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Engagement de construire pris dans un acte complémentaire : quid du délai de réclamation des droits perçus initialement ?

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La Cour d’Appel de Paris vient de rappeler les conditions nécessaires à la prise d’un d’un engagement de construire quand celle-ci intervient non dans l’acte d’acquisition mais dans un acte complémentaire

L’article 1594-0 G-A-I du CGI dispose que, sous réserve d’application de l’article 691 bis du CGI, sont exonérées de taxe de publicité foncière ou de droits d’enregistrement les acquisitions d’immeubles réalisées par des personnes assujetties au sens de l’article 256 A du CGI lorsque l’acte d’acquisition contient l’engagement, pris par l’acquéreur, d’effectuer dans un délai de quatre ans les travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf au sens de l’article 257-I-2-2° du CGI.

L’article 266 bis-III de l’annexe III au CGI prévoit que l’acte d’acquisition précise l’objet et la consistance des travaux sur lesquels porte l’engagement.

L’administration précise : « il demeure admis que l’engagement puisse être pris dans un acte complémentaire présenté au service des impôts du lieu de situation de l’immeuble en charge de l’enregistrement. En pareil cas, la restitution des droits de mutation perçus initialement peut être effectuée sur demande formulée dans les limites du délai de réclamation prévu à l’article R*. 196-1 du livre des procédures fiscales. » BOI-ENR-DMTOI-10-40-20160601, n°270

Rappel des faits

Par acte authentique du 22 décembre 2010 la société MMA a vendu à la société S un ensemble immobilier au prix de 17.300.000 €. Cet acte a été publié le 11 février 2011 à la conservation des hypothèques.

Il était prévu dans l’acte que la vente de l’immeuble n’entrait pas dans le champ d’application de la TVA immobilière et qu’elle était soumise à la taxe de publicité foncière au taux de droit commun fixé par l’article 1594 D du CGI.

La mutation a donné lieu au versement spontané d’une somme totale de 880.570 € au titre des droits dus.

Puis, par acte authentique complémentaire du 26 juin 2014 la société D anciennement dénommée S a déclaré substituer aux déclarations contenues dans l’acte du 22 décembre 2010, l’engagement de construire dans un délai de 4 ans à compter du 22 décembre 2010, en l’espèce de « réaliser des travaux sur un immeuble existant concourant à la production d’un immeuble neuf au sens de l’article 257 I 2 2° du CGI afin de bénéficier de l’exonération des droits de mutation à titre onéreux au sens de l’article 1594-0 G du CGI ».

Par correspondance du 4 juillet 2014 adressée au SPF, la société D a sollicité la restitution des droits initialement versés, soit la somme de 880.570 €, sous déduction d’un droit fixe de 125 €, outre celle de 17.300 € au titre du salaire du conservateur des hypothèques.

Cette réclamation a fait l’objet d’une décision de rejet du 2 juin 2015, l’administration fiscale l’estimant prescrite au regard de l’article R* 196-1 du livre des procédures fiscales.

Le 24 juillet 2015, la société D a fait assigner devant ce tribunal le directeur régional des finances publiques afin notamment de voir ordonnée la restitution à son profit de la somme de 897.745 €.

Par jugement du 27 mars 2018, le TGI de Paris a  débouté la société D de l’ensemble de ses demandes  et  confirmé la décision de rejet du 02 juin 2015.

La société Daumalis a relevé appel de ce jugement le 14 mai 2018.


La Cour d’Appel de Paris vient de donner raison à la société D.

La Cour rappelle que l’imposition litigieuse ne pouvait être contestée que dans le délai légal de réclamation prévu à l’article R*196-1 du LPF.

Le point de départ du délai de la réclamation doit donc être fixé à la date du versement des droits de mutation à titre onéreux afférents à cet acte de vente, ses droits ayant été versés spontanément sans donner lieu à l’établissement d’un rôle ou à la notification d’un avis de mise en recouvrement  ;

Ainsi le délai de prescription expirait au 31 décembre de la 2e année suivant le versement de l’impôt, soit le 31 décembre 2013.

« Il est également constant que l’acte de vente du 22 décembre 2010 ne comporte aucune intention de construire  ; que la décision de construire prise par la société Daumalis et concrétisée notamment par le dépôt de l’acte complémentaire du 26 juin 2014 comportant cet engagement, ne peut lui permettre de reporter le point de départ du délai de prescription au-delà du 22 décembre 2010 dès lors qu’il s’agit d’une décision unilatérale  ; que sa réclamation découlant de l’acte complémentaire du 26 juin 2014, formée près de 6 mois après l’expiration du délai de prescription, est irrecevable car prescrite. »

Cela étant exposé et ainsi que le soutient la société D, « le point de départ du délai de réclamation fixé à l’article R 196-1 du livre de procédure fiscale ne peut en aucun cas être la date du versement des droits de mutation à titre onéreux afférents à l’acte de vente, mais la date de «  l’élément nouveau  », constitué par le dépôt le 26 juin 2014 de «  l’acte complémentaire  » contenant l’engagement pris par l’acquéreur d’effectuer dans un délai de quatre ans de l’acquisition initiale les travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf et que la réclamation déposée auprès des services fiscaux le 04 juillet 2014 est intervenue dans les délais impartis à l’article R 196-1.c du livre de procédure fiscale est donc recevable. »

Partant la Cour infirme la décision du TGI en ce qu’il a débouté la société D de ses demandes, et confirmé la décision de rejet du 2 juin 2015.

L’administration fiscale est condamnée à restituer à la société D les taxes et frais de publicité foncière.


Cour d’appel de Paris du 18 novembre 2019, n° 18/09394

newsletter de Fiscalonline

Article de la rédaction du 17 novembre 2019

Publié le jeudi 21 novembre 2019

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