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Engagement de construire et exonération de droits de mutation : il faut justifier de l’achèvement des travaux

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La Cour d’Appel de Reims vient de rappeler qu’une société qui n’a pas, en contrepartie de l’avantage fiscal obtenu, justifié auprès de l’administration fiscale, à l’expiration du délai de quatre ans, de l’achèvement des travaux de construction doit rembourser les droits d’enregistrements dont elle a été exonérée.

Rappel des faits

Par acte en date du 26 janvier 2011, la SARL le CR a fait l’acquisition d’un terrain à bâtir sur lequel deux pavillons étaient en cours d’édification.

Le 31 mai 2016, la société le CR a reçu de l’administration fiscale un avis de mise en recouvrement d’un montant de 47 132 euros, dont 8 840 euros d’intérêts de retard, correspondant aux droits de mutation liés à l’acte d’acquisition immobilière précité.

La SARL Le CR a assigné le directeur régional des finances publiques devant le TGI de Troyes, aux fins de voir prononcer la décharge de l’imposition mise à sa charge à hauteur de 47 132 eur os.Le directeur régional des finances publiques a demandé au tribunal de rejeter toutes les demandes de la SARL Le Clos de Rizaucourt. Par jugement en date du 18 mai 2018, le TGI de Troyes a  débouté la SARL CR de sa demande de décharge.

Par déclaration enregistrée le 25 juillet 2018, la SARL Le CR a interjeté appel de ce jugement.


L’article 1594-0 G-A-I du CGI dispose que, sous réserve d’application de l’article 691 bis du CGI, sont exonérées de TPF ou de droits d’enregistrement les acquisitions d’immeubles réalisées par des personnes assujetties au sens de l’article 256 A du CGI lorsque l’acte d’acquisition contient l’engagement, pris par l’acquéreur, d’effectuer dans un délai de quatre ans (éventuellement prorogeable) les travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf au sens de l’article 257-I-2-2° du CGI (y compris les travaux qui seraient nécessaires pour terminer un immeuble inachevé).

Cette exonération est subordonnée à la justification par l’acquéreur, à l’expiration du délai qui lui est imparti pour construire, de l’exécution des travaux auxquels il s’est engagé comme assujetti à la TVA agissant en tant que tel.

Comme le rappelle la Cour le contribuable, pour bénéficier du droit fixe d’enregistrement et de l’exonération du droit proportionnel d’enregistrement, doit s’engager à :

  •  effectuer dans un délai de quatre ans les travaux conduisant à la production d’immeubles neufs,
  •  justifier, à l’expiration du délai de quatre ans, de l’exécution desdits travaux.

Or au cas particulier à l’expiration du délai de quatre ans, soit au 26 janvier 2015, la SARL Le CR n’a pas justifié de l’exécution des travaux d’achèvement des pavillons.

L’administration fiscale a donc procédé au rappel des droits de mutation éludés.

Même si la SARL Le CR estime que les travaux ont été achevés dans le délai de quatre ans et se prévaut d’une date d’achèvement au 15 janvier 2012, en revanche, elle ne conteste pas n’avoir pas justifié auprès de l’administration fiscale, à l’expiration du délai de quatre ans, de l’achèvement des travaux de construction des pavillons.

La société soutient que l’article 1594-0 G du CGI ne précisait pas sous quelle forme devait s’effectuer la justification de la bonne exécution desdits travaux et elle reproche même au tribunal de l’avoir condamnée sans avoir défini quel document elle aurait dû produire.

Pour la Cour :

  • il n’appartient pas à la juridiction judiciaire d’indiquer quel document la société devait utiliser pour remplir l’obligation déclarative claire et précise qu’elle avait contractée expressément en contrepartie de l’avantage fiscal obtenu.

« Si, bien qu’étant une professionnelle des opérations immobilières, la SARL Le Clos de Rizaucourt a eu une hésitation sur la nature du document à utiliser pour justifier de l’achèvement des travaux, il lui était loisible de se renseigner sur ce point auprès de l’administration fiscale. Elle ne justifie, ni même ne soutient, avoir effectué cette démarche de bon sens. »

  • la nature du document à produire résultait des dispositions du CGI applicables au terme du délai de quatre ans, soit au 26 janvier 2015.

« En effet, l’article 266 bis.I de l’annexe III du CGI précisait que la justification de l’exécution des travaux ’résulte du dépôt de la déclaration spéciale mentionnée au I de l’article 244 de l’annexe II du même code’. Ce dernier article renvoyait lui-même à l’article 269.1.b du CGI qui définissait le document à produire lors de l’achèvement des travaux, à savoir ’la déclaration prévue par la réglementation relative au permis au construire’, autrement dit la déclaration prévue par l’article L.462-1 du code de l’urbanisme. »

Pour la Cour, peu importe que l’article 269.1.b du CGI soit un texte propre à la TVA, dès lors que les textes sur les droits d’enregistrement y renvoient pour la définition de la déclaration d’achèvement des travaux à produire dans ce cadre.

En s’abstenant de produire la déclaration de l’article L462-1 du code de l’urbanisme, attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux au permis délivré ou à la déclaration préalable, voire même toute autre déclaration d’achèvement de travaux de nature à prouver sa bonne foi dans l’exécution de son obligation, la SARL Le CR a manqué à son obligation déclarative qui conditionnait le bénéfice de l’avantage fiscal octroyé.

« Par conséquent, c’est à juste titre que le tribunal a confirmé la décision de l’administration fiscale de réclamer à la SARL Le CR le paiement de la somme de 47 1332 euros au titre du remboursement des droits d’enregistrement éludés et des intérêts de retard. »




Arrêt de la Cour d’appel de Reims, du 23 avril 2019, n° 18/01655




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Articles de la rédaction du 27 avril 2019

Publié le lundi 29 avril 2019

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