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Droits de mutation et cessions de droits sociaux : exclusion des immeubles par destination pour l’appréciation de la prépondérance immobilière

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La Cour d’Appel de Toulouse vient d’apporter des précisions quant aux biens à prendre en compte pour apprécier la prépondérance immobilière d’une personne morale au regard des dispositions de l’article 726 du CGI.

Rappel des faits

Par acte du 29 novembre 2010, la SA EZA a acquis 500 actions composant le capital social de la SAS SHHB, qui exploite une centrale hydroélectrique moyennant le prix de 2.718.873 € qui a été taxé au taux de 1,10 % prévu par l’article 726-1-1e du CGI plafonné à 5.000 € par cession .

Le 1er août 2011, l’administration fiscale a adressé à la SA EZA une proposition de rectification au motif que cette cession aurait dû être taxée au taux de 5 % applicable aux cessions de participations dans les personnes morales à prépondérance immobilière à raison d’un actif immobilier représentant 78,86 % de l’actif total de la SAS SHHB à la clôture de l’exercice 2009 .

Le litige a été soumis à la Commission départementale de conciliation qui, a retenu une prépondérance immobilière à hauteur de 70,48 % et émis un avis favorable sur la qualification de société à prépondérance immobilière, la cession des titres devant être taxée au taux de 5 % .

Le 24 septembre 2013, le SIE compétent a émis un avis de recouvrement

Le 2 décembre 2014, la SA EZA a présenté un recours qui a été rejeté par décision du 27 avril 2015 .

Le 1er juillet 2015, la SA EZA a assigné la DGFiP devant le TGI de CASTRES pour voir déclarer non fondée la décision du 27 avril 2015 et se voir accorder un dégrèvement. Par jugement du 12 février 2016, le TGI a déclaré non fondée la décision de rejet prise le 27 avril 2015 par la DGFiP.

Le 23 mars 2016, la DGFiP relevé appel de ce jugement .


Rappel du tarif du droit d’enregistrement sur les cessions de droits sociaux

  • Les cessions d’actions et de titres assimilés sont assujettis à un droit d’enregistrement proportionnel de 0,1 % (Art. 726-I-1° a du CGI) :
  • Les cessions de parts sociales dans les sociétés dont le capital n’est pas divisé en actions, autres que les cessions de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière sont assujetties à un droit d’enregistrement de 3 % (Art 726, I-1° bis du CGI).
  • Les cessions de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière sont assujetties au droit d’enregistrement de 5 % (Art. 726-I-2° du CGI)


    Il ressort de la doctrine BOFIP que « sont à prépondérance immobilière les personnes morales, françaises ou étrangères, dont les droits sociaux ne sont pas négociés sur un marché réglementé d’instruments financiers au sens de l’article L421-1 du code monétaire et financier ou sur un système multilatéral de négociation au sens de l’article L424-1 du code monétaire et financier, dont l’actif brut total est constitué pour plus de la moitié d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France, ou de participations dans des personnes morales, françaises ou étrangères, dont les droits sociaux ne sont pas négociés sur un marché réglementé d’instruments financiers au sens de l’article L421-1 du code monétaire et financier ou sur un système multilatéral de négociation au sens de l’article L424-1 du code monétaire et financier, elles-mêmes à prépondérance immobilière. »BOI-ENR-DMTOM-40-10-10-20120912, n°180




    Au cas particulier, l’administration avait, pour déterminer si la société dont les actions ont été acquises était à prépondérance immobilière, retenu les installations techniques qualifiées d’immeubles par destination.

La Cour d’Appel de Toulouse rejette l’appel interjeté par la DGFiP, estimant au contraire que les immeubles par destination ne peuvent être retenus pour la détermination de la prépondérance immobilière

« Attendu que l’article 524 du code civil dispose que les animaux et les objets que le propriétaire d’un fonds y a placés pour le service et l’exploitation de ce fonds sont immeubles par destination  ; que si l’article 14 du code général des impôts inclut dans les revenus fonciers les revenus « de l’outillage des établissements industriels attachés au fonds à perpétuelle demeure », ces dispositions sont propres à la définition d’une catégorie de revenus et ne constituent pas les éléments d’une définition fiscale des biens immobiliers  ;

Que c’est dès lors à bon droit que le jugement déféré a retenu que l’article 726 I 2° du code général des impôts qui ne mentionne que les immeubles et droits réels immobiliers et non spécifiquement les immeubles par destination, ceux-ci ne peuvent y être inclus par référence aux dispositions du Code civil  ;

Qu’il s’ensuit que le jugement déféré, qui a constaté que le taux résultant du rapport immobilisations corporelles retenues à hauteur de 739.683 € et total de l’actif brut s’élevant à 1.534.731 € était inférieur à 50 %, a déclaré non fondée la décision du 27 avril 2015, doit être confirmé  ; qu’il convient seulement, y ajoutant, d’annuler cette décision  ; »




Arrêt de la Cour d’appel de Toulouse du 23 avril 2018, n° 16/01504

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Article de la rédaction du 24 avril 2018

Publié le jeudi 26 avril 2018

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