculative qui s’apprécie au jour de l’acquisition ne peut plus être invoqué compte tenu de l’absence de revente dans un aussi long délai .

  • 2. un ensemble immobilier entré dans le patrimoine de la société par fusion absorption de sa filiale le 1er janvier 1988, valorisé à 30 M de Fr. au 31 décembre 1997, acquis en 1985 hors exonération de l’article 1115 du CGI,
  • 3. un immeuble entré dans le patrimoine de la société par fusion absorption de sa filiale Joseph Riviére le 1er janvier 1988, valorisé à 11 875 000 de francs au 31 décembre 1997, acquis en 1985,

Ces 2 ensembles immobiliers entrés dans le patrimoine de la société le 1er janvier 1988 par fusion-absorption étaient affectées par la société absorbée à une activité locative . Ils ont été inscrits par la société en immobilisation caractérisant l’intention de poursuivre une destination locative .

  • 4. un ensemble immobilier acquis au prix de 12 000 000 francs, hors exonération de l’article 1115 du CGI,

L’activité prépondérante pour les années concernées a donc une nature civile, non exclusive d’une activité effective mais peu conséquente de marchand de biens.

La Cour en a déduit que l’administration fiscale était bien fondée à soutenir que, concernant ces 4 biens immobiliers et pour les années considérées, la société n’avait accompli aucun acte de marchand de biens.


Arrêt de la Cour d’appel de Paris du 15 mai 2017, n° 14/07388

newsletter de Fiscalonline

Article de la rédaction du 23 mai 2017

Publié le mercredi 24 mai 2017

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